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아파트 미래가치 판단은 ‘이것’을 보고 한다는데

KT 에스테이트 작성일자2018.10.25. | 15,898  view
비슷한 생활권, 입지에 있는 2개 이상 아파트 가운데 한 곳을 선택할 때 평면, 인테리어, 커뮤니티, 조경 등 다양한 요소들을 기준으로 하는데요. 향후 자산적 가치를 따지는 이들은 ‘이것’이 선택의 기준이라는데 이것은 바로 ‘대지지분’입니다.
대지지분이란?

대지지분이란 아파트(공동주택) 전체 대지면적을 세대수로 나눈 면적을 말합니다.


즉 내가 소유한 주택이 아파트 전체 면적에서 차지하는 면적을 말하는데요. 이 대지지분을 전용면적으로 나눈 비율을 대지지분 율이라고 합니다.


부동산의 가치는 시간이 갈수록 감가삼각이 하락하는 건물과 달리 영속적인 형태를 띠는 토지가 중요해 일반적인 평당 가격보다는 대지지분당 가격을 확인해보는 것이 객관적인 아파트의 가치를 평가할 수 있는 기준이 되기도 합니다.

대지지분은 어떻게 계산할까

이러한 대지지분은 등기부등본을 열람하면 표제부에 있는 대지권비율에서 확인이 가능합니다.


예를 들어 대지권비율이 138252.4분의 78.165이라고 한다면 아파트 단지 전체의 대지면적이 138252.4㎡이고, 이중에서 78.165㎡이 내가 보유한 대지지분이라는 뜻입니다.


이 대지지분을 이해하기 쉽게 평으로 환산하면 78.165X0.3025=23.64평이 되는 것입니다.

대지지분이 중요한 이유?

많은 부동산전문가들은 비슷한 입지의 2개 아파트에서 한 곳을 선택하려면 대지지분을 고려하라고 조언합니다.


이는 대지지분에 따라 아파트의 미래가치가 달라지기 때문입니다.


통상 아파트 준공되고 수년이 경과하면 ‘새 아파트 프리미엄’은 사라집니다. 건물의 가치는 떨어지죠. 이때 인테리어를 싹 바꾸거나 리모델링 등을 통해 아파트의 가치를 한번 바꿉니다.


하지만 시간이 또 지나면 리모델링도 한계가 발생합니다. 이때 재건축을 하게 되는데 이쯤 되면 건물의 가치는 거의 사라지고 땅의 가치만 남는데 결국 대지지분의 크기에 따라 가격 차가 발생하는 것입니다.


수십 년 된 몇 십 평 되는 아파트가 수억 원, 수십억 원에 거래되는 것은 이 같은 대지지분 차이 때문입니다.

재건축 아파트 투자 시 핵심은 ‘대지지분’

그래서 재건축 아파트를 투자할 때 대지지분이 많은지 꼭 따지게 되는 것입니다.


대지지분이 넓을수록 분담금이 적어지고 재건축 이후 받는 집의 규모가 커지게 되기 때문입니다.


이러한 대지지분은 용적률에 영향을 많이 받게 되는데요. 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율을 뜻하는 용적률이 낮을수록 동과 동 사이의 간격이 넓어지고 층수가 낮아져 그만큼 세대수가 줄어들게 돼 대지지분이 높아지게 됩니다.


반대로 용적률이 클수록 고층아파트에 세대수가 많아져 대지지분은 작아지게 되고요.

대지지분 큰 아파트 쾌적해 살기 좋고 환금성도 뛰어나

대지지분이 큰 아파트는 살기에도 좋습니다. 우선 넓은 녹지 또는 여유공간들이 있어 쾌적하게 거주할 수 있습니다.


주로 저층 5층짜리 아파트나 10층 안팎의 중층아파트의 경우도 동간 거리가 넓은 아파트는 그만큼 다른 아파트보다 상대적으로 대지지분이 큽니다.


그렇다 보니 실 거주뿐만 아니라 투자측면에도 유리해 환금성도 좋습니다.

대지지분 큰 아파트는 수십억 원에 구입해도 아깝지 않아

서울 서초구 반포동에는 주공아파트가 있습니다. 지난 8월 이 아파트의 전용면적 107㎡(공급면적 138.84㎡ = 42평형)가 38억원에 거래가 됐는데요.


공급면적으로 따지면 평당 9,000만원대에 거래가 된 것입니다. 해당 아파트 42평형의 대지지분은 동, 호수 마다 상이합니다만 가장 적은 경우 34.5평, 가장 큰 경우는 41.4평에 해당됩니다.


향후 재건축을 할 경우 해당 면적은 전용면적 59㎡와 84㎡ 두 채를 받을 수 있고 약 5,000만원 가량의 현금도 환금 받을 수 있다고 알려져 있는데요.


현재 반포동 일대 전용면적 59㎡와 84㎡ 새 아파트의 시세는 각각 20억원, 25~28억원 가량됩니다. 둘이 합치면 45억~48억원 가량 되는 셈이죠.


여기에 현금 5,000만원을 더하면 50억원에 육박합니다. 계획대로 재건축이 진행된다면 10~11억원 가량 이익인 셈입니다.

묻지마 투자는 금물…재건축 초과이익환수제도 고려해야

지금까지 대지지분에 대해서 알아봤습니다. 아파트 투자에 있어 대지지분을 간과하고 있었던 분들이 계셨다면 이제부터라도 대지지분을 꼭 기억하시길 바라겠습니다.


건물은 감가상각의 대상이 되지만 토지는 그렇지 않으니까요. 다만 대지지분이 높다고 해서 묻지마 투자는 금물입니다.


특히 대지지분이 높은 재건축 아파트를 투자할 경우 투자 전 재건축 초과이익환수제를 고려해야 하는데요. 재건축으로 인한 이익이 높을수록 그만큼 초과이익환수제로 내야하는 돈도 클 수 있기 때문입니다.

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