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계약금, 중도금, 잔금 개념만 잘 알아도 손해 피한다

조회수 2018. 9. 21. 08:41 수정
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집을 구매할 때 내는 계약금과 중도금, 그리고 잔금이 어떤 성격을 갖고 있는지 알고 계신가요? 계약과정에서 편의상 지급시기별로 나눈 것 아닌가 생각하면 나중에 큰 손해를 볼 수도 있는데요. 하나씩 자세히 알아보도록 하겠습니다.
계약금이란?

주택을 구매하는 것은 민법상 전형적인 매매계약에 해당되는 내용입니다. 따라서 계약금과 중도금, 잔금을 내는 행위 자체가 다 법적 구속력을 갖게 되는 것이죠.


먼저 계약금에 대해서 알아볼까요? 계약금은 부동산 계약시 계약 채결의 증거가 되는 금액을 말합니다.


통상적으로 매매대금의 10% 정도로 합니다. 계약금이 지불됨으로써 매매거래가 시작이 되는 동시에 거래에 대한 책임까지 지게 되는 것이죠.

가계약금이란?

부동산 거래 관례상 본 계약에 앞서 가계약금을 주고받는 경우들이 있습니다.


정식으로 만나 계약서를 작성하는 그날까지 매도인이 부동산을 다른 사람에게 팔지 않고 매수인이 사겠다는 마음을 바꾸지 않겠다는 약속으로 매수인이 매도인에게 가계약금을 지불하는 것이죠.


이러한 가계약금은 향후 본계약이 체결되면 계약금의 일부로 충당됩니다.


하지만 가계약이라는 법률용어가 있는 것은 아니며 실무에서 상호간의 편의를 위해 행하는 행위를 말합니다.

계약은 거래 약속에 대한 책임…해지한다면 책임에 대한 대가 치뤄야

계약금을 지불했다는 것은 이 매매거래를 해지하지 않겠다는 약속의 표현이기도 합니다. 따라서 계약금을 지불하거나 받고 난 뒤에 계약해지를 하겠다고 한다면 책임에 대한 대가를 치뤄야 하는데요.


즉 위약금의 성격을 갖는 것이죠. 최근 서울 아파트값이 급등하면서 계약금이 위약금으로 바뀌는 경우들이 심심치 않게 발생하는데요. 매도자가 가격이 더 오를 것을 기대하고 계약 이행을 포기하는 것이죠.


이 경우 매도인은 매수인에게 계약금의 배액(2배)를 위약금으로 지불해야 합니다.


반대의 경우는 어떨까요? 매수자에게 부득이한 사정이 발생했거나 보유 이후에 가격이 계속 하락할 것이 우려 돼 매수자가 계약 이행을 하지 않는 경우 매수인은 본인이 지불한 계약금을 모두 포기해야 합니다.

가계약금 지불한 뒤 매매계약이 해지됐다면?

만약 가계약금을 지급했다가 매매계약이 해제되는 경우는 어떨까요? 매수인이 가계약금을 반환 받을 수 있을까요?


이에 관련해선 매도인과 매수인 사이에 매매계약이 체결됐는지 여부가 중요한데요.


가계약 당시 매매대상, 매매대금, 잔금 지급일자나 입주일자 등을 협의했다면 매매계약이 성립된 것으로 보는 것이 판례의 입장입니다.


따라서 매수인이 주택을 구매하지 않기로 결정했다면 가계약금을 돌려받을 수 없습니다.


그러나 이런 부분에 대해서 구체적으로 협의되지 않았다면 가계약금을 돌려받을 수 있는 것이고요.


반대의 경우도 마찬가지입니다. 구체적인 사항을 정한 후 갑자기 매도인이 집을 팔지 않으려고 한다면 가계약금으로 받은 돈의 두배를 돌려줘야 하는 것입니다.


가계약도 일종의 계약이기 때문에 가계약을 지급하기 전 반드시 깊은 고민 후 최종 결정을 하는 것이 중요하다 하겠습니다.

부동산 상승장에선 중도금 일정을 당겨라!

중도금은 계약금을 제외한 매매 대금의 일부를 중간에 나눠 내는 돈을 말합니다.


계약금을 치른 날로부터 통상 1~2주 후에 진행이 되며, 매매대금의 5~60% 정도를 지급하게 됩니다.


중도금까지 지불됐다면 이 계약을 반드시 이행하겠다 것을 의미하기 때문에 이때 이후부턴 일방적인 계약해지가 어렵습니다.


만약 부동산이 상승하는 시기에 부동산 매매계약을 한다면 매도자가 계약파기를 할 수 있기 때문에 가급적 중도금 날짜를 빨리 잡아 지급하는 것이 유리하며, 중도금이 생략된다면 계약금을 최대한 많이 지급하는 방법으로 매도자의 변심을 막는 것이 좋습니다.

매수인이 잔금을 제때 지급하지 못했다면?

잔금은 전체 매매금액 중 계약금과 중도금을 뺀 금액을 말합니다. 매매의 마지막 단계로 계약 이행의 완료를 뜻하기도 하고요.


잔금은 보통 매매금액의 30~40%에 해당합니다. 만약 매수자가 돈이 부족해서 잔금을 제날짜에 치르지 못할 경우 매도인은 어떻게 해야 할까요?


이런 경우 매도인은 잔금날짜를 지정해 내용증명을 보내면 됩니다.


그 기간에도 잔금이 지불되지 않았다면 계약해지가 가능한데요. 이때 매도인은 계약금을 제외한 중도금을 매수자에게 돌려주면 됩니다.

재산상 손해 없도록 꼼꼼하게 체크해야

주택 매매계약시 계약금, 중도금, 잔금의 성격과 법적 효력에 대해서 알아봤습니다. 계약이 물 흐르듯 자연스럽게 잘 되는 경우는 큰 문제가 없습니다.


그러나 계약이 해지가 될 경우 어떻게 법적 보호를 받을 수 있는지 혹은 어떤 책임을 저야 하는지 등은 알아야 재산상 손해가 없을 것입니다.


큰 금액이 오가는 거래인 만큼 꼼꼼하게 체크해야 안전 거래가 가능하다는 사실 명심하시길 바랍니다.

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