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개발 산적한 서울 아파트값 향방은

요즘 ‘서울 아파트값 O주째 둔화’라는 소식을 쉽게 들을 수 있습니다. 서울 아파트값이 하락세로 완전히 돌아선 것일까요? 서울 집값이 상승한 이유는? 그 동안 나왔던 개발 사업들은 어떻게 되는 걸까요. 갈수록 궁금해지는 서울집값의 향방에 대해 이야기 해 볼 까요.
서울 아파트값 상승 둔화?

최근 서울 아파트값 상승폭이 둔화되고 있다는 소식이 들리고 있습니다.


실제로 부동산114 주간아파트값 변동률을 보면 상승률이 정점을 찍었던 8월4주(0.85%) 이후 매주 조사결과 상승률이 둔화되고 있습니다.


9월에는 ‘9.13부동산대책’이 발표되고 10월에는 ‘9.13부동산대책 후속조치’가 연이어 발표되면서 시장은 관망세가 확산되고 있습니다.

서울 아파트값 상승 원인에 대한 다양한 시각

서울 아파트값이 상승하는 이유를 두고 다양한 시각들이 존재하고 있습니다. 가장 힘이 실리는 것이 공급부족이죠. 찾는 사람은 많은데 공급이 뒷받침 못되고 있어 가격이 오른 다는 겁니다.


그래서 나온 것이 서울로 가려는 수요를 서울근교에 택지조성을 통해 분산시킬 목적으로 최근 3기 신도시 조성 계획이 발표되기도 했습니다.


또 다른 이유로 최근 논란이 되고 있는 투기세력 입니다.


과거에도 투자라는 명목으로 여러 사람들이 특정지역, 특정물건을 다량으로 매입, 가격이 급등하는 일들이 있었는데 일부 전문가라는 이들의 말로 인해 그 같은 일들이 반복된다는 것이죠. 물론 이와 관련해서 논란은 계속되고 있습니다.


그리고 박원순 서울시장의 행보도 언급됩니다. 서울접경지, 유휴부지개발, 용산 및 여의도 통합개발 등 서울의 개발 계획이 발표될 때마다 주택가격이 올랐다는 것입니다.


이외에도 서울의 인프라(교통, 교육, 업무, 상업 등 전반적인 것들) 자체가 우수하기 때문이라는 것도 집값 상승 이유로 지적됩니다.

최근 3년간 줄줄이 쏟아진 서울 개발 소식

최근 3년여간 서울시 개발과 관련한 다양한 이슈들이 쏟아져 나왔습니다.


마지막이 여의도, 용산 통합개발 관련된 것으로 지난 7월에 있었습니다.


서울 강남, 강북 할 것 없이 언급됐던 이들 개발 소식들은 현재 진행형인 것도 있고 보류(용산, 여의도 통합개발)된 것도 있습니다.


서울시가 자체적으로 진행할 수 있는 것도 있고 기업, 기관, 국토부 등과 따로 협력을 통해 해야 할 것들도 있습니다.


어찌 됐건 정부의 각종 규제에도 불구하고 서울 집값 조정이 별로 없었다는 점, 정부 규제와 별개로 서울시도 각종 개발 소식을 발표했다는 점은 연관성을 무시할 수 없어 보입니다.

개발의 명암

개발은 ‘현재보다 더 나은 쪽으로 바꾸기 위한 것’인 만큼 이들 이슈들대로 개발이 진행된다면 서울 곳곳이 상당한 변화가 생길 것입니다.


다만 개발의 주체가 시, 관계기관, 기업이라고 해도 지역 주민들의 이해관계도 무시할 수 없습니다.


만약 무시된다면 주민들은 강력한 반대자들이 돼 개발사업은 제대로 진행될 수 없습니다. 다양한 이해관계가 얽히는 개발 사업은 제대로 추진되기가 쉽지 않죠.


좋은 취지의 개발이라고 해도 이해관계에 따라 누군가에게는 바라지 않는 사업일 수도 있습니다.

오를 것인가? 내릴 것인가?

서울 아파트값 상승률이 매번 플러스만 기록했던 것은 아닙니다.


부동산114의 최근 10년사이 월별 서울 아파트값 상승률을 보면 2008년 리먼브라더스 사태로 촉발된 금융위기 이후, 2010년경에는 재건축 시장 위축이 겹치며 2011년 이후로도 장기 침체가 이어졌습니다.


이후 박근혜정부가 들어서고 규제 완화 등이 이어지면서 서울 아파트값은 상승세로 돌아섰습니다. 중간중간 등락은 있었으나 시세는 우상향 해 온 것을 볼 수 있습니다.


문재인정부도 2년차로 접어들었습니다. 많은 규제를 쏟아 냈고 이전 정부들과 달리 대출, 세금, 공급 등 다방면으로 시장에 압박을 가하고 있습니다.


또한 서울 아파트값을 움직이는 큰 축인 재건축의 경우 재건축초과이익환수 시행으로 위축될 수 있다는 점도 하락 전망에 힘을 더하고 있습니다.

개발 전면 보류하는 등 말을 아껴야…한발 물러선 서울시장

사실 그 동안 서울 집값이 상승한 것에 개발 이슈들이 영향을 끼쳤다는 것을 부정할 수 없습니다.


박원순 서울시장도 이 부분을 인정하는 모습입니다. 7월 여의도, 용산 개발 발언 이후 한달 만에 개발을 보류하겠다고 발표했죠.


아마도 앞으로는 개발과 관련해 좀더 신중하게 발언을 할 것으로 보입니다. 더불어 개발사업들의 속도 역시 정책 분위기에 따라 달라질 전망입니다.

서울 집값의 향방은 열려 있어…신중하게 접근해야

최근 상승폭이 눈에 띄게 둔화되면서 서울 집값 하락을 점치는 전망들이 나오고 있습니다. 물론 근거 없는 전망들은 아닙니다.


하지만 현 서울시장의 임기가 남아 있는 상황에서 집값 상승 걱정을 이유로 해야 할 일(개발)을 방치하지는 못할 것입니다.


한편에서는 보유세 인상, 금리 인상(가능성) 등 적극적으로 주택을 구입하기에 부담스러운 상황들이 전개되고 있어 서울 집값의 향방은 어느 방향으로든 열려 있습니다.


다만 중요한 것은 하우스푸어가 양산 됐을 때의 문제는 과도한 대출 이었고 아직도 많은 사람들이 가계대출의 빚에 허덕이고 있습니다.


보유세인상에 금리인상까지 맞물린다면 주택가격 하락은 불가피해질 수 있다는 점 명심하시고 부동산 매입에 신중하게 접근해야 할 것입니다.

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