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기준금리 인하와 부동산시장의 상관관계

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기준금리가 또 낮아졌습니다. 제로금리까지도 갈수 있다는 전망까지 나오는 등 저금리가 계속되고 있는데요. 이번 금리인하가 부동산시장에 큰 변화를 가져올 수 있을까요?

초저금리 시대에 살다

지난 10월 16일, 금융통화위원회는 한국은행의 기준금리를 1.50%에서 1.25%로 0.25%p 낮춰 통화정책을 운용하기로 했습니다. 이로써 2015년 3월 1%대 기준금리(1.75%)로 들어선 이후 56개월째 1%대 기준금리가 이어지고 있습니다.


기준금리는 해당 국가의 금리체계의 기준이 되는 정책금리로 기준금리가 인상되면 시중의 돈이 중앙으로 몰려 통화량이 줄고 시장이 과열되는 것을 막고, 반대로 기준금리가 인하되면 시중에 돈이 풀리며 투자가 늘어나는 등의 경기가 활성화되는 효과를 기대할 수 있다고 알려져 있습니다. 

부동산시장과 기준금리…‘애증(愛憎)’?

특히 기준금리 변동과 부동산시장을 따로 떼어 놓고 말할 수 없을 만큼 긴밀한 관계가 있다고 전문가들은 말합니다.


금리가 낮으면 자기자본이 많지 않아도 대출을 통해 부동산구입이 가능해지기 때문에 부동산시장으로 많은 돈이 몰리는 효과가 나타납니다. 부동산 가격이 올라갈 가능성이 매우 높아지는 셈인데요.


반대로 금리가 높아지면 자기자본 비중이 높아져 부동산 구입을 꺼리게 됩니다. 금융비용이 늘어날 수록 보유했던 부동산을 처분하게 됩니다. 집은 있지만 현금이 없는 하우스푸어들이 우후죽순 늘어나게 되는 셈입니다.

4년이 넘게 이어진 저금리 기조 속 부동산시장은 어땠나?

2.25% 이던 기준금리가 2014년 10월 2.00%로 조정된 후 6개월만인 2015년 3월 1.75%로 인하되면서 1%대 금리시대가 열렸습니다. 저금리가 계속되면서 아파트매매시장은 어땠을 까요?


1%대로 기준금리가 진입했던 2015년. 당시 9월대비 올해 9월 아파트 매매가 변동률은 전국이 6.0% 상승률을 기록했습니다. 이기간 서울은 무려 27.3% 상승했고 제주/서귀포는 11.1% 상승했습니다. 반면 경남은 -12.4%, 울산은 -9.0%를 기록하는 등 다른 시도와 전혀 다를 결과가 나타났습니다.


기간을 좁혀서 최근 1년으로 해서 작년 9월과 비교하면 전국은 -0.3%를 기록했고 울산(-6.6%), 경남(-5.0%)은 지속적으로 하락했음을 알 수 있습니다. 반면 서울은 3.0%, 광주 2.8% 상승하며 상반된 행보를 보이고 있습니다. 

유동성의 함정

여기서 ‘유동성 함정’이 나옵니다. 경제학자 케인즈가 처음으로 언급한 이 말은 금리를 낮춰 돈을 아무리 풀어도 돈을 쓰지 않기 때문에 경기가 살아나지 않은 현상을 말합니다.


이론대로라면 시중에 풀린 돈들은 여러 산업(부동산 포함)들에 재투자되면서 지속적으로 살아야 합니다. 특히 부동산의 경우 금융비용 부담이 줄어들기 때문에 호황을 누려야 하는데 그렇지 못한 곳들이 다수 분포하고 있습니다.


기준금리가 부동산시장에 미치는 영향도 한계가 있음을 증명하는 셈입니다.

‘저금리’라는 호재 불구, 왜 부동산 시장은 불안정 할까?

규제지역의 대출 규제는 자기 자본의 투입 비중을 키웠고 레버리지를 이용한 투자를 어렵게 만들었습니다. 하지만 이런 환경에서도 효과적으로 투자를 하려는 이들은 지금도 쉬지 않고 현장을 나가고 대상 물건을 둘러보러 다닙니다. 

악순환 고리, 어디를 끊어야 하나

기준금리 인하를 통해 시중에 돈을 풀려고 합니다. 은행은 금리 인하로 대출을 더 늘려서라도 수익을 내려 하는데 대출 규제로 인해 돈을 빌리는 사람들이 줄어듭니다. 돈을 빌려서 새로 투자하려는 사람은 규제에 묶여 아무것도 못하고, 돈을 빌려주는 은행도 수익을 못 내는 상황입니다.


기업은 앞으로의 불확실성과 인건비상승, 대외 무역의 불안요소(미, 중, 일 등 국가간 무역분쟁) 등으로 투자를 기피하고 있습니다. 이런 악순환이라면 어느 부분은 끊어 줘야 할 텐데 어디서부터 손을 대야 할까요?


이후로 금리를 더 낮춘다고 해도 유동화 함정에서 못 벗어 날 수 있습니다. 부동산시장의 현 규제들, 그리고 논의되는 규제들에 대한 새로운 시각이 필요해 보입니다. 또한 국내 경기회복을 위해서 정부와 기업, 소비자 모두 선택과 집중이 필요하겠습니다.

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