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바닥에 뭔 권리금…상가권리금 이해 못하면 상가투자 접으세요~

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상가 투자에 있어 권리금의 이해는 필수입니다. 정량화 하기 쉽지 않은 권리금은 예상치 못한 지출로 이어져 수익률 하락에 직접적인 원인이 될 수 있기 때문인데요. 상가권리금에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.

상가 권리금이란?

상가에 있어 권리금이란 상가를 매입하거나 임대할 때 보증금과 임대료 이외에 따로 붙는 웃돈, 즉 프리미엄을 말합니다.


이러한 권리금은 기존 상가가 보유하고 있는 영업시설이나 비품 등의 유형자산과 인지도, 단골, 영업노하우, 상권, 입지 등의 무형의 자산들을 합쳐서 산정하게 되는데요.


한국감정원이 발표한 2017년 상가권리금 현황조사를 살펴보면, 전국 상가의 권리금 평균은 4,777만원이며 권리금이 존재하는 상가의 비율은 전체 상가의 71%로 조사됐습니다.

상가 권리금의 종류 – 1. 바닥권리금, 시설권리금

상가권리금의 종류는 바닥권리금과 시설권리금, 영업권리금 등 총 3가지로 구분됩니다.


바닥권리금은 상가의 입지와 상권 등 장소적 이점을 보상해주는 돈입니다.


보통 유동인구가 많은 대학가나 역세권에 위치한 가게일수록 목 좋은 상권을 갖추고 있기 때문에 바닥권리금이 높게 형성이 됩니다.


시설권리금은 영업시설이나 비품, 내부 인테리어 등 유형자산에 지불하는 대가를 말합니다.


기존 상가를 사용하고 있는 업자가 쓰던 시설이나 비품, 간판, 내부 인테리어 등을 그대로 양도받을 때 감가상각(보통 1년 단위로 20~30% 수준으로 감가)을 고려해 협의한 금액을 지불하면 됩니다.

상가권리금의 종류 – 2. 영업권리금

영업권리금은 해당 상가에서 사업을 해오면서 쌓아진 인지도나 단골손님, 영업노하우, 신용 등 사업이나 장사가 잘되는 것에 대한 가치를 금액으로 환산한 돈을 말합니다.


보통 매장의 1년간 평균 매출 순수익을 기준으로 하는데요.


예를 들어 한달 평균 순수익이 300만원이라면 영업권리금은 300만원X12개월=3,600만원이 되는 것이죠.


그러나 매출장부를 속이는 일도 더러 있기 때문에 인수하기 전 실제 이정도의 순수익이 벌리고 있는지 소비자 동향을 꼭 확인하는 것이 중요합니다.

권리금, 건물주와 임차인 분쟁 핵심 원인

이러한 권리금은 상가임대차 분쟁에 있어 핵심 원인이 되기도 합니다.


서울시는 지난 2016년에서 올해 상반기까지 ‘서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회(이사 분쟁조정위)'가 접수한 안건에서 권리금 갈등이 36.8%로 1위를 차지했을 정도로 심각한 수준입니다.


보통 권리금 회수는 기존 세입자가 권리금을 받기로 한 신규 세입자를 건물주에게 소개하는 방식으로 진행이 되는데, 건물주가 소개한 신규 세입자와 계약을 하지 않겠다고 거절하거나 계약조건 등을 제대로 알려주지 않고 명도만을 요구하는 경우 분쟁이 발생할 수 있습니다.


또한 건물주가 권리금을 직접 요구하는 경우에도 마찬가지고요.

법적으로 보호받지 못했던 권리금, 관련 법 개정을 했지만…

과거 임차인의 권리금은 법적으로 보호 받지 못했습니다. 하지만 2015년 관련 법을 개정하는 등 임차인의 권리금 보호가 점차 강화되기 시작했는데요.


당시 신설된 ‘임대인의 권리금 회수방해 금지 의무’에 관한 조항들이 그것입니다.


임대인이 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 현 임차인이 주선한 신규 임차인이 현 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 또한 현 임차인이 주선한 신규임차인에게 높은 보증금과 월세를 요구해 임대차 계약이 성사되지 않게 하는 행위 등에 대해 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있게 됐습니다.


하지만 시장에서는 여전히 권리금 보호를 제대로 받지 못하는 일들이 발생하고 있습니다. 앞서 서울시 분쟁조정위 통계처럼 말입니다.

임차인 영업권 대폭 강화한 9월 상가임대차보호법 개정

지난 9월 지금보다 상가임차인의 영업권 보장을 대폭 강화한 상가건물 임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다.


개정안에 따르면 임차인이 임대료 과다인상, 계약일방해지 등 위험에서 벗어날 수 있도록 계약갱신청구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장됐습니다.


이는 임대인이 10년간 정당한 이유없이 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 없다는 것입니다.


또한 임차인의 권리금 회수 보호기간도 계약종료 3개월에서 6개월로 확대됐습니다. 세입자들이 권리금을 회수할 수 있는 시간을 좀더 벌게 된 것이죠.


대신 임대인에게도 5년 이상 장기 임차하는 임대사업자에게 소득세 및 법인세 5%를 깎아주는 ‘조세특례제한법’도 함께 처리됐습니다. 상가건물의 안정적인 임대조성에 기여한 임대인에게 세제혜택을 준다는 것입니다.

권리금 관련 내용 계약서 기재…상생의 마음으로 조정할 줄도 알아야

받는 사람 입장에서는 더 받고 싶고 주는 사람 입장에선 적게 주고 싶은 게 권리금입니다.


통상 권리금이 높은 곳은 그만큼 운영이 잘 되는 곳으로 볼 수 있지만 이런 저런 이유로 권리금을 과도하게 요구하는 이들도 많습니다. 때문에 권리금이 높다고 해서 무조건 좋은 상가로 보는 것도 틀릴 수 있습니다.


권리금이 없어 저렴하다고 해서 덜컥 계약을 하면 영업이 잘 되지 않아 폐업해야 하는 경우도 많습니다. 매출동향, 소비자동향 등 현장, 주변 상권 등을 수차례 다녀보며 직접 파악해야 합니다.


또한 상가주인으로서 상가를 임대할 경우 임차인의 영업권리, 권리금에 대한 권리를 인정해 주는 것도 필요합니다(이와 관련해 최근 개정된 법과 관련해 임대인의 재산권에 대한 지나친 침해라는 여론도 있습니다).


임차인 장사가 잘 돼야 임대인의 지갑도 두둑해 질 수 있다는 마음으로 말입니다.

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KT 에스테이트

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