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지난 9월 국토교통부는 서울 집값 안정을 위해 수도권 일대에 공공택지 30곳을 개발해 주택 30만가구를 공급하겠다고 밝혔습니다.

신도시급 규모 4~5곳과 중소규모의 공공택지 25~26곳을 조성한다는 것인데요.

이처럼 대규모로 택지개발사업을 하기 위해서 먼저 해야 할 것이 지구단위계획 수립입니다.

사업시행에 앞서 택지개발의 밑그림을 그리고 이를 기준으로 개발을 구체화하는 작업이라고 할 수 있겠습니다.

서울시 도시계획용어사전에 의하면, ‘지구단위계획’이란 해당 지구의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 체계적·계획적으로 개발·관리하기 위하여 건축물, 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말합니다.

여기에는 공공시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율, 용적률, 건축물 높이제한 등 다양한 정보가 들어있습니다.

도시개발을 목적으로 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의거 도시관리계획으로 결정, 고시된 구역을 ‘지구단위계획구역’이라 합니다.

지구단위계획구역의 지정은 도시·군 관리계획에서 계획한 지역 또는 시·군안에서 특별한 문제점이나 잠재력이 있는 곳으로서 지구단위계획을 통한 체계적·계획적 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 합니다.

도시지역에서는 개발사업대상지역이나, 정비사업, 택지개발사업 완료 후 10년 경과지역, 또는 공원에서 해제되는 지역 등이 지구단위계획구역으로 지정이 가능하며, 도시지역 외 지역에서는 계획관리지역이 50% 이상이면 생산관리지역이나 보전관리지역에서도 지구단위계획구역 지정이 가능합니다.

지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율·용적률 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 등의 내용이 포함되어야 하며, 몇 가지 사항을 고려해 수립되는데요.

즉 지역단위계획 시 도시의 정비·관리·보전·개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적, 주거·산업·유통·관광휴양·복합 등 지구단위계획구역의 중심기능, 해당 용도지역의 특성, 지역 공동체의 활성화, 안전하고 지속가능한 생활권의 조성, 해당 지역 및 인근지역의 토지이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화 등이 잘 나타나야 합니다.

위의 이미지는 LH에 안내 된 운정신도시 지구단위계획도 입니다. 지구단위계획도만 봐서는 속속들이 이해하기는 어렵습니다.

그렇지만 지구단위계획도만 보면 대략 아파트가 어디에 들어서고, 몇 층이고, 최고 층수는 어떻게 되는지, 단독주택이나 상업업무용지, 근린생활용지는 어디에 있고 역시 용적률과 건폐율, 최고층수, 최저층수 등도 알 수 있습니다.

또한 공공시설이 어디에 들어서는지, 어느정도 규모인지, 유치원시설이나 공원 등의 위치도 확인해 볼 수 있습니다. 이외에도 도로가 어떻게 지나가는지 등 교통처리계획도 포함돼 있고요.

지구단위계획과 관련해 구체적인 정보를 알고 싶다면 지구단위계획 시행지침을 참고하면 됩니다.

많은 분들이 신도시 같은 택지개발에 대해 알아볼 때 많이 참고하는 것이 토지이용계획도입니다. 언뜻 보면 비슷한 것 아닌가 하는 생각도 드실 텐데요.

지구단위계획도나 토지이용계획도를 보면 어디에 뭐가 들어서는지를 볼 수 있다는 점에선 비슷하다 하겠으나 지구단위계획에선 계획구역 및 경계선, 건축의 한계(용적률, 건폐율, 최고층수, 최저층수 등), 층에 따른 배치구간, 차량 동선 등이 강조가 됐다면, 토지이용계획은 토지가 어떻게 활용되는지 그 용도만을 구체적으로 알 수 있다는 점이 다릅니다.

지구단위계획을 이해하는 것과 동시에 용적률, 건폐율, 높이 등 세부 내용에 대한 기준을 알아 두는 것이 좋은데 이때 알아야 하는 것이 용도구역, 용도지구, 용도지역 입니다.

모두 토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 해당 토지를 이용하는데 있어서 구체적인 행위의 범위를 결정해 놓은 것인데요.

최근 신도시 조성을 위해 서울시와 국토부가 그린벨트 해제와 관련해 이견이 있다는 것이 개발제한구역에 해당됩니다.

이외에 서울시에서 여의도개발을 위해 종상향을 통해 용적률을 높이겠다고 했었는데 종상향은 용도지역의 주거지역, 상업지역 등을 개발하는데 허용하는 행위를 결정짓는 가장 기본적이고 중요한 기준이 됩니다.

용적률을 얼마나 할지, 층고를 어떻게 하는지가 결정됩니다. 한 두 번쯤은 들어본 용어들이지만 이렇게 다른 의미가 있습니다.

결국 지구단위계획을 잘 이해하면 땅의 투자가치를 제대로 파악할 수가 있는 셈입니다.

모든 개발의 시작은 개발이 허용되는 것부터 시작되며 이때 지구단위계획이 수립 후 지구단위계획지역으로 지정 되거나 정비사업은 정비구역 지정 등을 시작으로 토지이용이 첫발을 딛게 됩니다.

조성중인 신도시나 농지, 도심 등 어떤 곳에 집을 짓거나 토지를 이용할 때에는 용적률, 건폐율, 최고층수, 최저층수 등을 통해 투자대비 수익률을 분석해 봐야 할 것입니다.

이때 지구단위계획 및 용도구역 등을 잘 이해하고 있다면 투자가 한결 수월해 질 것입니다.