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전세는 국내에만 있는 독특한 임대제도로, 세입자가 집주인에게 돈을 주고 집을 빌려 거주하는 것을 말합니다. 물론 돈은 돌려 받는 것이죠. 과거 낙후됐던 주택금융과 고금리, 그리고 꾸준히 오르던 집값 등의 이유로 월세 보다는 전세가 보편적인 임대제도로 자리를 잡게 됐는데요. 전세제도를 통해 집주인은 주택을 빌려주는 대가로 돈을 받아 그 돈을 이용해 자산을 증식할 수 있었고, 세입자는 월세처럼 매달 돈을 내지 않고도 안정적으로 주택을 사용할 수 있었습니다.

하지만 몇 해 전부터 전세제도가 곧 없어질 것이라는 말이 심심치 않게 들려왔습니다. 저금리로 인해 이자수익이 낮아지고 각종 규제로 부동산시장이 통제 되면서 전세가 사라지고 월세시대가 올 것이란 주장인데요. 저금리로 전세의 장점이 사라졌습니다. 은행금리가 높았던 시기엔 전세금을 받아 은행에만 넣어 놔도 연 7~8% 이상의 이자 수익을 거둘 수 있었지만 지금은 예금이자가 1~2%밖에 되지 않기 때문에 집을 관리하고 하는데 발생하는 비용들로 손해를 보는 일이 생기는 것입니다. 또한 쏟아지는 부동산 규제들로 불안감이 커지면서 집값 상승 기대도 예전같이 않다 보니 전세보다 월세를 통해 은행이자 보다 높은 수익을 거두려 하고 있습니다. 

‘전세소멸론’은 2~3년 전만해도 꽤 우세했습니다. 국토교통부에서 발표한 ‘2018 주거실태조사’에 따르면, 전월세 임차가구 중 월세가구가 차지하는 비중은 2008년 45%에서 2016년 60.5%까지 급증했습니다. 그러나 그 이후부턴 대략 월세가구 60%, 전세가구 40% 비율이 유지가 되고 있는 모습인데요. 금방이라도 전세가 소멸되고 월세시대가 도래할 것만 같았던 임차시장에 무슨 일이 생긴 걸까요?

그것은 바로 낮은 금리의 전세자금대출상품이 다양해지면서 전세를 선호하는 사람들이 늘어나고 있기 때문입니다.

한국토지주택공사(LH) 전세대출이나 주택주택기금의 버팀목 전세자금대출, 중소기업청년 전세자금대출 등을 활용하면 월세를 사는 것보다 전세를 살면서 저렴한 대출이자를 내는 것이 훨씬 저렴합니다. 예를 들어 전세 8000만원, 월세는 보증금 1000만원에 40만원짜리 원룸이 있다고 가정해보죠. 전세금이 부족해 월세로 산다면 매달 40만원의 비용이 들지만 연 2.3~2.9%의 낮은 금리로 이용할 수 있는 버팀목 전세자금대출을 이용해 7000만원을 대출받는다면 월 이자로 13.5만~17만원만 내면 됩니다. 이렇게 저리의 전세자금대출을 활용하면 월세보다 20만원 이상 저렴하게 원룸에 거주할 수 있습니다. 

저금리의 전세대출을 악용하는 일도 빈번하게 이뤄지고 있습니다. 대표적인 것이 빌라나 다세대주택 구입시 대출금을 이용해 갭투자를 하는 것인데요. 정부 부동산규제가 주로 아파트에 집중되면서 규제가 적고 투자금이 낮은 빌라의 갭투자가 늘었습니다.

또한 전세보증금을 실제 거래액보다 높여 계약을 채결하는 ‘업계약’도 나타나고 있습니다. 예를 들어 실제 전세금은 1억2000만원이지만 계약서에는 1억5000만원으로 적는 것입니다. 정부의 전세자금대출의 대출한도가 보통 전세계약서상 임차보증금의 70% 이내이기 때문에 전세보증금이 높을수록 전세대출을 더 많이 받을 수 있는데요. 결국 세입자는 자기 돈 거의 안들이고 대출로만 전세자금을 마련할 수 있고, 집주인은 세입자의 보증금이 높아지면서 소액으로 빌라를 구입할 수 있게 되는 것입니다. 이렇게 집주인과 세입자 간 이해관계가 맞아 떨어지면서 현재의 빌라투자가 횡행하고 있는 것입니다. 

상황이 이렇다 보니 정부는 9억원 이상 고가주택 보유자들에게 전세대출 공적보증을 받지 못하도록 하는 개인보증시행세칙 개정안을 11월부터 시행했습니다. 전세자금대출 공적보증 대상자 조건에 주택보유수 1주택 이내, 본인과 배우자의 합산 연소득 1억원 이하에 주택가격 9억원 이하가 추가 됐습니다. 또한 주택금융공사도 보금자리론을 받아 집을 사고 동시에 전세자금보증까지 받아 전세로 사는 것에 제동을 걸었습니다. 이로써 보금자리론을 이용하는 사람이 전세자금보증을 신청하는 경우 보증료를 높이게 됐습니다. 모두 전세자금 대출을 이용한 갭투자 수요를 막기 위해섭니다.

불과 2~3년전 저금리와 집값 상승세 둔화 등의 이유로 전세가 곧 사라질 것이란 ‘전세종말’은 정부의 저금리 전세자금대출과 전세공급량 증가, 서울의 집값 상승세 등과 맞물려 시장에서 잊혀지게 됐습니다. 또한 그동안 낮은 문턱으로 이용이 가능했던 저금리 전세자금대출 이용도 최근 강화된 규제로 인해 악용하는 사례는 줄어들 전망인데요. 다만 저금리 전세자금대출의 목적이 서민의 주거안정에 기여하는 것인 만큼 꼭 필요한 청년층이나 서민층에게 그 혜택이 돌아갈 수 있도록 꼼꼼한 정책실행이 필요하겠습니다.