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강남과 균형을 맞춘다는 강북 개발은?

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서울 부동산시장이 끓고 있습니다. 민간택지 분양가상한제 시행여파도 있지만 풍부한 개발호재도 한몫 한다는 견해도 설득력을 얻고 있는데요. 강남과 강북의 균형발전을 위한 강북의 개발사업들을 KT에스테이트에서 살펴 봤습니다.

지난 1년간 집값 상승률 ‘강남 < 강북’

서울 주택시장에서 강북은 항상 강남의 그림자에 가려져 왔습니다. 수십년 동안 각종 개발호재들이 강남에 집중되다 보니 집값 역시 강남이 서울 주택시장을 주도해온 것이죠. 그러나 1년새 강북의 집값 상승률을 보면 강남을 추월했다는 것을 알 수 있습니다. KB부동산 리브온 자료에 따르면, 2019년 10월 기준으로 1년간 강남(한강 이남 11개 구)의 집값 상승률은 1.77%였으나 강북(한강 이북 14개 구)는 2.3%로 집계됐습니다. 특히 25개 구 중에서 서대문구가 5.63%로 가장 높은 상승률을 보였고 이외에 종로구, 강북구, 성동구 등 여러 곳이 서울 평균 상승률(2.03%)을 웃돌았습니다.

강북 우선 투자 및 부동산규제 강남으로 쏠리며 강북 집값 상승세

이렇게 강북이 강남보다 더 높은 집값 상승률을 보인 것은 박원순 서울시장의 서울시 균형발전에 대한 의지가 영향을 끼쳤다고 볼 수 있습니다. 즉 강남은 재건축 등의 규제 중심인데 반해 한강이북에는 다양한 투자계획들이 발표되며 ‘개발 + 강남 규제의 반사이익’으로 한강이북이 주목 받은 것으로 풀이됩니다.


이로 인해 최근 수년간 강북의 집값 상승을 주도해왔던 마포구, 용산구, 성동구 지역 이외에도 주목 받지 못했던 서대문구, 종로구, 강북구 지역의 상승도 두드러지고 있습니다. 전문가들은 앞으로 강북의 상승세는 계속될 것으로 전망하고 있습니다. 공공기관 이전과 교통망개선(경전철 착공), 재정비촉진지구 등의 정비사업이나 역세권 개발 같은 굵직한 개발 호재들이 줄줄이 추진되고 있기 때문입니다.

공공기관들의 강북이전 추진

한강이북 개발 호재 가운데는 한강이남에 있던 공공기관 들의 강북 이전을 꼽을 수 있습니다. 지난해 8월 박원순 시장이 강북구 삼양동 생활을 마치며 약속했던 공공기관 강북이전이 본격적으로 추진이 되는데요. 서초구에 있던 인재개발원은 강북구 영어마을 수유캠프로, 서울연구원은 은평구 서울혁신파크로, 서울주택도시공사는 중랑구 신내2지구로 이전이 결정됐습니다. 공공기관 이전은 수요분산 및 고용유발, 지역경제 활성화 등에 효과가 있다고 평가를 받습니다. 기관의 종사자가 크면 클수록 효과는 더 커질 수 있습니다. 어쨌든 이런 기관들의 이전을 강남북 균형발전의 촉매제가 될 것 수 있을 전망입니다.

교통 불편지역의 교통난을 해소하라~ ‘강북 신설 경전철’

서울시는 올해 초 ‘제2차 서울시 도시철도망 구축계획(안)’을 발표하며 강북 경전철 사업을 구체화했습니다. 계획안에 새롭게 추가된 노선은 강북횡단선 입니다. 이 노선은 청량리역을 출발해 성북 월곡역, 성북 길음역, 성북 정릉역, 서대문 홍제역, 강서 등촌역 등을 거쳐 양천 목동역까지 19개 역, 총 25.72km로 ‘강북의 9호선’ 기능을 수행할 전망입니다. 서울 동쪽으로는 청량리역에서 1호선, GTX-C, 면목선, 경의중앙선과, 서쪽으로는 5호선과 연결되며, 3호선, 6호선, 우이신설선, 서부선, 9호선까지 환승 가능해집니다. 강북횡단선이 현실화되면 서대문구 가재울뉴타운, 성북구 길음뉴타운 등 그 동안 철도 및 지하철 교통이 취약했던 곳들에 긍정적인 변화가 있을 전망입니다.


