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미분양 증가추세가 예사롭지 않다고 합니다. 지난 3월 이후 4개월 연속 증가하고 있는데요.

최근 10년 사이 가장 미분양이 많았던 때는 2008년 9월 터진 글로벌 금융위기 이후 몇 개월이 지난 2009년 3월로 전국적으로 미분양 16만5,641가구가 집계 됐었습니다.

이후 꾸준하게 감소하던 미분양은 2015년 4월 2만8,093가구로 바닥을 치고 분양물량이 쏟아지기 시작하며 미분양도 함께 증가해 7월 말 기준 6만3,132가구를 기록하고 있습니다.

미분양 증가소식이 달갑지 않은 또 다른 이유는 지방지역 상태가 매우 좋지 않아 보인다는 것입니다.

앞서 미분양이 가장 많았던 때와 가장 적었던 때, 그리고 최근 미분양가구의 권역별 비중을 살펴본 결과 최근 지방도시의 미분양 비중이 전체의 75.2%까지 치솟았습니다. 그만큼 수도권과 지방의 양극화가 심하다는 것을 의미하는 셈입니다.

서울에 사는 P씨는 2015년 초 아는 부동산의 소개로 서울 양천구에 있는 미분양 아파트를 소개 받았습니다.

입주 1년여를 앞두고 있던 해당 아파트는 중대형평수 위주로 미분양이 있었고 분양가를 할인해 판매하고 있습니다.

소개 받는 것은 분양면적 129㎡(옛 39평형)로 8억4,300여만원이던 원분양가에서 2,500여만원이 할인된 8억1,800여만원에 매입할 수 있었습니다.

특히 중도금무이자 조건에 발코니확장, 복도에 장도 무상 설치하는 조건이라 할인 금액은 2,500만원 이상의 효과를 보는 셈 이었습니다.

P씨는 고심 끝에 계약을 했고 3년이 지난 현재 해당 평수의 시세는 무려 13억5,000만원. 단순 계산해도 무려 5억3,000만원의 프리미엄이 붙은 셈입니다.

세종시에서도 성공적인 미분양 매입 사례를 볼 수 있습니다.

2014년 2~3분기 당시 세종시에는 1,000가구 안팎의 미분양이 있던 시기인데요.

2014년 7월 3-2생활권에 분양했던 중흥S-클래스도 예외는 아니었습니다. 당시 전용 98㎡ 분양가는 3억1,700여만원선, 109㎡는 3억6,200만원 이었는데요.

4년이 지난 지금 해당 주택의 시세는 각각 6억7,000만원, 7억4,000만원으로 모두 분양가 대비 2배를 웃돌고 있습니다. 이 경우도 옥석 가리기가 잘 된 케이스로 볼 수 있습니다.

반면 경기 김포한강시도시에 있는 한 아파트는 2010년 미분양 당시 분양면적 38평형의 분양가가 3억9,000만~4억1,500만원선이었으나 현재 시세는 4억7,000만~4억9,000만원으로 8년간 약 6,000만~8,000만원 가량 올랐습니다.

시세는 올랐지만 8년의 투자기간을 고려한다면 썩 만족스럽지 못한 수준입니다.

미분양 옥석을 가리기 위해선 우선 미분양의 원인이 무엇인지 파악해야 합니다.

분양가라면 주변 시세, 되도록 최근 분양한 단지 또는 입주 앞둔 단지, 최근에 입주한 단지 등을 찾아 시세와 분양가를 비교해야 합니다.

현장 방문을 통해 주변 환경을 파악해야 합니다. 혐오시설이 근거리에 있다거나 교통, 편의시설 등이 썩 좋지 않은 경우도 미분양 원인이 될 수 있습니다.

현지에 있는 부동산, 인접지역에 있는 부동산을 방문에 현장에 대한 이야기를 들어보는 것도 미분양 원인을 파악하는데 도움이 됩니다.

미흡한 인프라가 문제라면 이 부분이 개선될 여지가 있는지 살펴야 합니다.

지방의 경우 최근 주요 기반산업의 침체로 경제활동이 정체돼 있습니다.

소비가 위축되면서 주택거래도 줄고 주택가격이 하락한 곳들도 나오는데요.

이런 곳은 미분양이 판매되는데 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다. 도로, 철도 등 교통망 개선이나 산업, 업무시설 조성, 기반산업을 살릴 수 있을 만한 부양책 등 정책적인 변화 요인도 따져보면 좋습니다.

당장은 어렵더라도 준공 시점 또는 준공 이후에 현재보다 가치가 더 오를 수 있기 때문입니다.

소형, 나홀로 아파트는 경쟁력이 약할 수밖에 없습니다.

적당히 규모가 있는 대단지 이거나 10대 건설사 같은 1군 브랜드가 상대적으로 경쟁력이 있습니다.

물론 어떤 곳에서는 1군 건설사가 곳곳에 하자가 있는 아파트를 건설하기도 합니다만 시장 곳곳에서 지역 랜드마크를 차지하고 있는 아파트들 상당수는 1군건설사 브랜드가 많습니다.

한편, 지역에 따라서 1군브랜드가 아니어도 선호도가 있는 브랜드도 있으니 이 또한 현지 부동산 등을 통해 현지 주민들이 생각하는 브랜드 선호도고 사전에 파악해 보는 것도 좋습니다.

미분양 상태가 길어지면 건설사들은 다양한 혜택을 들고 나옵니다.

요즘 처럼 중도금대출이 곳곳에서 막히면 건설사들은 중도금 무이자 등의 혜택을 실시하기도 하는데요.

소비자는 이자부담 없이 초기 계약금만 있으면 보유가 가능해 한결 미분양을 잡기가 수월해 집니다. 이외에 발코니확장 무료, 현관 중문설치, 시스템에어컨 무상 등 다양한 혜택들이 있습니다.

심지어 기업형임대주택의 경우 매년 5% 이내로 임대료 인상이 가능하지만 몇 년간 임대료 인상 없이 거주하는 조건으로 임차인을 모집하기도 합니다.

지방 분양시장에서는 이미 미분양 옥석을 찾는 이들도 있다고 합니다. 하지만 한 켠에서는 아직은 미분양 계약은 이르다고 하는데요.

아직 이르다는 이들은 미분양이 아직 더 증가할 수 있어 지금보다 가격이 낮아질 수 있기 때문이라고 주장합니다. 좀더 침체가 길어야 혜택도 늘어날 수 있다는 이유죠.

물론 과거의 사례로 봤을 때 혜택이 늘어나면 그만큼 총 투자비용이 줄어들어 수익률도 높아질 수 있습니다.

하지만 상대적으로 좋은 층, 향을 다른 사람들이 선점하면 선택의 폭도 달라질 수 있습니다. 양쪽 모두 어느 한쪽이 정답이라고 단정짓기 어렵습니다.

결국 결과로 성공이냐 실패냐가 판단되겠죠. 변하지 않는 것이라면 미분양 선택에는 그만큼 책임이 따른다는 점입니다.