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KT 에스테이트

알아두면 쓸데 있는 임대차분쟁 사례

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의식주 가운데 ‘주(住. 살다)’. 평탄하게 살면 좋으련만 생각지 못한 분쟁의 발생으로 속 썩는 경우들이 있는데요. 알아두면 좋은 임대차 분쟁 사례들 몇 가지를 소개합니다.

중개대상물의 확인 설명이 사실과 달라요~

중개업자를 통해 매매계약서를 작성한 L씨. 10여일이 지나니 해당 주택에서 벽면 벽지 균열, 에어컨 때문인지 누수가 된 곳들이 있는 것이 확인됐습니다.


계약 당시 중개대상물 확인∙설명서 상에는 어떤 문제도 없다고 해서 안심하고 계약했는데 어쩌죠?


‘공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률’ 제25조에 따르면 중개업자는 중개의뢰를 받은 경우 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래, 이용제한 사항 등을 확인하고 중개의뢰인에게 서면으로 제시해야 하는데요.


이 건의 경우 중개업자는 벽면 균열, 누수 등 상태를 정확하게 설명하고 중개대상물 확인 설명서에 기재했었어야 합니다.


이는 중개업자의 명백한 책임으로 볼 수 있어 해당 공인중개사는 동법 제39조제1항의 규정에 따라 6개월 업무정지를 당할 수 있습니다. 더불어 재산상의 손해가 발생한 경우 손해배상도 청구할 수 있습니다(공인중개사법 제30조. 손해배상책임).

임차인의 원상회복 범위는 어떻게 되죠?

임차인 A씨는 임대인 B씨와의 임대차계약을 해지 하기로 합의하고 주택을 B씨에게 인도했는데요. 이때 B씨는 거실바닥, 벽지, 화장실 등의 원상회복 비용과 임대차계약 해지에 따른 위약금, 공실에 따른 대출이자 등의 이유로 손해가 발생했다 주장하며 보증금 일부를 반환하지 않겠다고 합니다.


A씨는 심하지 않은 일부는 두고 일부 원상복구를 했기 때문에 B씨가 주장하는 비용이 과하다고 생각합니다. 전액 배상을 요구하는 B씨. 과연 A씨의 원상회복 비용 범위는 어떻게 될까요?


이 건은 원상회복 비용에 대한 분쟁인데요. 임차인은 임차목적물 사용이 종료되면 원상 회복해 임대인에게 반환하는 것이 맞습니다. 다만 일상적인 사용에 따라 성능이나 기능이 줄어드는 경우라면 원상회복 귀책사유는 없습니다.


하지만 임대차계약서 조항 상에서 구체적으로 명시가 됐거나 임대인이 구두로 임차인에게 설명해 임차인이 분명하게 해당 사안에 대해 인식하고 합의 했다는 점이 합의가 됐다면 이야기는 달라질 수 있습니다(판례 서울중앙지방법원 2007.5.31. 선고 2005가합10027판결).


임대인 B씨가 주장하는 원상복구 사항들이 임대목적물 사용에 따라 통상적으로 발생하는 노후화에 해당되고 이 부분에 대한 원상복구에 대한 특약 사항이 계약서 상에 명시되지 않은 점 등을 볼 때 A씨는 B씨가 요구하는 전액 배상은 하지 않아도 됩니다.

임대차 계약 한차례 연장 후 종료, 임대인이 보증금 반환을 지연하는 경우

임차인 A씨는 임대차계약 만료 즈음 새로 이사 갈 집의 입주시기를 맞추기 위해 임대인 B씨와 합의 해서 계약기간을 2~3개월 가량 연장했습니다.


입주시기가 정해지면서 B씨에게 보증금 반환을 요청했는데 B씨는 새로운 세입자가 들어오기 전까지 보증금을 못 준다고 합니다. 또한 새로운 세입자를 구하기 위해 오래된 집을 수리하지도 않는 등 불성실한 태도의 B씨 때문에 답답합니다.


이 건의 경우 임대인 B씨의 주장처럼 새로운 세입자를 구할 때까지 임대차계약이 연장 된 것(불확정기한부 채권채무)은 맞습니다. 하지만 새 세입자가 언제 구해질지 알 수 없어 A씨가 불리해 보이는데요.


이 같은 ‘불확정기한’은 채무의 변제를 유예해 주는 의미로 2~3개월 유예된 것입니다. 상당기간 세입자가 구해지지 않는 경우 채무의 변제기가 도래한 것으로 본다는 것이 대법원 판례(2009.5.14 선고 2009다16643판결) 입니다.


따라서 재임대가 이뤄질 때까지 무작정 기다리지 않고 당사자간의 상당기간이 지났다고 인정되는 때에 임대차계약이 종료될 것으로 보아 B씨는 A씨에게 보증금을 지급해야 합니다.

