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서울 은평구에 거주 중인 사회 초년생 A씨는 눈앞이 캄캄합니다. 살던 빌라가 경매로 넘어가면서 전 재산이나 다름 없는 전세 보증금 1억원이 모두 날아갈 위기에 처해 있어서입니다. 과연 A씨는 한푼도 건질 수 없을까요?

결론부터 말하면, 전부는 아니지만 일정금액을 돌려받을 수 있습니다. 바로 소액임차인을 보호하는 ‘최우선 변제’ 제도가 있어서입니다.

최우선 변제권이란 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경.공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말합니다. 다만 최우선 변제권이 성립하려면 일정한 요건을 모두 갖춰야 합니다.

먼저 임대 보증금액이 일정금액 이하여야 합니다. 주택임대차보호법에 따르면 2016년 3월 31일을 기준시점으로 서울은 임대 보증금이 1억원 이하여야만 최우선 변제를 받을 수 있죠.

더욱 중요한 것은 기준시점입니다. 만약 들어갈 집에 선순위근저당(은행대출 등)이 없다면 임대차 계약일이 기준시점이 돼 최우선 변제권을 갖죠. 하지만 계약일에 앞서 담보물권, 즉 저당권이나 근저당권, 가등기담보권 등이 있다면 기준시점은 근저당권 설정일이 됩니다.

예를 들어 2016년 3월 31일 이후 서울에서 근저당이 없는 집에 보증금 1억원에 임대를 얻었다면 향후 이 집이 경매에 넘어가더라도 3400만원은 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 하지만 이 집이 계약 전인 2014년 1월 1일 이전에 설정된 근저당이 있다면 임대보증금이 일정금액 기준을 초과하기 때문에 최우선 변제를 받을 수 없습니다.

또한 거주 중에 보증금을 증액해서 기준이 되는 소액임차인 보증금 범위를 넘어선다면 최우선 변제를 받을 수 없다는 점도 기억해야 합니다.

더불어 대항력도 갖추고 있어야 합니다. 즉 주택을 인도 받고 전입신고를 마쳐야 하죠. 이는 경매개시결정이 등기에 기입되기 전에 반드시 마무리 되어 있어야합니다. 경매개시결정이 등기에 기입된 이후에 발생된 건은 효력이 없기 때문입니다.

또 배당요구 종기일까지 배당요구도 해야 합니다.

배당요구란 경매를 통해 돈을 받아야 할 채권자가 법원에 얼마의 돈을 받아야 하는지 신청하는 것을 뜻합니다. 배당요구종기일이란 이러한 배당요구를 신청할 수 있는 기한이고요.

여기서 중요한 것은 배당요구의 종기일까지 대항력을 유지해야 한다는 것입니다. 즉 배당요구를 신청했다고 해서 주소를 다른 곳으로 옮기거나 살던 집을 빼면 안됩니다.

상기 요건을 모두 갖추고 대항력을 갖췄다고 해도 최우선 변제금을 못 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법에 우선변제를 받을 임차인의 보증금 중 일정액의 범위, 기준은 주택가액의 2분의1을 넘지 못하도록 제한하고 있어서입니다.

예를 들어 10개 원룸으로 구성된 다가구주택(서울 소재, 보증금 5000만원)이 경매로 넘어갔다면 소액임차인 최우선 변제금의 합은 3억4천만원(10개 * 3400만원)이 됩니다.

만약 이 집이 5억원에 낙찰됐다면 전체 낙찰 금액의 1/2 범위인 2억5000만원으로 원룸 10곳의 세입자에게 분배되죠. 따라서 3400만원이 아닌 2500만원만 돌려 받을 수 있게 됩니다.

또한 등기부등본에 나와 있는 정황 상 주택가액을 초과하는 과도한 대출 등 경매가 예상되는 집에 최우선 변제금이 보장되는걸 악용하고 입주한 임차인에 대해 최우선 변제금을 인정해 주지 않은 판례가 있습니다(판례번호:2016년 4월20일선고,2015가단31789). 최우선 변제금이 어떤 경우에도 보장되는 건 아니라는 거지요.

최우선변제금 제도는 소액임차인을 위한 것이기에 높은 보증금에 살고 있는 세입자는 혜택이 없고 모든 상황에서 100%변제되는 것이 아닌 것은 아쉬운 점입니다.

하지만 보증금을 조정해 일정금액의 범주 안에 계약을 하거나 기준시점을 확인해 최악의 상황에도 대비할 수 있어야 할 것입니다.