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서울 상권, 최근 10년은 어땠을까

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사람들이 발길이 이어지고 거래가 이뤄지는 ‘상권’을 흔히 살아 움직인다고 합니다. 우리가 알던 혹은 새롭게 알게 된 서울 상권도 살아 움직이며 변화하고 있습니다. 명동, 강남 등으로 대표하는 서울 주요 상권의 지난 10년간 변화를 살펴봤습니다.

서울 상권이 변한다

일정한 지역을 중심으로 유통이 이뤄지는 공간적인 범위를 ‘상권’ 이라고 합니다. 다양한 상점들과 오가는 사람들의 모습을 떠올리는 데요.


서울을 대표하는 상권을 묻는다면 연령층에 따라 조금씩 상이한 답이 나올 것입니다. 전통적으로 이름있는 상권 이외에 신흥 상권으로 급부상하는 곳들도 많아지고 있습니다.


이런 변화는 어떤 원인으로 든 발생하며 성장과 쇠퇴의 과정을 거칩니다. 강산이 바뀐다는 10년. 서울 상권은 다음과 같은 변화를 겪고 있었습니다.

90년대를 대표 했던 압구정 로데오 상권…2000년대 후반 이후 눈에 띄게 쇠락

압구정동 하면 로데오거리를 떠올립니다. 압구정 로데오만 듣고도 구체적인 장면이나 추억을 떠올린다면 연배가 좀 있는 이들일 텐데요.


90년대를 대표하던 압구정 로데오상권은 최신 트렌드를 지향하는 패션들의 메카로 ‘X세대’를 대표하는 거점의 역할을 했습니다. 고가의 아파트들이 주변에 널린 강남이라는 특성으로 해외 고급브랜드 매장들이 즐비했습니다.


하지만 인기만큼이나 상가 임대료, 권리금 등이 급등했고 비싼 임대료를 감당하지 못할 지경에 이르게 됐습니다. 최신 트렌드를 접할 수 있는 상권들이 속속 생겨났기 때문입니다.


10년전 서울지역의 상권 관련 뉴스들을 찾아 보면 압구정 로데오거리와 강남역 일대(역삼동, 서초동 등) 상권들의 위축 소식을 접할 수 있습니다.


당시 금융위기가 터진 직후라 소비는 줄어들었고 비싼 임대료를 감당 못해 점포들의 공실이 늘어 났습니다.

벌써 10년 신사동 가로수길…압구정동 아성을 무너뜨리다

압구정 로데오거리가 위축되면서 급부상한 곳이 강남구 신사동에 위치한 가로수길입니다.


2000년대 후반부터 주목을 받기 시작한 이 곳은 카페, 레스토랑, 패션매장 등이 유입됐고 유명 기획사나 에이전시 등 관련 기업들이 신사동, 청담동 등 일대에 유입되면서 기존 신사역 상권과 별개로 압구정동 현대고등학교 앞쪽까지 이어지는 핫플레이스 상권이 조성됩니다.


하지만 이곳 역시 유명세만큼이나 유동인구가 증가하며 상가 임대료가 급증하기 시작했습니다.


2012년경부터 대기업, 외국계 브랜드들의 유치 경쟁까지 더해지면서 상승폭은 더 커졌습니다.


때문에 올해 1분기 신사역 인근 중대형 상가의 공실률은 7.8%로 작년 동기 2.9%를 훌쩍 넘어섰습니다. 공실 증가는 최근 임대료 하락으로 이어지고 있지만 그럼에도 불구하고 공실은 쉽게 줄지 않고 있습니다.

관광객 증감에 휘청거리는 명동 상권

서울 도심 대표 상권을 말한다면 단연 ‘명동’을 꼽습니다. 대형백화점과 시장, 남산 등 서울 한복판에 위치한 명동상권은 많은 관광객들이 찾는 곳이죠.


10년 전 명동도 금융위기의 직격탄을 맞습니다. 2008년 10월 당시 국내 유명 패션 브랜드를 보유하던 신원이 명동직영점을 철수합니다.


명동 상권은 예전만 못해진 것이죠. 국내 패션브랜드의 자리는 글로벌 패션 브랜드들이 차지하게 됩니다. 이미 2007년 12월부터는 유니클로가 운영을 시작했고 자라, H&M 등의 외국계 SPA 점포들이 들어섰습니다.


