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부동산 전·월세 계약시 거래 부동산의 표시나 계약내용, 날인 등에만 신경을 쓰는 경우가 많습니다.

특히 중개업자를 끼고 계약을 하는 경우 크게 계약서를 자세히 보지 않고 쓰라는 데로 작성하는 경우가 대부분입니다.

그래서 특약사항을 크게 중요하다고 생각하지 않고 빈칸으로 남겨두는 경우가 많은데, 사실 특약사항을 어떻게 활용하느냐에 따라 임대인이나 임차인 모두 도움이 될 수 있습니다.

불필요한 분쟁을 피할 수 있고 상황에 따라 손해배상 청구를 할 수 있기 때문입니다.

전·월세 계약에 있어 임차인에게 가장 중요한 특약사항은 잔금일에 돈을 돌려받아야 하는 것입니다. 요즘처럼 역전세난이 심한 경우 계약기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많은데요.

실제 일부 집주인의 경우 다음 세입자를 구하지 못했다며 보증금을 돌려주지 않는 사례도 심심치 않게 발생하고 있습니다.

이를 방지하기 위해 특약사항을 활용하면 되는데요. 예를 들어 [임대차계약 기간 만료일에 다른 임차인에게 임대차 여부에 관계없이 임대보증금을 즉시 반환한다]는 내용을 적어 놓으면 보증금을 돌려받기 훨씬 수월해질 수 있습니다.

요즘 전세자금대출을 통해 전세금을 마련하는 임차인이 많은데요. 임대인에게 전세자금대출에 동의한다는 특약을 받아 두면 편리합니다.

또한 임대차 계약서 작성시 근저당이나 가압류 등의 문재가 발생했을 경우 문제발생에 대한 처리법, 해약조건, 위약금 사항 등의 내용을 기입해야 추후 분쟁의 소지를 막을 수 있습니다.

이외에도 하자보수 책임, 천재지변으로 인한 파손 등 집주인과 의견 마찰이 있을 수 있는 부분도 미리 특약사항에 구체적으로 명시해 놔야 안심할 수 있습니다.

임대인이 자주 쓰는 특약사항 중 가장 많은 부분을 차지하는 것은 바로 임차인 중도 퇴거 시 발생하는 비용에 대한 부분일 것입니다.

계약기간 중간에 임차인이 퇴거하는 경우 임대인은 다시 새입자를 구해야 하는 어려움이 있어 이에 대한 특약사항을 기입하는 것이 좋은데요.

예를 들어 [계약기간 만료 전 중도해지시 중개수수료 및 비용은 임차인이 부담한다]라는 특약사항을 써 두면 계약기간 동안 임차인 부재로 생기는 불이익에 대한 보상을 받을 수 있습니다.

또한 임대인에게 있어 시설물 파손 및 훼손에 대한 문제도 민감할 수 있습니다.

이때 특약에 [시설물 파손 및 훼손 시 원상복구한다]는 내용이 있다면 시설 파손에 대한 피해를 줄일 수 있습니다.

이외에도 임대인의 성향에 따라 애완동물 사육금지, 실내 흡연 금지, 못박기 금지 등의 조항이 생길 수 있습니다.

이러한 특약을 제대로 지키지 않고 애완동물을 키우거나 흡연을 하게 된다면 계약이 파기되고, 위약금을 물 수 있으니 조심해야 하겠습니다.

최근에는 임대료나 월세를 제때 내지 않는 경우도 종종 발생합니다.

임대인 입장에선 여간 고역이 아닙니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 보통 특약사항에 [월세는 선불로 한다]라던지, [임차인이 특별한 사유 없이 임대료 연체 시 임대인에게 임대료의 일정비율을 가산해 지급해야 한다]라는 조항을 삽입하면 체불 방지에 도움이 됩니다.

만약 체불이 길어질 경우를 대비해 [00개월 이상 임대료가 연체될 경우 임대인은 계약해지 및 퇴거요청을 할 수 있다]라는 특약사항을 넣어도 좋습니다.

지금까지 전월세계약서 작성에 있어 특약사항을 잘 활용하는 방법에 대해서 알아봤습니다.

임대인 임차인 모두 이 특약사항을 잘 활용한다면 계약기간 동안 생기는 불미스러운 일을 해결하는데 도움을 받을 수 있습니다.

이러한 특약사항은 계약서 서명 전에 임차인과 임대인 모두 작성되는 사항에 합의해야 할 것이며, 계약이 이뤄지면 이행이 되야 하는 부분이기 때문에 꼭 숙지해 지켜 나가야 하겠습니다.

그래야 임차인과 임대인 사이에 빈번하게 발생하는 분쟁을 막을 수 있습니다.