KT 에스테이트

요즘 블로그나 유투브, 온라인카페를 둘러보면 꼭 부동산 정보를 기가 막히게 분석하고 설명하는 이들을 볼 수 있습니다. 재미있는 것은 이들 상당수가 부동산 업을 하고 있지 않다는 점입니다. 생애 첫 내 집을 마련을 위해, 불안정한 수입 때문에 매달 월세가 나오는 부동산을 소유하고 싶어서, 퇴직 후 자영업을 하고 싶다거나 시세차익을 거둘 목적 등의 다양한 이유로 부동산에 관심을 갖기 시작한 사람들입니다.

이들의 경험담, 지식 등과 다양한 부동산 정보들이 오픈 되면서 부동산 정보를 얻고자 한다면 누구든 쉽게 얻을 수 있는 세상이 왔는데요. 과연 이들의 정보를 어떤 곳에서 찾고 분석을 해야 나도 부동산 전문가가 될 수 있을까요?

부동산 투자에 있어 기본은 시세를 파악하는 것입니다. 시장의 공산품처럼 가격이 딱 정해지지 않는 것이 부동산인데요. 심지어 같은 지역 바로 옆 아파트인데도 가격차이가 수천만원, 수억원까지 납니다. 시세를 파악하고 어떤 이유로 차이가 발생하는지를 알아낸다면 실력이 향상됩니다. 최근엔 투자자 사이에 아파트 시세지도를 만들기도 하는데요. 파악하고자 하는 지역의 지도를 프린트한 뒤 지역 내 아파트 시세를 조사해 적어 넣는 것이죠. 이렇게 하면 지역별로 한눈에 시세를 파악할 수 있습니다. 

아파트별로 시세를 파악하는 방법은 다양합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 한국감정원(www.kab.co.kr), 네이버부동산(land.naver.com), 부동산114(https://www.r114.com), KB부동산 리브온(https://onland.kbstar.com) 등이 있습니다. 이곳에서 복수로 시세 데이터를 확인하면 대략적으로 이 아파트는 얼마의 시세를 형성하고 있구나 라고 파악이 가능합니다. 다만 이곳에서 실거래가와 일반시세를 구분해 볼 줄 알아야 합니다. 실거래가는 매매 계약을 통해 신고된 가격이며 일반 시세는 실거래가와 같을 수도 있지만 시장에서 불리는 ‘호가’가 시세로 표기될 수 있으니 주의해야 합니다.

각 아파트 단지별로 과거와 현재의 시세 흐름을 알기 위해선 네이버 부동산이나 KB부동산 리브온의 과거시세조회 등을 이용해 볼 수 있습니다.

분양시장의 동향이나 관련 정보를 얻기 위해선 어떻게 해야 할까요? 가장 기본은 금융결제원의 아파트투유(www.apt2you.com) 입니다. 이 곳에는 분양정보나 청약경쟁률, 청약자격확인, 청약가점계산 등 신규아파트 분양과 관련된 모든 정보가 있습니다. 분양하는 단지의 입주자모집공고도 확인 할 수 있습니다.

특히 최근엔 청약통장 없이 신청하는 무순위 청약까지 아파트투유에서 신청 받기 때문에 온라인으로 청약하는 방법도 이곳에서 익혀두는 것이 좋습니다. PC뿐만 아니라 핸드폰 어플로도 이용이 가능하며 알람 설정 기능이 있어 원하는 조건에 맞는 분양정보가 나오면 알려주기 때문에 자주 들어가보지 않아도 필요한 정보를 놓치지 않을 수 있습니다.

부동산 투자에 있어서 앞으로의 향방을 가늠하기 위해서는 정부 정책을 모르면 안됩니다. 보통 부동산 가격은 수요와 공급을 통해 결정이 되는 것이 일반적이지만 부동산 대책(규제, 완화 등 내용 포함)을 통해 정부가 직접 개입해 결정되기도 합니다. 부동산 정책을 제대로 이해하지 못하면 부동산 투자에 실패하는 이유인 셈입니다. 정부의 부동산 정책과 관련해 가장 자주 들어가봐야 할 곳은 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr) 입니다. 대부분의 부동산 관련 정책이 보도자료 형태로 공지돼 있어 누구나 다운받아 볼 수 있으며 과거 대책도 확인할 수 있습니다. 일단 원본 자료를 내려 받고 확인한 후 이 자료를 분석한 기사들을 비교해서 보는 것이 좋습니다.

한편 정부 정책뿐만 아니라 지자체 조례 등의 영향을 받는 재건축, 재개발 투자 관련해선 시울시청 등 지자체 홈페이지를 주기적으로 방문해 정보를 얻는 노력도 필요합니다.

미분양의 원인 파악은 앞으로의 시장을 예측하는데 중요한 방법 중 하나입니다. 전국의 미분양 주택현황은 국토교통부 통계누리(http://stat.molit.go.kr/portal/cate/statView.do?hRsId=32) 사이트에서 확인이 가능합니다.

통계누리에서 미분양 가구수의 변화를 확인했다면 그 원인을 찾아봐야 하는데요. 통상 미분양은 공급이 많았거나 가격이 높아서, 입지가 좋지 않아서, 상품 수준이 낮아서, 규모가 작아서, 브랜드가 선호도가 낮아서 등의 여러 이유로 발생합니다. 해당시기의 부동산기사들(예를 들어 분양, 정책, 시장동향 등)을 찾아보고 미분양 발생에 영향을 끼쳤던 요인들을 분석하는 것이 중요합니다.

한편 악성으로 분류되는 준공 후 미분양이 많은 곳은 침체가 장기화 될 수 있어 투자의 주의가 필요합니다.

부동산 전문가라는 이들도 사람입니다. 실수하고 틀리고 하는 것이 당연합니다. 전문가를 맹신하는 것은 금물이며 맹신하는 이유는 그만큼 자신이 아는 것이 없기 때문입니다. 그들의 말이 맞는지 틀린 지 가늠할 수 있는 정보와 식견을 가지고 있어야 합니다. 이런 측면에서 볼 때 시세와 분양정보, 정부 정책과 미분양 통계 등은 부동산을 투자하려는 사람들이라면 알아야 할 기본 중의 기본 정보인 것이고요. 더불어 자신만의 투자 원칙, 즉 목표를 세우고 목표에 도달했을 때엔 과감하게 정리할 수 있는 실행력도 있어야 합니다. 이렇게 차근차근 하다 보면 보면 부동산에 대한 나만의 안목과 분석력을 갖춘 전문가가 될 수 있을 것입니다.