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이중고의 오피스 시장, 향후 전망은

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국내경기 길어진 침체가 오피스 시장에 직격탄을 날리고 있습니다. 투자수익률은 낮아지고 공실률도 높아지고 있다는데요. 먹구름이 잔뜩 낀 국내 오피스 시장, 앞으로 어떻게 될까요?

3분기 오피스 투자 수익률 뚝!

미중무역갈등 심화 등 불확실한 대외경제상황과 내수부진 등 기업경기에 대한 우려가 오피스시장에 본격적으로 반영되고 있는 모습입니다.


한국감정원이 발표한 ‘3분기 상업용 부동산 임대동향 조사’에 따르면, 지난 3분기(7~9월) 오피스 임대료와 투자수익률이 일제히 하락한 것으로 나타난 것인데요.


평균 임대료는 17.2천원/㎡으로 전분기 대비 0.21% 하락하였고, 투자수익률은 0.09%p 하락한 1.75%로 집계됐습니다.

전국 오피스 공실률은 소폭 둔화

다행히 오피스 공실률은 전분기 대비 소폭 하락한 12.7%로 나타났습니다.


이는 전분기와 비슷한 공급수준을 유지했으나 임대료 하락에 따른 신규 임차 수요가 증가해 공실률이 소폭 하락한 것으로 분석되고 있습니다.


그러나 작년과 비교했을 땐 오피스 공실률이 다소 늘어난 것은 사실로 나타나고 있어 작년부터 시작된 경기침체에 대한 여파가 공실률에도 영향을 미쳤다고 볼 수 있겠습니다.

서울 오피스 공실률은 5년만에 두 배 수준 확대

분기별로 따져보면 공실률 증가폭이 둔화된 모습을 보이고 있으나 5년전과 비교해 보면 공실률이 꽤 증가했다는 것을 알 수 있습니다.


지난 국감에서 송석준 의원이 발표한 자료에 따르면, 전국 오피스 평균 공실률은 5년 전과 비교해 1.5배 수준으로 상승했다고 밝혔습니다.


서울만 놓고 보면 5년전인 2013년 6.4%의 공실률이 2018년 2분기에 2배가 가까운 12.1%로 집계돼 심각성을 더해주고 있고요.


서울 주요 오피스가 몰려 있는 종로구도 공실률이 21.4%였으며, 강남대로(19.9%), 충무로(16.9%), 용산(15%) 등 주요업무지구도 공실률이 높은 상태였습니다.

주요 오피스빌딩은 최고가 경신 중

서울 오피스 공실률이 증가하고 있으나 아이러니하게도 오피스빌딩 거래가격은 최고가 기록을 경신하며 치솟고 있는 양상입니다.


지난 8월 NH투자증권과 코람코자산신탁 컨소시엄에 매각된 삼성물산 서초사옥의 거래가는 3.3㎡당 3050만원 수준으로 국내 오피스 빌딩 거래 사상 단위면적당 최고가를 경신했습니다.


또한 지난 6월 KB자산운용이 서울 여의도 SK증권빌딩을 3.3㎡당 2060만원으로 매매계약을 완료해 여의도권역 상업용 오피스 최고가 기록을 새로 쓰기도 했습니다.

오피스 시장 낙관론 불 붙인 공유오피스

이렇듯 오피스 빌딩의 자산가치는 계속 높아지고 있으나 공실률 및 투자수익률은 떨어지고 있어 앞으로의 오피스 시장을 한방향으로 전망하기란 쉽지 않은 상황입니다.


앞으로의 오피스 시장을 긍정적으로 보는 낙관론자들은 최근 공유오피스 수요가 급격하게 늘고 있다는 것을 이유로 들고 있습니다.


넓은 면적의 공간을 여러 개의 작은 공간으로 나눠 입주자에게 사무공간으로 재임대하는 시스템인 공유오피스는 올해만도 그 면적이 15만㎡가량이 늘어나는 등 빠르게 성장하고 있는데요.


주요 공유 오피스 제공업체들이 지점마다 작게는 1~2층에서 많게는 10층 이상까지 사용하면서 오피스 공실률을 낮추는데 상당한 영향력을 행사하고 있습니다.


1인가구가 늘어나 소형 주택이 주목을 받는 것처럼 1인기업 등 개인사업자들의 증가로 공유오피스 시장도 더욱 확장될 것으로 기대하고 있는 것입니다.

오피스 시장 비관론에 불을 붙이는 ‘이중고(二重苦) ’ - 국내 경기침체 and 공급불안

반면, 오피스 시장이 한동안 침체될 것이라는 전망도 있습니다. 국내 소비 심리 위축과 공급이 많다는 이유인데요.


한국은행의 소비자동향조사 결과에 따르면, 10월 소비자심리지수는 지난달보다 0.7포인트 내려간 99.5로 나타났습니다.


소비자 심리지수는 100을 기준치로 100보다 낮으면 ‘비관적’이라고 봅니다. 이런 소비심리 위축은 기업실적 악화→경기 침체로 이어진다는 것입니다.


공급과잉과 관련해 올 3분기부터 2020년 2분기까지 도심권과 여의도권을 중심으로 대형 오피스들이 공급될 예정이라 공실 가능성을 걱정하는 것입니다.

외국인들이 눈독 들이는 오피스시장

기대감과 불안감이 공존하는 가운데 국내 오피스 시장을 외국계 투자자들이 꾸준한 관심을 보이고 있습니다.


이들은 다른 신흥국들과 달리 한국 경제가 자생할 수 있는 힘이 있어 이들 오피스, 빌딩 등이 투자할 만 하다는 것인데요.


지난해 싱가폴 부동산 투자회사는 서울 강남에 오피스빌딩을 약 1,000억원에 매입하고 부동산 신탁을 출시하기도 했습니다.


캐나다계 자산운용사인 브룩필드자산운용은 2조5,000억원을 들여 여의도 IFC건물을 매입하기도 했습니다. 미국이나 유럽 선진국 등에 비해 여전히 오피스 임대수익률이 높은 편이라 꾸준한 관심을 보이고 있습니다.

오피스빌딩도 양극화? 관건을 입주자(업체) 만족도 높여야 성공

오피스 시장에 대한 기대와 우려가 공존하고 있는 지금. 다행이라면 투자자가 다양해 졌다는 점입니다.


앞서 외국계 투자자들이 국내 오피스 빌딩에 높은 관심을 보이고 있다는 이야기를 했는데요. 공실, 수익률에 대한 리스크가 높은데도 과연 이들이 거액을 들여 투자를 할까요.


물론 현재 분포하고 있는 오피스 가운데 모두가 원활하게 임대되고 있는 것은 아닙니다. 시장 변화에 발빠르게 대처하는 오피스 빌딩은 그 가치가 더욱 올라갈 것인데요.


지난해 임차인이 대거 이탈하면서 공실률 위험이 높았던 서울역 앞 서울스퀘어 빌딩은 글로벌기업을 중심으로 선별적 임차인 유치 전략을 세우고 서울스퀘어몰 상권을 안정적으로 운영, 입주 업체 만족도를 높임으로써 공실률을 2%로 낮추는 성과를 보였는데요.


이처럼 전략적인 운영에 따라 얼마든지 불안감도 해소하고 가치도 높일 수 있습니다. 입주자(업체)를 어떻게 만족시키느냐에 따라 그 성패가 갈라진다는 점을 명심해야 할 것입니다.

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