역사와 전통을 자랑하던 명동상권은 쉽게 주저앉지 않았지만 높은 임대료를 못 버티던 자영업자들이 떠나기 시작했습니다.


설상가상으로 중국, 일본 관광객이 급감하며 상태를 악화시켰습니다. 최근 명동을 찾는 관광객이 늘어난다고 높은 임대료를 감당하기 쉽지 않은 상황입니다.

메인으로 올라서는 골목상권들 – 급부상한 신흥 상권

압구정 로데오를 넘어선 신사동 가로수 길은 이면도로 안쪽, 골목길 등에 아이템 상점들로부터 시작됐습니다.


신사동 가로수길이 생겨난 후 6호선 녹사평역 일대 이태원일대에는 경리단길이 생겨났습니다. 경리단길은 분위기 좋은 카페와 음식점 등이 주목을 받는 곳으로 젊은 층이 많이 찾는 곳입니다.


이후로도 ‘00길’ 이란 이름의 상권들이 생겨났습니다. 마포구에는 망리단길이 있습니다. 망원시장과 한강시민공원 방면으로 이어진 이 곳은 ‘망원동+ 경리단길’ 합쳐진 이름입니다.


홍대입구, 상수역 상권을 벗어난 자영업자들이 망리단길로 유입, 주목을 받고 있습니다. 관악구에는 서울대입구역 인근의 ‘샤로수길’이 있습니다.


최근에는 마포구 연남동일대 경의선 폐선부지 일대에 탄생한 ‘연트럴파크’가 주목 받고 있습니다. 공원과 카페, 음식점 등이 젊은 층은 물론 가족단위 소비자들의 발길이 이어지고 있습니다.

‘젠트리피케이션’은 거스를 수 없는 대세?

최근 상권이나 지역의 개발 등 이야기가 나올 때 마다 빠지지 않고 등장하는 단어가 ‘젠트리피케이션’ 입니다.


낙후되고 노후한 구도심이 어떤 이유로 활성화 되면서 중산층 이상의 계층이 유입, 기존의 저소득층(원주민)이 밀려나는 현상을 일컫는 말인데요.


가로수길이나 망리단길 이외에도 한옥이 조화를 이루고 있는 삼청동 일대, 성수역 및 뚝섬역 일대 카페거리로 주목 받는 상수동 일대 상권 등 신흥상권이라 주목을 받는 곳들에도 ‘젠트피케이션’ 현상이 확산되고 있습니다.


개발이나 상권이 주목을 받으면 소비인구가 증가해 부동산 가격이나 점포 임대료, 권리금 등이 상승합니다.


이런 요지를 대기업이나 거액의 투자자들이 그냥 둘 이유가 없죠. 일반 개인은 이들과 경쟁에서 이길 수 없습니다. 떠밀려날 수밖에 없습니다.


결국 제도적인 안전장치가 없다면 앞으로 어떤 곳에서든 젠트리피케이션이 발생할 수 있습니다.

10년전과 똑같이 반복되는 문제들…해결 방법은 없을까?

10년전에 볼 수 없던 상권을 지금 볼 수 있습니다. 잘나갔던 상권도 쇠락한 것을 볼 수도 있죠.


특성이 없이 우후죽순 들어선 상점들로는 바뀌는 소비자들의 트렌드를 따라가기 어렵습니다. 이런 상권은 발길이 끊기고 상가는 망하기 마련입니다.


10년전에 발생했던 문제가 지금도 재현되고 있습니다. 임차인들의 피해도 계속되고 있습니다. 어찌 보면 젠트리피케이션은 거스르기 힘든 현상처럼 보입니다.


하지만 피해는 줄일 수 있지 않을까요? 앞으로 다시 10년이 걸린다고 해도 충분히 검토하고 시행을 통해 제도적인 장치를 만들어간다면 가능하리라 봅니다.


제도적 장치를 악용하는 임대인, 임차인도 상생할 수 있는 방법을 함께 찾는 것도 중요합니다. 정부, 민간, 소비자 모두 지속적인 관심과 노력이 필요한 때입니다.

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