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한국전쟁을 겪고 서울로 모여들기 시작한 사람들은 한강이북 평지이건 산이건 곳곳에서 새 터전을 잡기 시작했습니다. 지방에서 돈 벌 곳이 마땅치 않다 보니 서울의 인구는 기하급수적으로 늘어났습니다.

결국 한강 이남의 개발을 통해 서울인구를 분산해야 한다는 주장이 제기되면서 70년대 들어 본격적인 한강 이남의 개발이 진행됐습니다.

강북의 명문 사학들이 한강 이남으로 반강제적으로 이전됐고 공공기관도 자리잡으면서 강남은 급성장하기 시작했습니다.

강북과 달리 반듯한 도로 위에 개발이 진행된 강남은 강북에서 볼 수 없던 대규모 아파트단지가 조성, ‘아파트 공화국’의 면모를 갖춰갔습니다.

강남이 대규모 개발로 빠르게 앞서나가는 모습을 강북은 지켜만 봐야 했습니다.

더욱이 강남개발이 30년 이상 되면서 당시 지어졌던 대단지 아파트들이 재건축을 통해 새롭게 탈바꿈 돼 강남과의 격차는 좀처럼 좁혀지지 않고 있습니다.

5년전 강남과 강북의 3.3㎡당 아파트 평균매매가격의 차이는 597만원(구 32평형 기준으로 1억9,100만원 차이)에서 올해 7월 말에는 1,132만원(구 32평형 기준 3억6,200만원)까지 벌어졌습니다.

최근 서울 주택시장이 매우 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 3선을 자랑하는 박원순 서울시장의 행보 때문인데요. 지난 7월 여의도 통합 개발, 용산 개발 의사를 밝혔습니다.

이전까지는 뉴타운 구역을 해제한다거나 전면철거방식의 개발을 지양하고 도시재생을 강조하거나 대규모 개발을 지양해 왔었습니다. 3선에 성공하기 이전과 이후 전혀 다른 행보가 주목 받고 있습니다.

8월 19일 서울 강북권에 위치한 성북구 삼양동의 옥탑방에서 근무했던 박원순 시장은 옥탑방 생활을 마친 직후 비강남권 곳곳에 놓일 경전철 4개노선을 조기에 착공 하겠다는 입장을 밝혔습니다.

예상 사업비는 2초7,800억원의 대형 사업으로 재정은 서울시비와 국비까지 포함해 추진하려 하고 있습니다. 물론 이 경전철 사업은 박시장에 처음 꺼내 놓은 것은 아닙니다.

수년전부터 민간자본까지 유치해 추진하려 했지만 수익성이 불안한 민간 사업자들이 관심을 보이지 않아 지지부진했던 사업입니다.

어쨌든 서울시에서 전체 사업비의 60%를 투입하겠다는 입장을 밝힌 상황으로 이전과의 상황은 분명 달라진 셈입니다. ‘강북플랜’이 가동될 가능성이 열렸습니다.

여의도 통합개발과 용산 개발 소식이 전해지면서 여의도, 용산 일대를 중심으로 주택가격이 크게 오르기 시작했습니다.

국제업무지구 개발 추진 무산(용산)과 지지부진 했던 재건축(여의도) 등이 박시장의 발언을 통해 변화의 길이 열렸다는 점에서 기대감이 커졌습니다. 결국 개발 사업이라는 것이 당장 못하면 언젠가는 된다는 것이 입증됐습니다.

가뜩이나 정부는 각종 규제를 통해 투기를 막고자 하는데 서울에서는 개발이 추진된다고 하니 서울 부동산 시장이 완전히 다른 나라가 된 셈입니다.

개발은 현재보다 나아지기 위해 하는 것입니다. 당연히 부동산 가치도 오를 수밖에 없습니다. 가치는 곳 가격이죠. ‘개발은 하지만 부동산 가치가 올라선 안 된다’는 논리는 맞지 않습니다.

최근 “거래가 안 되는데 가격이 오르는 것은 정상이 아니다” 라는 주장을 들을 수 있습니다. 가격이라는 것은 거래를 통해 만들어지는 것이기도 하지만 호가(呼價) 즉, 불러서 만들어지기도 합니다.

지금 주택시장의 가격은 대부분 호가로 움직이는 것이 사실입니다. 매물이 없기 때문이죠. 그렇다고 해도 호가가 가격이 아닌 것은 아닙니다.

다만 호가가 치솟아도 그보다 낮게 거래가 되면 그 가격이 우선됩니다. 개발과 가치의 상승은 종이 한 장 차이입니다.

개발소식에 부동산 시장이 들썩이는 것을 보고 무조건 정상이 아니라는 둥, 거품이 빠질 거라는 등 부정만 한다면 기회를 잃을 수도 있습니다.

개발(開發)의 사전적 의미는 ‘토지나 천연자원 따위를 유용하게 만드는 것’입니다. 하지만 그 과정에 있어서는 항상 리스크는 존재합니다.

이번 박원순 서울시장의 ‘강북플랜-경전철 4개노선 조기착공’은 사업비 확보입니다. 서울시 60% 재정 이외에 40%, 1조원이 넘는 국비 지원이 쉽게 이뤄질지 사실 의문입니다. 노선 자체가 매우 지엽적이기 때문에 상당한 진통이 예상되기도 합니다.

비단 박시장의 개발계획뿐만 아니라 전국 곳곳에서 이뤄지는 개발사업, 특히 규모가 있는 사업들은 여러 차례 진통을 겪기도 하고 추진 과정에서 무산되기도 하는 등 리스크를 안고 있습니다.

가뜩이나 부동산 시장 안정을 위해 노심초사하는 정부가 가파르게 오르는 서울 집값을 보면 어떤 생각이 들까요?

앞으로의 서울시, 정부간의 관계도 중요한 관전 포인트가 될 것입니다. 잘 지켜보도록 하죠.