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부동산시장 이슈와 전망은…현대경제연구원편

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요즘 부동산 정책과 시장상황으로 혼란스러워하는 분들이 많습니다. 시장을 분석하는 눈을 키우고 싶은데 고민만 깊어지는데요. 최근 현대경제연구원이 내놓은 ‘최근 부동산시장 주요 이슈와 시사점’ 보고서가 참고가 될 까 싶어 정리해서 내용을 공유합니다.

경제관련 다양한 연구보고서 참고할 수 있는 곳…현대경제연구원

현대경제연구원은 현대그룹이 설립 운영하는 민간 경제연구기관입니다.


현대경제연구원 홈페이지(http://www.hri.co.kr)에 들어가면 경제, 산업경영, 사회문화, 통일 관련한 최신연구보고서를 한눈에 확인할 수 있는데요.


이번에 소개할 ‘최근 부동산시장 주요 이슈와 시사점’(김수형 연구원, 정민 연구위원)도 홈페이지에서 다운받아 볼 수 있습니다.


총 9쪽으로 작성된 이 보고서에서 나온 현 부동산 시장과 시사점, 전망 등에 대해서 간략하게 정리해 보도록 하겠습니다.


작성 시점 이후 상황이 달라질 수 있으니 현재와 비교해서 보시는 것도 시장을 분석하는 눈을 키우기 좋겠습니다.

국내 부동산시장, 하향 안정화 추세

보고서에 따르면 최근 부동산 가격이 다소 안정화 됐다고 밝혔습니다. 그 이유로 전국의 주택매매가격 하락세와 주택거래량 축소를 꼽았는데요.


한국감정원 자료에 따르면, 전국 주택매매가격은 2018년 2월 전기대비 0.20%에서 5월 -.0.3%, 6월 -0.02%로 하락했습니다.


수도권지역은 6월 0.09% 상승하며 증가세가 이어지고 있지만 그 상승폭은 둔화됐고요.


또한 정부의 부동산 규제 영향으로 전국의 주택거래량 역시 2018년 3월 17만7,000호에서 6월 13만6,000호로 축소되는 양상을 보였습니다.

국내 부동산 시장의 주요 이슈 5가지는?

이러한 상황속에서 보고서는 국내 부동산 시장의 주요 이슈로 5가지를 들었습니다.


첫째는 국내 통화정책 방향과 금리 인상기의 부동산시장 영향의 불확실성이 높다는 점입니다.


둘째는 미약한 내수경기 회복세, 미-중 무역갈등에 따른 수출 둔화 가능성, 경기 선행지수의 하락 등 실물 경제 침체 가능성이 있다는 것이고요.


세번째는 가계부채 증가세 지속, 가계의 원리금 상환 부담 확대 등이 실물경제에 부담으로 작용한다는 점입니다.


네번째론 시장의 공급과잉 우려가 확산되고 있으며, 특히 지방을 중심으로 미분양 물량이 증가하고 있다는 점입니다. 마지막으로는 새로운 대출규제 기준에 따른 부작용이 발생할 우려가 있다는 점입니다.

금리인상  부동산가격 상승…그러나 경기침체 가능성에 재현 여부 불확실

앞서 소개한 5가지 이슈는 실제 많은 전문가들이 언급한 사항이기도 합니다. 국내 통화정책 불확실성부터 따져 볼까요?


보고서에 따르면, 미국 정책금리 인상 영향으로 국내 시장금리는 전반적으로 상승세를 보이고 있으나 고용시장 위축, 미-중 무역갈등 등 대내외 리스크 확대로 인해 국내 기준금리 인상을 나서긴 쉽지 않은 상황이라고 전했습니다.


실제 한국은행은 며칠 전 기준금리를 동결하며 9개월째 제자리 걸음을 하고 있는데요.


과거 2차례의 기준금리 인상기 경험으로 살펴보면 기준금리 인상이 대출금리를 상승시켜 부동산수요는 줄일 수 있을지 몰라도 부동산가격 상승세는 상당기간 지속됐었습니다.


