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경기도에 전세로 거주하고 있는 A씨는 얼마전 동네에서 ‘시세보다 저렴한 새아파트’란 플래카드를 보고 전화 문의를 했습니다. 알고 보니 살고 있는 지역 인근에서 진행하는 지역주택조합 아파트였습니다. 시세보다 저렴한 유명브랜드 아파트라는 말에 계약을 고민 중이라는 A씨. “요즘 새아파트 청약을 하려고 해도 경쟁률이 너무 높고 대출 기준도 높아 원하는 집을 분양 받기 어려운 상황에 지역주택조합 아파트가 괜찮은 대안이 될 수 있지 않을까요?” 과연 A씨와 같은 고민을 하는 사람들에게 지역주택조합 아파트는 좋은 내집마련 방법이 될 수 있을 까요?

지역조합주택 아파트란 조합설립인가 신청일 이전 동일권역에서 6개월 이상 거주해온 무주택자나 소형 주택 소유자((전용면적 85㎡ 이하 1주택자)들이 직접 조합을 만들어 사업주체가 되는 아파트를 말합니다. 자격요건을 갖춘 사람들이라면 별도의 청약통장이 필요하지 않으며, 일반적인 재개발이나 재건축 정비사업과 달리 임대주택 의무비율이 없고 절차가 간소해 정비사업보다 속도가 빠를 수 있습니다. 또한 조합원이 우선 분양권을 가지며, 토지확보나 시행사이윤 등 각종부대비용을 절감할 수 있어 일반아파트보다 분양가가 10~20%가량 저렴하다는 장점이 있습니다.

하지만 사업계획 승인을 위해 토지 확보와 조합원 모집이라는 요건을 충족시키지 못하면 사업이 무기한 늘어지게 되고, 생각지도 못했던 추가분담금이 발생할 수도 있습니다. 또한 조합원을 모집한 상태에서 사업이 추진돼 미분양 리스크가 낮은 만큼 마진율 또한 낮아 대형 건설사의 참여가 미진한 부분도 있고요. 느슨한 제도 탓에 조합원 수가 부족하거나 토지 확보가 충분히 되지 않았음에도 불구하고 마치 사업이 확정된 것처럼 허위∙과장광고를 하는 경우도 있어 피해자가 생기기도 합니다. 최악의 경우 사업이 장기화 됐다가 조합이 해산되기도 합니다.

실제 ‘지역주택조합 분쟁’ 같은 키워드로 뉴스를 검색해 보면 지역주택조합 관련 피해기사들을 쉽게 찾아 볼 수 있습니다. 이들 기사를 보면 허위∙과장광고로 인한 분쟁이 주를 이루는데요. 토지를 100% 확보했다는 것이나 뒤늦게 시행사가 추가분담금을 요구해 분양가가 높아지는 등의 이유로 허위로 조합원을 모집했다는 것입니다. 또한 지역조합주택 아파트를 일반 아파트인양 소개해 조합원을 모집하는 것도 대표적인 피해사례라고 할 수 있습니다.

그렇다면 지역주택조합 아파트를 고를 때 어떤 부분에 주의해야 할까요? 우선 관할 지자체에서 조합인가를 받은 곳인지를 확인해야 합니다. 지역주택조합의 경우 건설예정가구수의 50% 이상 조합원을 모집하고 주택을 지을 땅의 80% 이상의 사용권한이 확보되어야 조합이 설립될 수 있기 때문입니다. 또한 착공까지 하려면 추가 조합원 모집과 건설대지소유권 95%이상 확보 등의 절차를 거쳐 사업계획승인을 받아야 하는데요. 투자수익이 적더라도 사업이 무산될 가능성이 낮은 상황인 사업계획승인 인가까지 받은 지역주택조합 아파트가 안전하다 할 수 있습니다.

한편, 조합원의 자격은 무주택자격을 해당 주택의 준공 때까지 유지해야 합니다. 중간에 이런 저런 이유로 주택을 소유하게 되는 경우 조합원 자격이 상실되니 주의해야 합니다.

사업의 투명성을 유지하고 있는 지역주택조합에 가입하는 것도 중요합니다. 지역주택조합 사업 실패 원인 중 하나가 바로 약속과 다르게 추가분담금을 요구한다던가, 제대로 된 사업현황을 밝히지 않는다던가, 토지확보율을 속인다던가 하는 부분인데요. 자칫하면 이런 문제들로 인해 법적 분쟁, 사업지연 등이 생길 수 있어섭니다. 또한 지역주택조합의 경우 각종 행정처리와 업무의 신속한 진행을 위해 업무대행사와 함께 사업을 진행하는 경우가 많은데요. 이에 업무대행사가 관련 사업을 맡아 성공시킨 사례가 있는지 꼼꼼히 살펴보는 것도 투자 위험성을 줄이는 방법이라고 할 수 있습니다.

지금까지 지역주택조합 아파트에 대해서 설명 드렸습니다. 최근 높은 분양가에 당첨확률도 낮아진 일반분양 아파트보다 지역조합아파트가 더 매력적으로 다가오고 있는데요. 원활히 사업이 진행되지 않으면 내집마련은 고사하고 돈만 묶일 수 있기 때문에 단순히 가격이 싸다고 현혹돼서는 안됩니다. 실제 국민권익위원회 조사결과 2006년부터 2015년까지 인가를 받은 주택조합 중 입주까지 마친 조합은 20%를 조금 넘긴 수준에 불과할 정도로 성공확률이 낮기 때문입니다. 또한 조합의 탈퇴나 계약금 환급 등도 사실상 어렵기 때문에 지역주택조합 초기 계약 결정부터 신중한 판단이 요구됩니다.