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주택공급에 관한 규칙 개정에 따른 청약시장 희비

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9.13대책 후속 조치의 주택공급제도 개선안이 본격 시행됩니다. 무주택자와 유주택자의 입지도 변화가 생긴다는데요. 주택을 공급하는 건설사들은 또 어떨 까요. 주택공급에 관한 규칙 개정이 청약시장에 미칠 영향을 살펴 봤습니다.

무주택 실수요자…’걱정은 덜고 기회는 확대되고’

지난 10월 12일, 정부는 9.13주택시장 안정대책(이하 9.13대책)’의 후속조치로 무주택 실수요자들에게 신규 주택이 우선 공급될 수 있도록 ‘주택공급에 관한 규칙 일부 개정안’을 입법예고 했습니다.


9.13대책 당시 포함 됐던 내용에 대해 세부적인 안을 마련, 신속하게 시행할 수 있도록 토대를 만들었습니다.


청약제도는 많은 사람들이 내집마련을 위해 이용하기도 합니다. 큰 목돈이 없고 새 집에 거주하기 원하는 이들에겐 좋은 제도죠.


하지만 요즘에는 이 제도가 투기로 변질되거나 변화하는 시장 상황을 반영하지 못해 선의의 피해자들이 생기고 있어 개선의 필요성이 대두됐었습니다.

12월부터 유주택자 정의가 바뀐다

유주택자는 말 그대로 집을 갖고 있는 이들을 말합니다. 하지만 주택공급에 관한 규칙이 개정되면서 유주택자의 정의에 한가지가 더 추가 됐는데요.


개정안 시행 이후 분양계약을 체결하거나 입주권(정비사업 관리처분 또는 사업승인 신청으로 발생한 권리)을 보유하게 된 경우도 유주택자로 간주합니다.


따라서 이들은 무주택자 산정에 필요한 가점에서 배제되며 특별공급 등 무주택자 자격을 유지해야 하는 각종 청약자격에서 배제 됩니다.

유주택자 당첨 기회 축소…무주택자 당첨 기회 확대

현재는 추첨제로 공급되는 분양물량은 유주택자도 1순위로 청약이 가능했습니다.


지금까지 청약 과열지역에서는 전용면적 85㎡이하 물량의 25%는 추첨제로 공급이 됐고 전용면적 85㎡초과 인 경우, 투기과열지구에선 50%, 청약과열지역에선 70%, 이외 지역에서는 100%까지 추첨제로 분양이 됐죠.


이들 추첨제 물량엔 유주택자도 청약이 가능했고 랜덤으로 당첨자를 선정해 당첨 가능성도 높았습니다.


앞으로는 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시에서 추첨제로 당첨자를 선정할 때 1) 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고 이후로 남은 물량은 2) 앞서 낙첨 된 무주택자와 1주택을 소유한 유주택자에게 차순위로 공급하고 이후로 남은 물량을 3) 유주택자에 공급합니다.


예를 들어 100가구가 추첨제로 공급되는 경우 개정 전에는 100가구에서 유주택자들도 랜덤으로 당첨자가 결정 됐다면 앞으로는 무주택자에 75가구를 우선 공급하고 나머지 25가구에서 당첨 여부를 기대해야 합니다.


이 때도 앞서 낙첨 된 무주택자가 많다면 유주택자의 당첨 가능성은 더욱 낮아지게 됩니다.

1주택 유주택자는 기존 주택 처분 조건에 분양 받아야

1주택 소유의 유주택자의 경우 다행이 당첨이 됐어도 기존 주택을 처분하는 조건으로 분양계약을 체결해야 하며 입주 가능일로부터 6개월 이내에 처분하지 못하는 경우 과태료, 벌금 또는 징역에 처할 수 있습니다.


분양 받았는데 종전 집을 팔지 못해 최악의 경우 징역까지….굉장히 엄격하죠? 이런 방법을 써야 할 만큼 그 동안 많은 무주택자의 피해가 있었던 것입니다.

주택을 소유한 60세 이상 부양가족은 청약 가점 부여대상에서 제외

현재는 60세 이상 직계존속이 주택을 소유해도 청약자와 3년간 주민등록표 상에 등록 돼 동거하고 있으면 분양가족으로 인정받아 청약가점의 부양가족 점수를 받습니다.


이 때문에 현금이 많은 유주택자 부모님 집에 거주하면서 부양가족 점수를 받는 일들이 많았죠. 하지만 개정안이 시행되면 이런 조건에 있는 사람들은 이제 부양가족 점수가 줄어들게 됐습니다.

‘분양은 언제?’…고민 깊어진 건설사들

최근 서울이나 몇몇 지역에서 분양을 하려던 곳들이 일정이 미뤄졌다는 소식을 접할 수 있습니다.


일정 지연은 HUG(주택도시보증공사)와 분양보증 문제이거나 이번 개정안 시행에 따른 청약 시스템 변경으로 약 1~2주 정도의 기간 중에는 분양을 할 수 없어 일정이 순연되고 있습니다.


좀더 많은 청약자들이 청약을 하면 분위기 상 계약도 빠르게 이뤄져 일찌감치 분양을 마칠 수 있어 건설사들은 제도 개편 전에 하는 것이 한편으로는 유리하지만 상황이 이런지라 ‘울며 겨자 먹기’로 일정을 늦추고 있습니다.


11월에서 미뤄진 물량이 12월에 쏟아지면 건설사들은 지역 내 한정된 수요, 청약자들을 차지하기 위해 치열하게 경쟁을 해야 합니다.


경쟁률이 낮아질 수 있고 심지어는 청약 미달도 걱정해야 합니다. 따라서 12월에는 건설사들이 잠 못 드는 날이 많을 것으로 예상됩니다.

청약규제지역, 고민 깊어지는 유주택자 and 선택의 폭 넓어지는 무주택자

투기과열지구, 청약과열지역 등의 규제지역 내 유주택자는 개정안 시행 이전에 조금이라도 당첨 가능성이 높을 때 청약하기 원하지만 계속된 분양가뭄으로 고민이 깊어지고 있습니다.


일단 유주택자들은 개정안 시행 이후에 나올 물량을 리스트로 정리하고 순위를 정해 놓는 것이 좋습니다.


1주택자의 경우 보유하고 있는 1주택을 분양 받은 주택의 입주 때에는 처분해야 하기 때문에 그만한 가치가 있는지 신중하게 판단해야 합니다.


최근 수도권 곳곳에서도 하락소식이 많고 급매물도 거래가 잘 이뤄지지 않는 등 불과 몇 개월 전과 상황이 많이 바뀌어 분양시장 호조로 이어질지 의문입니다.


과거에는 비인기지역이던 곳이 분양열기 과열로 반짝 인기를 끌었던 것이 전부인양 오해하고 이들 지역에 묻지마 청약하는 것은 주의해야 합니다.


당첨기회가 확대된 무주택자는 마음이 한결 가벼워진 것은 사실이나 신중함은 어느 때 보다 더 필요해 졌습니다. 바뀐 제도를 잘 이해하고 내집마련의 소중한 꿈을 이루시기 바랍니다.

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