왜냐하면 기준금리를 인상했다는 것은 국내 경기가 회복세라는 것을 뜻하는 것이기도 하거든요. 그러나 현재 경기가 별로 좋지 않은 상황에서 금리를 인상하게 된다면 과거와 같은 부동산가격 상승세가 불가능할 수 있다는 점도 예상해야 한다고 보고서는 지적했습니다.

실물경제 침체 가능성, 가계부채 임계치 근접 등도 부동산 시장 변수로 작용

더 큰 문제는 실물경제 침체 가능성입니다.


올해 2분기의 전기대비 경제성장률은 1분기 대비 축소되는 등 경제의 하방리스크가 확대되고 있는 상황 속에서 경기동행지수와 경기선행지수가 모두 하락추세를 보이고 있어 현재 국내 경제 상황이 경기 하강의 초입에 있는 것으로 보고서는 판단하고 있습니다.


여기에 증가하는 가계부채도 부담으로 다가오고 있는데요.


보고서에 따르면, 2018년 1분기말 가계부채 규모는 1468조원으로 10년전 대비 2배 이상 늘어났습니다. 원리금 상환 부담을 체감하는 가구 비중도 66~68%에 달하고 있고요.


또한 가계대출증가율이 여전히 명목 경제성장률이나 산업대출증가율을 상회하는 등 가계부채가 임계치에 근접하고 있어 가뜩이나 좋지 않은 실물경제에 부담으로 작용하고 있습니다.

지방 중심으로 미분양 증가...수요대비 공급과잉 우려

시장의 공급과잉의 우려도 꾸준히 제기되고 있는 이슈인데요.


보고서에 따르면, 전국의 아파트 입주물량이 2018년 44만1000여가구로 역대 가장 많은 물량이 예고되고 있습니다. 전국의 주택 미분양도 2018년 5월 기준으로 6만호 수준이고요.


물론 이 수치가 과거와 비교해 보면 크게 우려할 수준은 아니나 문제는 경남, 충남, 경북, 강원 등 지방에 미분양 물량이 집중돼 있다는 것입니다.


여기에 정부의 새로운 대출규제도 부동산시장에 변수로 꼽혔는데요.


신DTI(총부채상환 비율)와 DSR(총부채원리금상환 비율) 등 정부 부동산 규제정책이 수요억제에 치우치면서 앞으로 수급불균형, 지역양극화 등과 같은 부작용이 나타날 가능성도 있다고 지적했습니다.

시사점은?

이러한 5가지의 주요 이슈가 갖는 시사점은 무엇일까요?


보고서에선 4가지로 언급했는데요.


1) 부동산정책의 기조는 수요와 공급 균형에 바탕을 두고 추진되어야 한다.

2) 부동산시장에 머물고 있는 잉여자금이 생산성이 높은 부분으로 유입될 수 있도록 노력해야 한다.

3) 지역간 양극화 현상에 대비해야 한다.

4) 건설기업들은 향후 국내부동산시장 둔화에 대비해 리스크 관리를 철저하게 하고 새로운 성장동력 마련이 필요하다 등 입니다.


특히 세번째로 언급된 지역간 양극화 현상은 현재 서울과 지방, 서울 내에서도 강남과 비강남 등에서 나타나고 있는 주요 현상인데요.


이를 해소하기 위해 부동산 대책을 인위적 규제보다는 서민과 중산층을 위한 주거환경 개선에 역점을 둬 수요분산이 이뤄져야 한다는 주장은 정부가 곱씹어 봐야할 부분이 아닌가 싶기도 합니다.


이 보고서가 현 부동산시장을 100% 보여주고 있는 것은 아니지만 지금 시점에서 언급한 이슈에 대해선 참고해 볼만한 가치가 있다고 생각이 듭니다. 잘 활용해 보시길 바라겠습니다.

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