이외에 서울 성동구 왕십리와 미아사거리역, 노원구 상계역을 잇는 동북선은 이르면 연내 착공해 2024년 개통을 목표로 하고 있으며, 청량리~신내동 9.05km 구간인 면목선은 동대문구, 중랑구 상습정체구간의 교통난 해소에 도움을 줄 수 있을 전망입니다. 경전철 우이신설연장선은 강북 우이동~ 도봉 방학동 3.50km 구간이며, 주거밀집도가 높은 도봉구 방학동과 쌍문동 일대 교통난 해소에 기여할 것으로 보입니다.

거점이 될 역세권을 개발하라~

강남권에 비해 대규모 철도역이 많은 강북지역은 역세권 일대의 노후화와 난립한 각종 부동산으로 교통 여건은 좋지만 주변 여건이 선호할 만한 수준이 못 됐던 것이 사실입니다. 하지만 중요 대규모 역 일대의 개발이 추진되면서 재평가 되고 있습니다.


서울역 북부역세권 개발은 중구 봉래동 일대에 컨벤션, 호텔, 오피스, 상업문화시설, 주거시설 등 복합단지로 조성되는 프로젝트로 ‘강북판 코엑스’로 불립니다. 한때 우선협상자를 둘러싼 논란으로 법정다툼까지 있었으나 최근 법원의 결정에 따라 논란이 종결되며 개발사업에 탄력이 붙을 전망입니다.


마포구 상암동과 은평구 수색동 일대에 걸쳐 있는 수색역세권 개발도 본격화 됩니다. 수색역세권 개발은 DMC역~수색교에 이르는 32만㎡ 가운데 철로를 제외한 약 22만㎡를 상업·문화·업무∙주거시설로 복합 개발하는 것으로 2022년 착공해 2025년께 완공이 목표입니다. 개발이 완료되면 서울 서북권의 요충지가 될 전망입니다.

강북 재정비촉진지구

주로 재건축 국한된 강남권과 달리 재정비촉진지구, 재개발 등의 정비사업들도 활발하게 추진되고 있습니다. 재정비촉진지구는 도시기능 회복을 위한 사업으로 중점을 두는 사업 방향에 따라 주거, 업무, 상업, 문화 등 여러 분야의 조합이 달라질 수 있습니다.


광진구 구의동과 자양동 일원에서 추진되고 있는 ‘구의∙자양재정비촉진지구’는 서울 동북권의 거점지역으로서 첨단업무복합도시를 조성할 목적으로 개발되고 있습니다. 지구 내에선 자양1구역, 자양4구역, 자양5구역, 구의3구역 등의 사업이 진행 중인데요.


자양1구역의 경우 동부지방법원 및 동부지방검찰청 이전부지와 KT부지의 개발을 통해 공동주택, 호텔, 오피스텔, 업무시설 등이 들어설 계획입니다. 자양5구역은 동서울우편집중국 부지가 포함돼 업무시설과 상업시설, 공동주택 등이 들어설 계획입니다. 한편 구의∙자양재정비촉진지구 인근에 있은 동서울터미널도 개발이 추진되고 있어 구의, 자양동 일대 부동산시장도 상당한 변화가 있을 전망입니다. 

강북의 개발이 서울의 균형발전에 얼마나 기여할 까?

지금까지 서울 강북에서 진행 중인 굵직한 개발호재에 대해서 살펴봤습니다. 70년대 강남이 본격적으로 개발 된 후 한강이남과 한강이북의 격차는 갈수록 벌어졌습니다. 하지만 이러한 간격을 줄여나갈 목적의 개발들이 곳곳에서 이뤄지고 있습니다.


물론 강남과 강북의 집값 격차를 줄이는 것이 첫번째 목적은 아니겠지만 강북의 개발은 부동산시장, 즉 집값에도 상당한 영향을 끼칠 것으로 예상되는데요. 짧은 시간의 균형은 힘들겠지만 강북의 미래가 바뀔 수 있는 만큼 다양한 곳에서 다양한 형태의 개발이 추진, 이뤄져야 할 것입니다.

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