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부동산 시장을 수요로 나눈다면 크게 가수요와 실수요로 나눌 수 있습니다.

실수요는 실제로 부동산 사용을 전체로 집을 구매하는 수요를 말합니다.

반면, 가수요는 당장은 필요 없지만 앞으로 집값이 오를 것을 예견해서 미리 사두는 수요를 말하고요. 부동산이 자산으로 활용되면서 현 부동산시장은 실수요만큼이나 가수요도 상당부분 포함돼 있습니다.

부동산시장에 가수요가 많다는 것은 그만큼 미래에 부동산가치가 높아질 것이란 전망 때문일 것입니다. 따라서 실수요와 달리 시장의 변화에 빠르게 반응하는 것이 특징인데요.

미래에 대한 가격 전망이 좋을 때는 갑자기 몰려 집값이 상승폭이 더욱 커지고, 전망이 나빠지면 갑자기 수요가 빠지게 되는 것이죠.

또한 가수요 대부분이 외부투자자일 경우가 많으며, 유동성이 풍부하고 이율이 낮으며, 대출받기가 쉽다면 가수요가 팽창하는 것이 일반적입니다.

가수요는 다른 말로 투기수요라고도 불립니다. 실제 사용 목적이 아닌 자본이득을 얻기 위한 목적으로 부동산을 구입하기 때문입니다.

이들 투기수요가 많을수록 시장 가격이 과도하게 부풀려질 수 있고 작은 충격에도 시장이 크게 출렁일 수 있습니다.

따라서 자신이 실수요자라면 최소 내 자산을 방어하기 위해서라도 관심있는 지역에 실수요가 많은 지 가수요, 투기수요가 많은 지를 집 구매 전에 파악하는 것이 필요합니다.

앞서서 언급했듯 가수요를 일으키는 사람들은 보통 외부 투자자일 경우가 많습니다.

이때 체크해볼 수 있는 자료가 바로 통계청의 [아파트거래현황_월별 매입자거주지별]인데요.

해당 지역 내에서 아파트거래가 됐는지, 타지역에서 거래가 됐는지 그 수를 파악함으로써 가수요가 많은지 적은지를 확인해 볼 수 있는 것이죠.

만약 타지역에서 거래가 많이 이뤄졌다고 한다면 외부 투자자들이 해당 지역의 미래 가치를 기대하고 투자했을 가능성이 높다고 짐작할 수 있는 것입니다.

반대로 해당 지역내에서 거래가 많이 됐다면 실수요 위주의 시장이라고 파악할 수 있겠고요.

그렇다면 현재 천정부지로 오르고 있는 서울의 부동산수요는 가수요 시장일까요? 실수요 시장일까요?

서울의 ‘아파트거래현황_월별 매입자거주지별’ 현황에 따르면, 서울 이외의 지역을 거주지로 둔 외지인의 서울 아파트 매매비율은 2018년 6월 기준 16.9%로, 1년전(2017년 6월) 20.2%에 비해 3.3%p 줄어들었습니다.

또한 서울시 관할 구에 거주한 사람들이 같은 구내 아파트를 구매한 비율 또한 45.6%에서 39.7%로 5.9%p 줄어들었고요.

반면, 서울시에 거주하는 사람 중 자기가 사는 구가 아닌 다른 구 아파트를 구매한 비율은 1년 전 34.2%에서 43.4%로 9.2%p 늘었습니다.

전체적으로 내부수요와 외부수요로 나눈다면 80%대 20%에서 1년 후 83%대 17%로 오히려 서울시 내부수요가 더 높은 것으로 판단할 수 있습니다.

이는 어떻게 해석할 수 있을까요? 같은 서울이라도 선호하는 지역, 미래 가치가 높은 지역으로의 쏠림 현상이 생기고 있다고 볼 수 있겠는데요.

실제 지난 1년간 아파트값이 크게 오른 강남구의 경우 강남구에 사는 사람이 아닌 서울 타지역에서 사는 사람들이 강남아파트를 구매한 비율이 지난 2017년 6월엔 31.3%였지만 1년 후인 2018년 6월엔 58.3%로 대폭 증가했습니다.

서울이 아닌 다른 지역은 어떨까요? 세종시의 경우 1년전엔 세종시 거주자 49.8%, 서울 투자자 3.8%, 세종시와 서울 이외의 지역 투자자가 46.4%였습니다.

그러나 1년 후엔 세종시 거주자 투자는 51.3%로 소폭 증가했으나 서울 투자자 8.6%, 서울 이외 지역 투자자 40.1%로 서울 투자자의 비율이 늘었습니다.

전체적으로 외부 투자자 비율는 큰 변동이 없는 모습입니다.

대구는 어떨까요? 1년전 대구내 투자자의 비율은 88.3%, 외부투자자는 11.7%였으나 올해 6월 현재 대구 내 투자자의 비율은 76.4%, 외부투자자는 23.6%로 외부투자자의 비율이 높아졌다는 것을 알 수 있습니다. 이에 가수요가 어느정도 형성됐다는 것을 알 수 있습니다.

참고로 부산은 1년 전이나 현재 부산내 투자자와 외부투자자의 비율이 90%대 10%로 유지되고 있어 외부 보다는 내부수요로 인한 움직임이 큰 곳이라고 할 수 있겠습니다.  

지금까지 부동산에서의 가수요 시장에 대해서 알아봤습니다.

앞서 언급 된 통계가 부동산 시장의 가수요를 전체를 파악해줄 수 있는 것은 아니지만 대략적인 정보는 줄 수 있기 때문에 혼돈을 부동산시장에서 어떻게 포지셔닝을 취해야 할지에 대한 인사이트는 얻을 수 있을 것이라 생각됩니다.

특히 외부 가수요가 몰리고 있는 곳이라면 당장의 가치가 오를지 몰라도 약간의 변수에도 가격이 크게 하락할 수 있기 때문에 냉정하고 꼼꼼한 분석이 없는 ‘묻지마 투자’는 지양해야 할 것입니다.

자산을 불리기 보다 있는 자산을 잘 지키는 것이 가장 중요한 투자 법칙이란 사실 잊지 말아야 할 것입니다.