알쏭달쏭 재건축, 재개발 용어정리
감정가는 감정평가사에 의해 조합원들이 가지고 있는 재산이나 권리에 대한 평가액을 말합니다. 다른 표현으로 감정평가액이라고도 하는데요.
감정가가 필요한 이유는 재건축이나 재개발 사업 대상 지역 주민들, 즉 조합원들이 소유한 주택이자 대지를 평가해 이를 바탕으로 보상이 이뤄지기 때문입니다.
여기서 기억해야 할 것은 감정가 그대로 보상을 받는 것이 아니란 점입니다. 실제 보상을 받는 금액은 감정가에 비례율을 곱해 나온 권리가액입니다. 그럼 비례율을 알아볼까요?
비례율은 재건축 재개발 사업성을 나타내는 지표로, 개발이익률이라고도 볼 수 있습니다.
이 비례율은 종후자산평가액(조합이 얻게 될 총수입)에서 총사업비를 뺀 금액을 총종전평가액(조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합)으로 나눈 뒤 100을 곱하면 구할 수 있습니다.
따라서 이 비례율이 100%라는 의미는 총사업이익과 조합원 전체 감정평가액이 같다는 뜻이기 때문에 보통 100%가 넘어야 사업성이 있다고 판단할 수 있는 것입니다.
앞서 언급한 것처럼 권리가액은 감정가에 비례율을 곱한 금액입니다.
즉 재개발이나 재건축 사업이 진행될 때 내가 가진 부동산 가치를 금액으로 산정한 것으로, 이 권리가액이 실제 조합원이 보상받는 금액이 되는 것입니다.
예를 들어 아파트 조합원 분양가가 4억인데 권리가액이 3억이라면 1억원을 추가로 부담해야 새 아파트를 분양 받을 수 있습니다.
여기서 추가로 부담해야 하는 1억원을 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)이라고 합니다.
반면, 권리가액이 5억일 경우 조합원 분양가보다 더 높아 1억원을 되돌려 받게 되는데요. 이 금액을 청산금이라고 합니다.
재건축이나 재개발 사업을 보면 조합원 분양가와 일반 분양가가 따로 책정이 되는 경우가 많은데요.
조합원 분양가는 조합원들에게 분양하는 아파트의 분양 가격이고, 일반 분양가는 조합원들에게 분양하고 남은 아파트를 일반인들에게 분양할 때 책정된 아파트의 분양 가격입니다.
사업성에 따라 달라지겠지만 일반 분양가보다 조합원 분양가가 10~20% 가량 저렴한 게 일반적입니다.
또한 일반분양 물량이 많아질수록, 일반 분양가가 높아질수록 조합원의 이익이 그만큼 커지기 때문에 조합원의 분양가는 낮아지게 됩니다.
현금청산은 조합원의 자격에 미달되는 경우, 조합원 분양신청을 하지 않는 경우, 조합원의 자격을 포기하는 등의 이유로 새아파트 입주권리 대신 현금으로 보상받는 것을 말합니다.
이주비는 아파트를 분양 받는 조합원이 이주할 때 빌려주는 돈입니다. 보통 이주비 책정은 조합원 부동산 가치의 60% 수준이며, 무이자로 지급되는데요.
지난해 정부가 8.2부동산 대책을 통해 서울 및 전지역을 비롯한 투기과열지구에서 이주비를 포함한 금융권 대출을 주택담보대출비율(LTV) 40% 미만으로 낮춘 데다 올해 2월 ‘정비사업 계약 업무 처리기준’ 고시 변경을 통해 재건축 시공사의 이주비 대출까지 봉쇄해 현재 이주비 금액은 상당히 낮아졌습니다.
재건축 초과이익 환수제는 재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도로, 재건축 아파트의 급격한 가격상승을 막기 위해 2006년에 도입됐으며 2012~2017년까지 유예됐다가 올해 초 부활했습니다.
환수제로 인해 재건축 비용이 부담금만큼 더 들어가기 때문에 재건축 투자성은 떨어지게 됩니다. 이에 시장에선 재초환 적용 단지와 미적용 단지의 비희가 엇갈리고 있습니다.
위 내용에서 확인한 것처럼 재건축 재개발 투자시 용어만 정확하게 알고 있어도 투자가치가 있는지 여부를 알 수 있습니다.
다 알지는 않더라도 비례율과 권리가액이 얼마인지, 재초환 적용 단지인지 여부 등 핵심적인 부분만 파악해도 말이죠.
지금 당장 재개발 재건축에 투자하지 않는다 하더라도 이러한 용어를 잘 알고 있다면 언젠가 올 투자시기에 남보다 빠른 선택으로 큰 수익을 얻을 수도 있을 것입니다.
