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벌집순환모형으로 본 서울 부동산시장 현 국면은

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사람들은 현재의 시장과 앞으로의 시장 변화를 예측할 수 있기를 희망합니다. 부동산시장의 순환 흐름을 파악하는 대표적인 이론 가운데 하나가 ‘벌집순환모형’인데요. ‘벌집순환모형’을 어떻게 볼 것인지 이번 포스트에서 살펴보겠습니다.

금융, 부동산 등 여러 분야에 걸친 다양한 시장 이론들

남보다 먼저 싸게 구입하고 최고가에 팔고 싶은 마음은 투자자, 실수요자 모두 마찬가지 일 텐데요. 그렇다 보니 시장에선 흐름에 따라 앞으로의 시장을 예측하려는 이론들이 등장했습니다.


예를 들어 금리변화가 변하면 투자상품도 변한다는 ‘코스톨라니의 달걀모형’ 이론이 있습니다. 금리가 정점으로 갈수록 예금이 늘고 금리가 정점을 지나면 예금인출이 늘고 부동산투자가 점차 늘어난다는 겁니다. 

가격과 거래량의 순환을 바탕으로 하는 ‘벌집순환모형‘

달걀모형 이외에 그리고 대표적인 것이 벌집순환모형 입니다. 벌집순환모형은 1994년 Janssen 등에 의해 개발된 것으로 부동산 가격과 거래량의 순환에 따른 것을 모형화 한 것입니다(상기 이미지 모형도 참조).


순환국면에 따라서 제1국면 활황기(E1) → 제2국면 정체기(E2) → 제3국면 후퇴기(E3) → 제4국면 침체기(E4) → 제5국면 불황기(E5) → 제6국면 회복기(E6)으로 구분됩니다.


이 것처럼 육각형, 반듯하게 순환하는 모습이 나오려면 가격과 거래량의 상승 또는 하락이 매우 일정하게 움직여야 하는데 현실에선 그런 경우가 거의 없죠.

제1국면, 2국면 활황기와 정체기

제1국면은 활황기라고 합니다. 거래량이 늘면서 가격이 오르는 국면을 말합니다. 제2국면은 정체기로 거래량은 줄어들지만 한번 탄력 받았던 가격은 계속 오르는 국면입니다. 거래가 줄기 시작한 때이기 때문에 정체기라고도 합니다.


벌집모형의 제1,2국면은 가격은 상승하는 공통점이 있는 반면에 거래량은 반대의 모습을 보여주는데요. 부동산시장에서 가격이 상승하는 것은 반드시 거래가 뒷받침 되는 것은 아닙니다. 흔히 ‘호가’라고 하는 시장에서 불려지는 가격이 오르는 것도 상승으로 봅니다. 모형에만 국한돼 시장을 본다면 시장에 대한 진단이 달라질 수 있는 부분입니다. 

제3국면, 제4국면 후퇴기와 침체기

제3국면은 후퇴기라고 합니다. 침체에 진입하는 시기로 가격은 당장 떨어지지는 않지만 거래가 눈에 띄게 줄어드는 시기입니다. 회복기 활황기 등에 늘어났던 공급이 슬슬 적체되고 매도자들은 현재의 가격을 고수하며 정체기에서 떨어졌던 가격이 다시 상승하길 기대합니다. 하지만 버티는 것도 어느 정도죠.


제4국면으로 넘어가면서 본격적인 침체기로 접어듭니다. 거래량도 줄면서 가격이 하락하는 시기죠. 거래는 많지 않지만 매도자들이 버틸 수가 없습니다. 어지간한 가격의 급매물이 나와도 거래가 안될 만큼 시장이 침체 된 시기입니다. 

제5국면, 제6국면 불황기를 거쳐 회복기로~

제5국면의 불황기는 오랜 침체를 거친 시장에서 거래가 조금씩 늘어나는 국면입니다. 저가의 매물들 중심으로 거래가 이뤄지기 때문에 가격은 쉽게 오르지 않는 때죠. 거래가 늘어난다는 점은 긍정적인 시그널이며 5국면 막바지에 구입했을 때가 가장 최적의 매수시기로 볼 수 있습니다(쉽지 않지만 말이죠).


제6국면은 회복기로 불황기 때처럼 주로 저가 물건들 위주로 거래가 되지만 가격은 잘 오르지 않는 시기 입니다. 그나마 더 하락하지 않는 것이 다행인 시기인데요. 흔히 “바닥을 다지고 있다”는 식으로 표현되는 때 입니다. 적체됐던 매물들이 팔리지만 아직은 시장 가격 보다 높은 가격에 공격적으로 매입하는 매수자들이 적은 시기 입니다. 

서울은 어느 국면일까?

2006년 이후 올해 10월말까지해서 연간 매매가 변동률과 거래량을 나타낸 그래프 입니다. 2006년에서 2007년 거래량 급감, 가격변동률 급락한 것을 볼 수 있습니다. 이 시기는 침체기에서 후퇴기로 넘어간 시기로 볼 수 있습니다. 제2국면에서 제3국면으로 말이죠.


2007년 이후로 거래량은 크게 늘지 않고 매매가 역시 상승률이 크지 않습니다. 제4국면~제5국면 침체~불황기를 거치고 있는 셈입니다. 2012년 바닥을 친 시장은 2013년 이후로 눈에 띈 변화를 보이고 있습니다. 회복기에서 다시 제1국면의 활황기로 넘어간 것으로 분석됩니다. 하지만 2018년 거래량은 눈에 띄게 줄어든 반면 매매가 변동률은 2006년 이후로 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 올해는 10월까지 기준입니다만 거래량은 평년을 밑돌 것으로 예상되고 있습니다. 다만 매매가 변동률은 아직은 장담할 수는 없는데요.


현재까지 봤을 때 서울은 제2국면에 들어선 것으로 추정 해 볼 순 있겠습니다. 거래도 줄고 매매가 변동률도 일단 둔화 됐기 때문입니다. 그렇다면 서울은 후퇴기를 거쳐 침체기로 가게 될까요?

다양한 변수들로 짧아진 주기, 속단은 금물

20세기에 만들어졌던 벌집순환모형이 21세기에도 통용되고 있습니다. 거래와 가격상승과의 관계가 긴밀한 부분이 있기 때문에 맞아 떨어지는 부분은 있다고 봐야겠는데요. 하지만 부동산시장은 국내외 다양한 변수들로 인해 주기가 짧아지고 있습니다. 올해의 경우 서울 아파트값 상승률은 둔화 됐지만 시장은 매도자들이 매물을 거둬들이며 가격을 낮추려 하지 않고 있습니다. 상승에 대한 기대감에 버티고 있는 모습입니다. 물론 이와 같은 분위기가 어떤 모습으로 바뀔 지 장담할 수는 없습니다.


부동산시장은 심리 싸움 입니다. 불안하면 매도자든 매수자든 어떤 시장에서든 승자가 될 수 없습니다. 이론으로만 무장할 것도 아니고 경험에 자만해서도 안될 것입니다. 지금은 시장을 넓게 보고 단기 보다는 장기적인 관점에서 시장을 지켜보는 것이 좋아 보입니다.

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