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전세가 4년으로 늘 때 어떤 일이 생길까

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최근 정부와 여당이 주택임대 계약임대청구권 도입 의사를 밝히며 논란이 일고 있습니다. 서민주거 안정을 위해 현재 2년인 전월세 계약기간을 4년으로 늘린다는 것인데 왜 논란이 되는 걸까요? 계약임대청구권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

계약갱신청구권이 뭐지?

지난달 18일 정부와 여당이 일반 주택의 임차인에게도 ‘계약갱신청구권’을 보장하는 방안을 추진하기로 합의했습니다. 계약갱신청구권이란 임차인이 원할 경우 전월세 계약기간 연장을 보장해주는 권리를 말하는데요. 기존 상가건물 임대차에만 적용됐는데 주택에까지 확대하겠다는 것입니다. 이렇게 되면 현재 기본 2년인 전월세 계약기간이 최대 4년으로 늘어날 수 있습니다 즉 한번 임대차 계약을 하게 되면 최대 4년까지 한집에서 살 수 있는 것입니다.

전월세신고제, 전월세상한제 함께 도입 추진

계약갱신청구권이 도입이 되면 ‘전월세 상한제’도 함께 도입이 될 것이라고 업계는 보고 있습니다. 전월세 상한제는 전월세 계약 갱신 때 일정비율 이하로 보증금과 월세를 올리는 것을 말합니다. 집주인이 임대료를 크게 올려 계약 연장을 고의로 하지 않으려고 하는 꼼수를 막기 위해서라도 전월세 상한제가 함께 도입이 되야 계약갱신청구권이 실효성을 갖추게 됩니다. 이를 위해 정부와 여당은 전월세 거래시에도 30일 이내 실거래 신고를 의무화하는 ‘전월세 신고제’도 시행하려고 추진 중입니다. 

단기적으로는 세입자 주거안정에 기여 할 것

정부는 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 도입이 되면 세입자들의 주거안정이 개선이 될 것으로 기대하고 있습니다. 지금은 전월세 시장이 안정적이지만 몇 년 전까지만 해도 전세난 때문에 계약 갱신 때마다 보증금이 수억원씩 오르는 경우가 많았습니다. 이른바 ‘미친 전세’라는 신조어까지 생겼었죠. 전문가들은 계약갱신청구권이 도입이 되면 현 세입자가 전월세 비용의 급격한 상승 없이 한 곳에서 오래 거주할 수 있어 주거불안을 해소하고 이사할 때마다 들어가는 중개수수료나 이사 및 인테리어비용 등의 부대비용을 절감할 수 있을 것이라고 전망했습니다. 즉 이미 입주 상태의 세입자에겐 효과가 있을 수 있다는 것이죠. 

예상되는 부작용 1_임대료가 오른다?

하지만 부작용에 대한 의견도 만만치 않습니다. 우선 임대료 급등을 꼽습니다. 계약기간이 늘면서 집주인이 임대료를 미리 올려 받을 수 있다는 것입니다. 전세의 경우 집주인 입장에선 2년이 아니라 4년을 생각하고 임대를 해줘야 하기 때문에 처음부터 전세금을 올려 잡을 가능성이 높은 것이죠. 이러한 현상은 입주물량이 꾸준하게 증가하는 곳보다는 임차 수요가 높은 학군지역, 직주근접 지역, 공급이 부족한 지역에서 자주 일어날 것으로 예상됩니다. 또한 계약기간이 끝나면 마음대로 올릴 수 있으니 4년마다 전세가격이 폭등할 수도 있는 상황이고요. 


때문에 계약갱신청구권 도입 이전에 전월세상한제를 먼저 도입해야 한다는 주장도 있습니다. 

예상되는 부작용 2_전세 감소 월세 증가

전세금을 올리는 것이 제한이 된다면 차라리 월세로 받는 것이 낫다고 생각하는 집주인이 늘어날 수도 있습니다. 특히 최근에 금리가 다시 내려감에 따라 전셋집이 부족한 지역에서 저금리로 인해 월세로 전환하는 집주인들이 늘면 결국 전세물량이 적어지게 될 수밖에 없는 것이죠. 그럼 결국 전세금은 수요와 공급 논리로 인해 전세금이 다시 오를 수 있습니다. 월세를 내는 것이 아깝다 생각하는 사람들은 대출을 받아서라도 집을 구매하겠지만 그럴 형편이 못되는 수요자의 경우 더 싼 집을 찾아야 하기 때문에 주거의 질이 낮아질 수 있고요.

예상되는 부작용 3_주거슬럼화 및 관련산업 위축

임대인의 경우 임대기간이 4년이나 된다면 매도에 어려움을 겪을 수 있습니다. 그리고 임대기간이 길어 짐에 따라 수리에도 소극적일 수밖에 없어 건물의 하자나 보수 등을 처리해 주지 않을 확률이 높습니다. 결국 이는 세입자의 주거환경을 악화시키는 것이고, 일부 지역에는 주거슬럼화 현상까지 나타날 수 있다는 지적도 많습니다. 또한 전월세 중개업소나 이사업체, 인테리어 시장 등 관련 산업도 많이 위축될 수 있고요.

정책의 실표성을 위해 도입시기와 속도조절 필수

지금까지 계약갱신청구권 도입 시 예상되는 장점과 부작용에 대해서 살펴봤습니다. 서민주거안정화라는 대의도 있지만 도입 후 예상되는 문제도 쉽게 무시할 수 없는 부분이란 생각이 드는데요. 너무 지나친 염려 아닌가 할 수도 있지만 우려하지 않을 수는 없는데요.


이에 전문가들은 정책이 시장에서 효과를 보기 위해선 도입 시기와 속도 및 수위 조절이 필수적이라고 강조하고 있습니다. 찬반이 팽팽히 맞서는 만큼 정책이 제대로 시행되고, 정책 목표를 달성할 수 있도록 성급한 조치 보다는 철저한 분석과 판단이 필요해 보입니다.

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