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서울 수도권 공급을 늘려라…재건축 규제 향방은?

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재건축 시장이 부동산시장에서 영향력이 크다는 사실은 이미 상식이 됐습니다. 때문에 재건축 관련 제도는 역대 어떤 정권에서도 이슈가 됐었는데요. 최근 재건축 규제가 또다시 이슈가 되고 있습니다. 어떤 이유인지 살펴봤습니다.

재건축 아파트값 상승, 올해도 반복

올해 1월 1일부터 재건축 초과이익환수제가 다시 시행되면서 재건축 아파트값의 하락이 예상됐었습니다.


적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 환수비용이 조합원 각각에 발생하면 재건축 사업을 중단하는 곳들도 늘고, 재건축 매수세도 줄면서 재건축 아파트값이 하락할 것이라는 건데요.


하지만 업계에 따르면 재건축 아파트값은 올해도 오를 것으로 나타났습니다.


최근 1년 서울의 재건축 아파트는 20% 가량 상승률을 기록한 데 반해 재건축이 아닌 아파트는 약 17% 가량 올랐다고 합니다(시세: 부동산114).

규제불구 오르는 아파트값…깊어진 정부의 고민

비단 재건축뿐만이 아니라 일반 아파트값도 올랐습니다.


서울에서는 불과 몇 개월 만에 수억원이 오른 단지들이 속출했는데요. 문재인 정부 들어 쏟아낸 각종 부동산규제에도 불구하고 서울 집값은 이렇게 올랐습니다.


고민이 깊어진 정부는 결국 공급을 늘리는 방향으로 정책 기조를 바꿨습니다.

공공택지 지정해서 공급을 늘려라…서울 강남권에서 가능할까?

최근 정부는 서울 등 수도권에 신규로 공공택지를 지정해 주택 공급을 늘리기로 했습니다.


경기도에서는 과천, 광명, 안산, 의왕 등 기존에 추진했던 10개 지구 이외에 8개 지구를 지정, 주택공급을 확대할 계획인데요.


일부에서는 과연 서울, 그 중에서도 강남에 들어가려던 사람들이 과연 과천, 의왕 등으로 눈을 돌리겠느냐는 지적이 나오고 있습니다.


그래서 서초구 내곡동이나 서초구 성뒤마을, 양재동 일대 그린밸트 해제 가능성이 제기되고 있습니다.


이외에도 송파 방이동 일대 등 몇몇 곳이 언급되고 있습니다.


물론 이들이 지정 된다고 해도 신규 아파트 공급까지 소요되는 시간도 필요할 것입니다. 결국 공급을 통해 실질적인 효과가 나타날 수 있는 시기는 생각보다 늦어질 수 있습니다.

재건축 의존도 높은 강남권 신규주택 공급시장

서울 집값 상승의 근원지, 재건축 시장 중심지로 불리는 ‘강남4구’에서 이뤄지는 신규 공급의 절대비중을 차지하는 것이 재건축입니다.


올해는 강남4구 일반분양(예정 포함) 5,689가구 가운데 재건축 일반분양이 4,099가구로 72.1%를 차지합니다.


지난해에는 64.2%를, 2016년에는 무려 89.1%를 차지하기도 했습니다.


이처럼 강남4구는 재건축 사업이 원활하지 못할 경우 신규 공급이 어려운 시장입니다. 이 때문에 재건축 규제도 손을 봐야 한다는 주장에도 힘이 실리고 있습니다.

재건축 규제는 손 안볼 텐가?

재건축 규제 하면 재건축 초과이익환수제를 먼저 떠올립니다.


지난 5월 서초구 반포동 현대아파트의 환수 부담금은 1가구당 1억3,569만원, 최근에는 송파구 문정동의 한 재건축 사업장은 1가구당 5천795만원의 부담금이 통보됐습니다.


부담금 산정 논란은 계속 돼 제도를 손봐야 한다는 주장도 많습니다. 만약 완화 한다면 제도를 없애기보다는 부담금을 낮추는 정도가 될 수 있을 것입니다.


올해 3월 강화된 재건축 안전진단의 경우 재검증을 단순화 한다거나 없애는 방식, 고층 재건축 규제를 완화하는 것도 있을 수 있습니다.


한편 재건축 규제 강화를 위해 재건축이 가능한 시기(재건축 연한)를 현 30년에서 40년으로 늘린다는 소문이 돌았었습니다.


김현미장관이 직접 해명하면서 일단락되긴 했지만 일각에서는 40년으로 강화 해야 한다는 주장은 계속되고 있습니다.

‘재건축 규제 완화는 없다!’고 선을 긋는 정부

강남권에 공급을 늘려야 한다는 부분은 공감하는 정부지만 재건축 규제 완화에 대해선 정확히 선을 긋는 모습입니다.


이번에 발표된 공공택지 지정 확대 이외에 보유세와 거래세 개편도 함께 논의가 됐지만 재건축, 재개발 등은 주택시장에 미치는 영향을 고려해 이들과 관련한 규제는 유지하겠다는 입장입니다.


대신에 소규모주택 정비는 완화해 인센티브 확대, 용적률 혜택 등을 통해 가구수를 더 늘릴 수 있도록 했습니다.

재건축 규제 완화…과연 실현될 것인가?

어찌 됐건 정부는 신규택지를 통해 공급을 늘리는 대신 재건축 등 정비사업 관련 규제는 손 보지 않을 생각입니다.


그럼에도 불구하고 강남 등 서울 집값이 잡히지 않는다면 어떻게 할 까요.


앞으로 재건축초과이익환수를 피한 단지들의 일반분양이 2~3년 사이에 마무리 되고 나면 서울 강남권에 공급될 새 아파트는 더 줄어들 전망입니다. 바꿔 생각하면 공급부족에 따라 새 아파트 가격이 크게 오를 수 있는 셈입니다.


물론 재건축 규제 완화가 결정되면 강남 재건축 투자가 늘어나 가격이 오를 수 있어 이래저래 난감한 상황이 아닐 수 없습니다.


업계 전문가의 말을 한번 들어 볼까요?


“강남 한복판이 아닌 주변지역에 공급을 늘리는 것으로 강남에 살기 원하는 사람들 수요를 충족하기 어렵습니다. 강남 한복판에 신규 주택을 공급하려면 재건축 규제를 손보는 것이 불가피합니다. 일시적인 가격 등락에 일희일비 하기보다 장기적인 계획을 가지고 순차적으로 규제를 손보는 것도 재고 돼야 할 것입니다.”

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KT 에스테이트

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