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투기 더는 못 봐준다…다주택자 옥죄는 9.13주택시장 안정대책

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종합부동산세 과세강화, 다주택자 대출제한, 임대사업자 혜택 축소 등을 포함한 ‘9.13주택시장 안정대책’이 발표됐습니다. 향후 주택시장은 어떻게 전개 될까요? ‘9.13주택시장 안정대책’의 주요내용을 살펴봤습니다.

‘투기’ 더 못 봐 주겠다…9.13주택시장 안정대책

서울 등을 중심으로 집값이 이상 급등하자 정부가 지난 9월 13일 ‘9.13주택시장 안정대책’(이하 9.13대책)을 발표했습니다.


골자는 투기수요를 근절하고 맞춤형 대책을 통해 실수요자를 보호하는데 있는데요.


KT에스테이트에서 주요 내용을 요약, 정리했습니다. 아울러 향후 전망도 함께 보시죠.

종합부동산세 세율 인상…세부담 상한선 300% 상향

이번 대책에서 주요하게 다룬 것이 종합부동산세 입니다.


우선 과표 3억원 초과구간 세율은 최소 0.2%p에서 최대 0.7%p 인상됩니다. 한편 3주택이상자와 조정대상지역 2주택자는 이보다 더 높은 세율이 추가돼 최소 0.1%p에서 최대 1.2%p 인상되는데요.


과표 3억원 이하의 경우도 종전 0.5%에서 0.1%p 인상된 0.6% 세율이 적용되며 과표 94억원 초과의 경우 1.2%p세율이 인상 돼 3.2% 세율이 적용됩니다.


하지만 과거의 경우 이와 같은 세율 인상에도 ‘세부담상한선’ 때문에 실제 부과되는 세금은 크지 않다는 점이 지적 돼 왔었는데요.


‘세부담상한선’이란 보유세 개편으로 인해 급격히 세부담이 증가하고 조세저항이 오는 것을 막기 위해 그 해에 세금 증가분이 일정 비율을 넘지 않게 하는 것을 말합니다.


이번 대책이 이전과 달리 강도가 세다고 할 수 있는 부분은 세율인상과 더불어 세부담상한선을 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 상한선이 300%까지 확대 세부담이 커졌습니다.

다주택자 대출 차단

대책 이후 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의 내에서 2주택이상 보유자가 주택법 제2조제1호에서 정하는 주택(단, 조합원 입주권 및 분양권 포함)을 구입할 때는 주택담보대출이 금지 됩니다.


1주택세대도 규제지역 내에서 신규주택을 구입할 때도 주택담보대출을 금지하나 일부 예외를 두는데요.


이사, 부모봉양 등의 실수요자, 기존주택 2년내 처분조건 등등의 사유에는 예외로 합니다.


또한 규제지역 내 고가주택(공시가 9억원 초과) 구입시 실거주 목적을 제외하고 주택담보대출은 금지 됩니다.


이 경우도 무주택세대가 2년 내에 전입하거나 1주택자는 2년내에 기존주택을 처분하는 조건이면 예외적으로 대출이 허용됩니다.

생활안정자금 목적의 주택담보대출 가이드 강화

대책에 따르면 1주택세대는 현재와 동일하게 LTV∙DTI 비율 40%가 적용됩니다.


반면 2주택이상 세대는 기존(40%)보다 10%p씩 강화 된 30%가 적용됩니다.


또한 생활안정자금을 주택구입목적으로 유용하지 못하도록 주기적으로 확인하고 주택안정자금 대출 기간 동안 주택 구입을 하지 않겠다는 약정을 체결하도록 했습니다.


만약 위반 시 대출을 회수하고 주택관련 신규대출은 3년간 제한됩니다.

전세자금대출도 깐깐해 져

앞으로 2주택이상자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증이 금지 됩니다. 현재는 주택보유수와 무관하게 보증이 제공 됐었죠.


1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하까지만 보증이 제공됩니다.


무주택자의 경우는 소득과 상관없이 공적보증이 제공됩니다.


더불어 주기적으로 대출건을 확인 해 대출자가 실거주를 하고 있는지, 주택보유수 변동 여부를 확인 해 거주하지 않으면 대출을 회수하고 2주택 이상 보유가 적발되면 전세보증 연장이 제한됩니다.

1주택자 조세특례 강화

현재 고가의 1주택을 가진 경우에도 장기 보유하는 경우 양도소득세 부과 시 보유기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용 받았습니다.


하지만 이번 대책으로 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제 최대 10년 보유, 80% 조건이 적용됩니다.


또한 2년 미만 거주한 경우에는 보유기간은 최대 15년 보유해야 하며 공제율은 30%만 적용 받습니다. 이 기준은 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용 됩니다.


일시적 1가구 2주택 비과세의 중복보유 허용기간도 단축 돼 현행 3년 이내 처분 조건에서 2년 이내 처분으로 강화 됩니다. 이는 대책 발표 이후 취득하는 주택부터 바로 적용됩니다.

과도한 임대사업자 혜택을 줄여라

임대사업자가 증가하며 시중에 매물이 줄어들자 최근 주택가격이 폭등했는데요. 때문에 임대사업자에 대한 혜택도 축소 했습니다.


1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택도 종전에는 8년 장기임대 등록을 하면 중과세 대상에서 배제가 됐죠.


하지만 이번 대책으로 임대등록 시에도 양도세 중과됩니다. 2주택자는 10%p, 3주택이상자는 20%p 중과세 됩니다.


또한 종부세의 경우 종전에는 8년 이상 장기임대 시 합산 배제 했던 것과 달리 이번 대책으로 종부세 합산 과세가 되게 했습니다.

대책발표 뒤 실효성은 항상 논란…건전한 부동산시장은 언제쯤?

이번 대책을 두고 일각에서는 실효성을 지적하기도 합니다. 세부담이 크지 않다, 이미 급등한 주택가격에서 이익을 볼 사람들은 다 봤다는 비판과 함께 말입니다.


물론 당장 하루가 멀다 하고 급등했던 매도호가는 줄어들고 추격매수에 나섰던 대기 매수자들도 감소하면서 급등세는 줄어들 것이라는 의견도 많습니다.


어찌 됐건 당장의 급한 불은 끌 수 있을 것이라는 의견이 많아 보입니다. 실수요자들은 추격매수를 일단 자제하는 것이 좋아 보입니다. 지나친 급등은 당분간 수그러들 것으로 보이고요.


무주택자들의 경우도 집을 구입하기 보다는 청약통장 활용을 고려해 보는 것이 좋겠습니다. 급하게 결정하지 말고 말이죠.


그 동안 상식적으로 이해 할 수 없을 과도한 시장과열, 건전한 주택 거래시장 질서를 해치는 위법 행위들이 있어 왔던 만큼 이번 대책이 부동산시장이 건전한 모습으로 바뀌는데 긍정적인 영향을 끼쳤으면 하는 바램입니다.

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