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DSR 본격 시행, 똑똑한 대출 방법은 없을까

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주요 시중은행들이 DSR(총부채원리금상환비율)을 지난 10월 31일부터 가동하기 시작했습니다. DSR규제가 본격 시행되면서 이전보다 대출을 받기 더욱 어려워졌는데요. 이러한 상황 속에서 효과적으로 대출을 받을 수 있는 방법이 있을지 알아보도록 하겠습니다.

늘어나는 가계 부채를 잡아라!

국내 가계가 은행 대출 등 이자를 갚는데 매달 지출하는 비용이 사상 처음으로 10만원을 넘어서며 가계부채 관리에 빨간 불이 켜졌습니다.


통계청에 따르면, 올해 2분기(4~6월) 현재 국내 가구의 이자비용 지출액은 작년 같은 기간 보다 26.5% 급증한 월평균 10만2991원으로 집계된 것입니다.


문제는 가계의 이자 비용 증가 속도가 소득이 늘어나는 것보다 훨씬 빠르다는 것인데요.


실제 올 2분기 국내 가구의 월평균 소득은 작년 2분기보다 4.2% 느는 데 그쳤습니다. 이자 비용(증가율 26.5%)이 소득(4.2%)보다 6배가량 빨리 불어난 것이죠.

총부채원리금상환비율(DSR)이란?

정부는 이렇게 소득대비 급속도로 늘어나는 가계부채를 막기 위한 방법 중 가장 쌘 방법이라고 할 수 있는 DSR(총부채원리금상환비율/Debt Service Ratio)카드를 꺼내 들었습니다.


DSR은 개인이 1년간 번 돈에서 모든 가계대출의 원금과 이자 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.


예를 들어 내 소득이 연 3,000만원이고 내가 갚아야 할 대출이자랑 원금이 연 3,000만원이라면 내 DSR은 100%가 되는 것입니다.


DSR규제가 본격 시행되면서 시중은행들은 DSR이 70%를 넘는 대출을 ‘위험대출’로, 90%는 ‘고위험대출’로 보고 신규대출을 제한하고 있습니다.

DSR이 기존 DTI보다 더 강력한 이유는?

DSR이 기존 DTI(총부채상환비율/Debt to Income ratio)보다 강력한 규제라고 하는 이유는 전세보증금담보대출, 예적금담보대출 등 이전에는 부채로 잡히지 않았던 모든 대출이 비율 산정 시 포함된다는 것입니다.


또한 DSR은 계산법을 보면 DTI와 비슷하지만 DIT에는 포함되지 않았던 원리금상환액을 총부채상환능력에 포함해 평가하고 있고요. DTI보다 더욱 세부적으로 채무자의 상환능력을 확인하고 있는 것입니다.


이외에도 DTI는 주택담보대출때만 적용이 됐으나 DSR은 자영업대출을 제외한 모든 가계대출에 똑같이 적용이 된다는 점도 차이점이라고 할 수 있습니다.

DSR실행으로 내집마련 목적의 대출받기 어려워

따라서 DSR의 실행으로 내집마련을 위해 대출을 받기는 더욱 어려워진 상황입니다.


그동안은 집을 구매하기 위해 주택담보대출을 받을 때 모자라는 돈을 마이너스 통장 등 신용대출을 활용해 충당하는 경우가 많았는데요.


DSR의 도입으로 추가 신용대출을 받으면 DSR 비율이 같이 올라가는 구조이기 때문에 DSR 비율 상한선에 걸려 은행에서 대출이 거절될 수 있기 때문입니다.


또한 DSR이 기타 다른 대출의 연간 원리금 상환액까지 포함돼 계산되기 때문에 대출을 받을 수 있더라도 기존 DTI때보다 적은 금액만 가능해 무리한 부동산투자가 사실상 불가능한 상황이 된 것이죠.

DSR시대 대출법_소득 증빙 잘해야

그렇다면 DSR시대에 대출을 잘 받기 위해선 어떻게 해야 할까요?


우선 DSR소득산정방식부터 파악해야 합니다.


앞으로는 소득을 증빙해야 대출을 최대한 많이 받을 수 있는데요. 소득은 증빙소득과 인정소득, 신고소득으로 나눠 확인하고, 근로소득이 없는 분들의 경우 국민연금, 건강보험료, 임대소득, 카드사용액 등을 제시해도 인정소득, 신고소득으로 분류돼 소득으로 인정을 받을 수 있습니다.


사업소득을 제출하는 경우 개인사업자대출의 연간 이자상환액만큼을 DSR산정시 소득에서 제외된다는 점 참고하시길 바라겠습니다.

DSR시대 대출법_대출기간은 최대한 길게~

소득보다 더 중요한 것은 부채상환방식입니다.


위의 표를 보면 주택담보대출과 주택담보대출 이외의 기타 대출 부채 산정방식이 나와 있는데요.


대출기간이 짧으면 원금과 이자 내는 금액이 커지기 때문에 대출기간을 최대한 길게 가져가는 것이 DSR 비율을 낮추는 방법입니다.


예를 들어 주택담보대출의 경우 전액분할상환은 기간 제한 없이 실제 상환액으로 계산되지만, 원금일시상환은 대출기간이 최대 10년으로 제한되기 때문에 전액분할상환시보다 DSR 비율이 올라갈 확률이 높은 것이죠.


또한 전세자금대출은 불포함 되나 전세보증금 담보대출의 경우 대출총액을 4년에 나눠 갚어야 하기 때문에 다른 대출에 비해 DSR비율을 올릴 수 있습니다.


꼭 필요하지 않다면 다른 대출을 이용하는 것이 DSR비율을 낮추는데 도움이 될 수 있다는 것입니다.

DSR 시행으로 가계부채 잡힐까?

지금까지 DSR에 대해서 알아봤습니다.


정부는 DSR도입으로 지난해 8.1%였던 가계빚 증가율을 2021년까지 5%초반으로, 은행권 평균 DSR도 40%로 낮춘다는 계획입니다.


DSR규제 시행으로 대출이 어려워지면서 부동산에 과도하게 쏠렸던 투기적 자금도 어느 정도 막는 효과도 예상됩니다.


다만 이 때문에 소득이 낮거나 소득대비 이미 부채 비중이 높은 서민층, 정말 필요에 의해 부동산을 구매하려는 실수요자들은 내집마련이나 평수를 넓혀 가는 일이 더욱 힘들어졌습니다.


아무쪼록 적절한 규제보완을 통해 대한민국 가계부채가 건전한 수준으로 바뀌길 기대해 봅니다.

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