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정부가 수도권 주택공급 확대를 위해 소규모 정비사업을 활성화하는 방안을 발표했습니다.

소규모 정비사업에서 공적임대를 공급할 경우 용적률 혜택을 부여하기로 했으며, 도로 등 기반시설에도 용적률 인센티브를 적용하기로 했습니다.

또한 자율주택 정비사업 대상을 확대하는가 하면 자율주택 정비사업을 통해 공공지원주택 공급시 융자기간을 연장해주기로 했습니다.

이외에도 가로구역 정비사업 시행을 위한 요건도 완화될 예정입니다.

여기서 생소한 단어가 자율주택 정비사업과 가로구역 정비사업 입니다.

먼저 소규모주택정비사업 중에서도 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’을 통해 새로 도입된 자율주택정비사업은 2~3명의 집주인(단독 10호 미만/다세대주택 20세대 미만)이 뜻을 모아 노후주택을 허물고 새로운 주택을 건설하는 소규모 정비사업입니다.

정부는 이 사업의 활성화를 위해 지난 4월 ‘자율주택정비사업 통합지원센터’를 전국 4개소에 개소하고 모든 과정을 지원하는 통합지원 상담업무를 실시하고 있습니다.

자율주택 정비사업을 추진하는 세가지 사업방식이 있는데요. 건축협정형, 자율형, 합필형입니다.

건축협정형은 필지를 합치지 않고도 여러 필지를 하나의 대지로 간주하고 건축을 하는 방식입니다. 맞벽이나 합벽을 통해 효율적 건축이 가능하고 주민들간의 커뮤니티 공간마련도 가능합니다.

자율형은 구획정리만 하고 개별 집주인이 자율적으로 주택을 신축하는 방식이며, 합필형은 2필지 이상 토지를 합쳐서 1필지로 지적을 정리한 후 사업을 진행하는 방식입니다.

다음으로 가로주택 정비사업을 알아보도록 하겠습니다.

가로주택 정비사업은 1만㎡ 미만의 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 실시하는 블록형 정비사업입니다.

조합을 결성하여 공동주택을 신축하는 것으로 자율주택 정비사업보다 규모가 크다고 할 수 있습니다.

지난 2012년 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 시 주거환경관리사업과 함께 정비사업 유형의 하나로 도입됐는데 활성화되지 못했었습니다.

앞으로 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특별법’이 제정, 시행함으로써 사업이 본격화되고 있습니다.

가로주택 정비사업은 도시·주거환경정비 기본계획 수립에 의한 정비예정구역 지정, 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등의 복잡한 과정이 생략되기 때문에 사업 진행 속도가 빠른 점이 최대 장점으로 꼽힙니다.

즉 조합설립인가 단계부터 시작된다고 보면 되는데요. 토지 등 소유자가 20명 미만일 경우 토지 등 소유자가 직접 시행할 수 있으며, 20명 이상일 경우에는 조합을 만들어 시행할 수 있습니다.

또한 조합원의 과반수 동의를 받아 시장 및 군수, 토지주택공사, 건설업자, 등록자업자, 신탁업자, 부동산투자회사와 공동으로 시행할 수 있습니다.

또한 미분양이 발생할 경우 정부가 매입해 임대주택으로 활용하기 때문에 미분양 위험이 낮은 것도 특징입니다.

이렇듯 자율주택 정비사업이나 가로주택 정비사업 등 소규모 정비사업의 핵심은 주민의 합의 및 진행이라고 할 수 있는데요.

정부는 원활한 합의를 위해 사업을 위한 다양한 지원책과 인센티브를 마련하고 있습니다.

협소한 부지에 소규모로 개발되는 사업이기에 조경기준, 대지안의 공지기준, 건축물 높이제한, 주차장설치 등 건축규제에 대한 기준이 완화됩니다.

또한 현재 연면적 20% 이상 공적 임대 공급 시 법적 상한 용적률까지 인센티브를 부여해주고 있는데요.

이번 9.13 대책을 통해 연면적 또는 세대수 20% 이상 공적 임대 공급 시, 기반시설 부지 제공 또는 설치 시 용적률 혜택을 부여할 예정입니다. 이러한 점들을 감안할 때 개발 이후 건물의 수익성은 한층 높아질 수 있는 것이죠.

지난 8월 발표된 LH 토지주택연구원의 ‘도시재생뉴딜사업 연계형 가로주택정비사업 활성화 방안’ 보고서에 따르면, LH참여형 가로주택 정비사업 총 15곳 중 9곳이 조합설립이 인가돼 사업이 추진중입니다.

또한 서울 강동구에선 지난해 12월 가로주택정비사업 전국 1호 완공단지가 등장하는가 하면 서울형 자율주택정비사업 1호도 내년 11월 동작구 상도동에 들어설 예정입니다.

재개발 등 전면철거 사업과 달리 원하는 사람만 사업에 참여하기 때문에 주민갈등 및 세입자 내몰림을 최소화할 수 있고 정부 및 지자체의 지원과 혜택도 더해져 매력적인 사업입니다.

하지만 사업규모가 작고 정비사업에 대한 주민들의 전문성이 부족해 사업추진에 한계가 있는 것도 사실입니다.

단점이 보완되고 다양한 성공 사례들이 생겨나서 기존 대규모 재개발 사업의 대안으로 자리잡을 수 있길 기대해 봅니다.