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국지적으로 급등하는 집값을 잡아라…’8.27부동산대책’

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8월27일 정부가 서울 등 일부 지역을 중심으로 주택가격이 급등하자 이를 차단하는 목적으로 ‘8.27부동산 대책’을 발표 했습니다. KT에스테이트에서 8.2부동산대책 요약, 시사점을 정리했습니다.

국지적으로 급등하는 집값을 눌러라! ‘8.27부동산대책’

터질 것이 터졌습니다. 여의도, 용산 개발, 강북개발 등 개발 이유가 연이어 터지면서 서울 집값이 급등하자 정부가 규제 카드를 또 꺼내 들었습니다.


지난 8월27일 정부는 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열 현상을 보인 부동산시장의 안정을 위해 ‘수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화(이하 8.27대책)’를 발표 했습니다.


주요 골자는 원활한 수급을 위해 수도권 내에 공공택지를 추가 개발하고 투기과열지구 등 규제지역을 추가로 지정하는 내용입니다.

공공택지 30여곳, 30만호 이상 추가 공급

발표된 자료에 따르면 정부는 추가 공급을 통해 2022년까지 서울 등 수도권의 주택수급은 원활할 것으로 전망하고 있습니다.


정부가 분석한 자료에 따르면 서울은 연평균 신규주택수요가 약 5.5만호, 수도권은 약 22.1만호 입니다.


이를 기준으로 정부는 현재 추진중인 정비사업이나 인허가 등을 고려했을 때 향후 5년간 신규주택 공급은 서울 약 7.2만호, 수도권은 약 26.3만호로 추정돼 수급이 원활할 것이라는 건데요.


사실 정부가 말하는 신규주택수요의 기준이라는 것이 어떤 기준인지는 의문입니다.

규제지역 확대 – 1) 투기지역

현재 서울 11개(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종 등 총 12곳이 지정된 투기지역에 추가로 서울 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 4곳이 포함 됐습니다.


이들 지역 주택가격 상승률이 급등한 곳입니다.


투기지역은 LTV∙DTI가 40%로 제한되며 분양시 분양대금의 10%는 계약금 납부가 기준입니다.


이외에 주담대 만기 연장제한(2건 이상 담보대출이 있는 경우), 주담대 건수 제한(세대당 1건), 양도세 주택수 산정시 농어촌주택도 포함 되는 등 강화된 규제 내용을 적용 받습니다.

규제지역 확대 – 2) 투기과열지구

현재 서울 25개구, 경기 과천, 세종, 대구 수성, 경기 성남시 분당 등 29개 지역이 지정된 투기과열지구. 여기에 최근 집값이 급등한 경기 광명, 하남이 포함됐습니다.


투기과열지구는 LTV∙DTI가 40%, 재건축 조합원지위양도금지, 정비사업 재당첨 제한, 각종 청약규제, 분양권전매금지, 주택 거래 시 자금조달계획 의무(거래가액 3억원 이상) 등등 강력한 규제를 적용 받게 됐습니다.

규제지역 확대 – 3) 조정대상지역 추가 및 삭제

현재 조정대상지역은 서울 25개구, 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄2신도시, 부산(해운대, 연제, 동래, 부산진, 남구, 수영, 기장군), 세종 등 40곳입니다.


이번 대책에 따라 추가로 경기 구리, 안양시 동안구, 광교신도시 등 세곳이 포함 됐습니다.


조정대상지역 역시 각종 청약규제와 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 양도세 50%, LTV 60%, DTI 50% 등등 다양한 규제에 적용을 받습니다.


다만 부산 기장군의 경우 이번 대책을 통해 조정대상지역에서 해제 됐지만 기장군의 일광면은 청약과열이 우려 돼 해제 지역에서 제외 됐습니다.

규제지역 추가로 큰 효과 거둘까?

1년전 8.2부동산대책이 발표되고 예상을 넘어선 강도 높은 규제들로 향후 집값 안정에 적잖은 영향을 줄 것이라는 전망이 많았습니다.


하지만 1년이 지난 현재 이들 전망은 상당부분 틀린 것이 많은데요. 정부가 추가 대책을 내놓은 것이 이를 증명합니다.


문제는 업계 다양한 사람들이 이번 대책의 실요성의 의문을 제기한다는 점입니다.


실제로 서울은 투기과열지구 등 3개 규제지역 모두에 해당하는 곳이지만 집값이 급등했습니다.


서울 집값 급등의 원인으로 박원순시장의 여의도, 용산 개발 발언이 꼽히고 있습니다만 현재 서울 집값은 여의도, 용산뿐만 아니라 곳곳에서 상승이 이어졌습니다. 투기지역 한두 곳 추가한다고 해서 집값을 잡기 어렵다는 이유는 상승 원인을 다른 데서 찾았다고 보는 것입니다.


그나마 박원순 서울시장이 여의도, 용산 개발을 유보하겠다 밝혀 집값 상승은 다소 둔화 될 것으로 예상됩니다.

적소에 이뤄져야 하는 공급…특정지역에 쏠리는 수요층 감당 가능할까

현 시장은 과도한 수요 증가로 공급이 적어 보인 것이 맞습니다. 문제는 수요의 경우 서울 전역 또는 수도권 곳곳으로 고르게 분포한다는 것이 아니라는 점입니다.


특히 서울의 경우 개발 이슈가 있는 곳들을 중심으로 가격이 먼저 급등했다는 점에서 수요는 특정지역, 특정단지 등으로 쏠림이 심할 수 있다는 것입니다.


이는 국지적 가격 상승으로 이어질 수 있는 것입니다. 정부가 말한 30곳, 30만원 이상의 단지들이 어디에서 공개가 될 지가 향후 주택시장의 관전포인트가 될 텐데요.


박원순 시장이 한발 물러서긴 했습니다만 개발에 대한 이슈는 향후에도 언제든지 발생할 수 있다는 점에서 추후 집값 상승을 조심스럽게 점쳐 봅니다.

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