임대료 연체를 이유로 계약을 해지하려는데 임대차계약기간이 서로 다르다면?

임대인 A씨는 임차인 B씨에게 보증금 없이 월 200만원씩 차임을 받는 조건으로 2015년 9월부터 1년 간 주택을 임대 했습니다.


하지만 A씨는 B씨가 2017년 7월까지 B씨가 2회 이상 차임을 연체했다는 판단에 임대차계약해지를 통보하고 주택반환 및 연체 차임 지급을 요구했습니다. 반면 B씨는 연체 임차임은 1개월치며 이사 갈 집을 구할 때(10월)까지 차임 반환기간을 늦춰주길 원하고 있습니다. 


과연 임대차기간은 언제로 봐야 하고 B씨가 지급해야 할 차임은 얼마나 될 까요.


일반적으로 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 대신에 임차인의 경우 2년 미만으로 정한 기간도 유효하다고 주장할 수 있는데요. 임대차기간을 1년으로 정했다고 해도 2년으로 보기 때문에 임대차기간은 2017년 9월까지에 해당됩니다.


B씨의 요청으로 새 집을 구할 때까지인 10월에는 A씨에게 주택을 반환하기로 조정 돼 계약기간인 9월과 10월분 차임과 연체 차임을 지급해야 합니다(대법원 1994.9.9.선고 94다4417 판결 참조).

묵시적 갱신이 된 경우 임대차 계약을 중도 해지할 수 있나요?

임차인 A씨와 임대인 B씨는 2015년 3월 보증금 1억원에 차임 월 60만원으로하는 1년짜리(2016년 3월) 임대차계약을 체결했습니다.


이후 당사자간의 별도 의사표시 없이 계약이 연장됐고 최초 계약체결일로부터 약 2년5개월이 되는 2017년 8월경 A씨는 B씨에게 임대차계약 해지를 통보했습니다.


A는 계약이 묵시적으로 갱신됐기 때문에 계약 해지가 가능하다는 입장인데 B씨는 묵시적 생신이 된 2016년 3월부터 2년이 계약기간이기 때문에 계약을 중도에 해지할 수 없다고 주장합니다.


이 건은 묵시적 갱신으로 인한 임대차 존속기간이 2년으로 연장된 계약에 있어서 중도에 임차인의 계약해지 할 수 있는지 여부에 대한 문제인데요.


결론부터 이야기 하면 계약은 중도에 해지 할 수 있습니다. 따라서 A씨가 계약해지 의사를 밝힌 2017년 8월부터 3개월 뒤인 2017년 11월에 본 임대차계약은 종료가 됩니다. 당연히 임대인은 보증금을 지급해야 하며 지급을 지체하면 연체 이자까지 가산됩니다.


다만 임대인 A씨도 지급할 수 있는 상황이 안될 경우 B씨와 합의를 통해 지급 기일을 정할 수 있고 불필요한 연체이지가 발생하지 않도록 사전에 협의하는 것이 좋습니다.

세면대가 파손됐습니다. 임대인이 변상해야 한다고 독촉하는데 어찌 할 까요.

원룸에 살고 있는 임차인 A씨. 세면대를 사용 중에 파손이 됐는데 임대인이 ‘임차인은 제공된 옵션의 사용 및 관리에 유의하여야 하며, 고의 또는 부주의에 의한 파손 및 도난시 임차인의 비용으로 변상한다’는 내용을 이유로 변상해야 한다는 말에 억울한 심정입니다. 이 건은 변상 등의 의무와 관련한 특약사항을 근거의 효력을 말하는 것인데요.


‘민법제610조 차주의 사용, 수익권 즉 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다’고 규정한 내용을 참고해야 합니다.


대법원 판례(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 참조)에 따르면 임차인이 변상 책임을 면하려면 임차건물의 보존에 대해 선량한 관리자로서의 주의 의무를 다했다는 것을 증명해야 한다고 밝히고 있습니다.


결국 관리자, 사용자로서 주의를 못했다고 보여지는 바, A씨는 세면기 수리비용을 부담해야 합니다.

판례를 찾거나 주택임대차분쟁 조정위원회에 자문을~

잦은 임대차분쟁으로 인해 대한법률구조공단에서는 주택임대차분쟁조정위원회(https://www.hldcc.or.kr)를 운영하고 있습니다.


법원까지 가는 일 없도록 위원회를 통해 분쟁 조정을 받는 일이 늘어나고 있습니다. 위원회 까지도 가지 않으면 더 좋겠지만 말이죠.


좋은 임대인, 좋은 임차인 만나는 것도 복이라는데, 계약만료 후 이사 갈 때 서로 웃는 얼굴로 행복을 빌어주는 일만 있으면 좋겠습니다.

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KT 에스테이트

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