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테마상가 투자 왜 후회할까

조회수 2019. 8. 30. 10:01 수정
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출퇴근 스트레스 없이 월급 수준의 월세가 매달 나오는 상가를 갖는 기분 좋은 상상을 해봤을 텐데요. 하지만 상가투자는 주택에 비해 난이도가 더 높아 고려할 것도, 리스크도 높은 것이 사실입니다. 쇼핑몰 상가투자 및 주의점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
대규모 테마상가, 쇼핑몰 상가란?

대규모로 공급되는 상가를 테마상가 또는 쇼핑몰 상가로도 불립니다. 동대문 ‘두타’나 ‘밀리오레’ 등을 생각하면 쉽게 떠올리실 수 있는데요. 보통 일반 근린상가보다 작게 쪼게 등기 분양하는 상품으로, 한 건물에 소유주가 많다는 것이 특징입니다. 일반 근린상가 등에 비해 매장 규모가 상대적으로 작아 투자금액이 적어 보입니다. 상권이 밀집돼 있어 집객이 유리하다는 장점을 가지고 있으나, 소유주가 많아 상가를 운영하는 주체가 제대로 운영을 하지 못하면 성공하기 쉽지 않다는 단점도 있습니다.

투자 후회하는 A씨... 그 이유는?

4년 전 테마상가에 투자한 A씨가 있습니다. 곧 정년퇴직을 앞두고 노후에 꼬박꼬박 나오는 월세를 기대하고 투자를 했지만 지금은 골치덩어리가 된 지 오래입니다. 상가가 준공한지 1년이 넘어도 곳곳이 텅텅 비어 있기 때문인 것이죠. 분양 받을 때만 해도 입지도 괜찮고 유동인구도 많은 지역이기 때문에 임차인 모집이 쉽다는 말만 믿고 투자한 A씨. 현재는 임차인을 구하지 못한 채 이자는 이자대로, 관리비는 관리비대로 계속 나가고 있어 매일 후회만 하고 있습니다.

테마상가, 쇼핑몰 상가투자, 생각 이상으로 쉽지 않아

아마 A씨 같은 어려움을 겪는 분들이 적지 않을 텐데요. 실제 ‘동대문패션타운관광특구협의회’에 따르면, 지난 5월 밀리오레, 두타, 굿모닝시티 등 동대문시장 일대 상가건물 32곳의 패션 도소매점포 3만여 곳 중 5000여곳이 비어 있는 것으로 나타났습니다. 은행이자보단 수익이 낫다는 생각에 투자했지만 생각보다 수익이 나질 않는 데다 임차인까지 구하지 못해 공실로 남게 되면 손해가 이만저만이 아니죠. 투자를 결심할 때만 해도 상권이 활성화돼 집객이 무난할 것으로 예상했을 것이고요. 과연 테마상가, 쇼핑몰 상가투자 시 어떤 점에 유의해 투자를 결정해야 할까요?

수익률과 임대 보장에 속지 말라!

상가투자에 있어 많은 분들이 혹하는 것이 있다면 바로 수익률과 임대를 보장하겠단 말이 아닐까 싶은데요. 확정수익으로 5년 혹은 7년을 보장하겠다고 주장하거나, 임대가 확정돼 있다며 투자를 권유하는 등 분양하기 위해 투자자를 홀리는 말을 하는 업자들을 자주 목격할 수 있습니다. 그러나 이런 것들을 믿고 투자해서는 안됩니다. 실제 임대 확약서나 확정수익보장을 보장하는 내용들은 법적으로 구속력이 없는 경우가 대다수입니다. 임대 들어오기로 된 임차인 사정으로 입점하지 않는 경우도 많습니다. 또한 분양하는 업체가 바뀌거나 한다면 이에 대한 보장을 받을 수 없는 노릇이고요. 실제로 분양관계자가 퇴사를 했거나 업체가 바뀌어 연락이 닿지 않는 경우도 주변에서 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 

업종제한여부, 환금성 등도 따져봐야

테미상가, 쇼핑몰 상가 투자 시 업종제한이 있는지 없는지도 살펴봐야 합니다. 내가 산 상가에 들어갈 수 있는 업종이 지정돼 있다면 그 지정된 업종만 입점이 가능하기 때문에 다른 업종의 임차인은 들일 수 없는 것이죠. 테마상가는 업종이 제한되는 것을 쉽게 알 수 있지만 쇼핑몰은 미리 파악해야 합니다. 또한 상가는 목(위치)이 핵심이라 할 수 있는데 동호수를 고르지 못하고 추첨으로 동호수를 배정받는 방식의 쇼핑몰 상가라면 이에 대한 리스크도 고민해 봐야 할 문제입니다. 이외에도 점포수가 수백개, 수천개가 있는 쇼핑몰 상가의 경우 내가 원하는 가격에, 원하는 시기에 매도가 가능한지 여부도 투자 전 확인해야 합니다.

시장조사는 어떻게?

어떤 투자건 투자를 알선하는 사람의 이야기만 듣고 투자를 해선 안됩니다. 결국 그 피해는 고스란히 내가 져야 하기 때문에 투자를 결정하기 전 반드시 시장조사를 해야 합니다. 상가가 들어서는 주변 상권의 상황이 어떤지 직접 가보고 유동인구가 많은지 체크해 봐야 합니다. 쇼핑몰 상가는 비슷한 업종이 특정 층, 공간에 몰려있는 형태라 서로가 공존해야 하면서도 경쟁이 매우 치열합니다.


낮과 밤, 주중과 주말의 편차가 어느 정도인지도 각각 시간대, 요일별로 방문해서 수요자들이 어떻게 바뀌고 소비가 이뤄지는지 확인해야 합니다. 분양업체에서 주장하는 수익률과 실제 주변 상가의 수익률과 비교해 어떤지도 꼼꼼히 파악해야 하고요.

공급과잉, 온라인쇼핑 대중화 리스크도 감안해야

지금까지 대형상가인 테마상가, 쇼핑몰 상가투자에 대해서 살펴봤습니다. 사실 대형 상가는 공급과잉과 온라인 쇼핑 대중화로 인해 영업 및 임대에 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 그래서 경매시장에서도 가장 홀대 받는 상가가 바로 쇼핑몰(테마)상가라고 할 수 있는데요. 특히 해당 상가가 전체적으로 관리 및 운영이 잘 안되면 개별 점포에 좋지 않은 영향을 끼칩니다. 큰 돈을 들여 투자하는 만큼 현란한 마케팅 용어, 높은 수익률에 속지 말고 꼼꼼하게 따져 투자에 임하시기 바랍니다.

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