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어제 본 땅이 유실 됐다고? 토지답사 꿀팁

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흔히 주택은 오픈 된 정보가 많아 투자가 쉽다고 합니다. 반면 토지는 오픈 되지 않은 정보와 공부상 확인해야 할 것들이 많아 투자가 어렵다고 하는데요. 토지 투자를 위해 답사하는데 있어서 실수하지 않은 방법은 어떤 것이 있는지 알아볼까요?

금리인하로 흘러갈 곳 없는 돈…결국 부동산?

금리 인하가 단행되면서 은행 이자는 더욱 줄어드는 상황입니다. 때문에 시중에 갈 곳이 없는 자금들이 부동산시장으로 흘러 들어갈 가능성이 높아졌습니다. 금리인하와 부동산시장의 관계를 정량화 해서 설명하기 어렵지만 금리인하는 부동산시장에선 호재인 것은 사실입니다.


사람들은 쉽게 사고 팔 수 있는 아파트나 수익형 오피스텔 쪽에 관심을 많이 갖지만 최근 정부에서 다주택자에 대한 규제를 강화하고 주택담보대출을 제한하면서 주택이 아닌 다른 부동산으로 눈을 돌려야 할 판입니다.


부동산 중 토지는 쉽지 않은 투자 상품으로 알려져 있습니다. 환금성도 떨어진다고 알려져 있습니다. 하지만 수익 면에서 기대 이상의 효과를 벌기도 하는 게 토지입니다. 전문가들은 토지를 투자하는데 있어 답사의 중요성을 강조합니다.

토지 답사 전 미리 염두 할 것은?

토지투자를 위해 답사를 나서기 전 미리 공부(工夫)해 둘 것들이 있습니다. 부동산 공부(公簿) 등을 볼 때 전혀 이해를 못한다면 답사를 가서도 제대로 된 정보를 습득할 수 없습니다.


해당 토지가 공부상의 용도구역, 용도지구, 용도지역에 있는지 이해하면 토지 이용계획을 효과적으로 할 수 있습니다.


공부와 더불어 토지를 구입하는 목적을 분명히 해야 한다는 점을 전문가들이 공통적으로 지적합니다. 완전 귀농의 목적인지 주말통장 식의 전원주택으로 쓸 것인, 수년 내에 개발을 기대한 투자인지 등 그 목적에 따라 투자 비용도 달라지니 매우 중요한 사안입니다. 

부지의 접근성

확인 대상 토지에는 고속도로나 지방도로를 통해 접근하게 됩니다. 대로변과 가까운 좋은 토지 매물은 사실 쉽게 보기 어렵습니다. 있어도 가격이 매우 높죠. 최적의 조건은 아니더라도 대상 토지까지 진입하는 길이 포장이 돼 있는지, 그 길의 폭은 어떻게 되는지 확인하는 것이 중요합니다.


한편 현장을 갔을 때 지적도 상에 안보이던 길이 보이기도 하고 있던 길이 안보이기도 합니다. 길이 없는 맹지라면 진입도로를 확보해야 해당 토지를 이용할 수 있습니다.


농어촌지역의 도로는 농어촌도로 정비법, 시행령, 시행규칙을 통해 농어촌지역 도로의 개설, 확장, 포장, 보전 등의 사항이 정해집니다. 답사 시 접근성에 대해 고민할 때 이러한 사항도 참고 해야 합니다.

주변 경관, 지반을 꼼꼼하게 살펴라

경관과 지반을 잘 살펴야 하는 이유를 아래 사례로 설명하겠습니다.


지인과 소규모 펜션 몇 동을 을 운영하려던 Y씨는 중개업자의 소개를 받아 강원도의 한 토지를 둘러보게 됐습니다. 부지 뒤로 산이 인접해 했고 부지 앞쪽은 경사가 좀 있긴 하지만 조망이 트여 있어 꽤 좋은 뷰가 나올 것 같았습니다. 하지만 계약을 진행했으면 하는 지인과 달리 Y씨는 당시 결정을 못했고 결국 해당 토지를 계약하지 못했습니다. 그로부터 1년여가 지나 우연한 기회에 강원도의 해당 토지가 있던 곳을 지나게 됐던 Y씨는 현장인근에서 놀라운 소식을 접하게 됐는데요. 지난 여름 쏟아진 폭우로 해당부지와 부지와 접해 있던 산 일부가 주저 앉았다는 것이죠. 실제로 현장을 방문했는데 길의 형태도 없어지고 방문했던 당시의 모습은 찾아 볼 수 없었습니다.


만약 Y씨가 주변 경관에만 취해 해당 토지를 계약 했다면 어땠을까요? 경관은 사람들의 취향에 따라 평가가 달라질 수 있습니다. 딱히 어떤 부분이 좋다라고 단정 짓기 어려운데요. 어떤 목적이냐에 따라 경관에 대한 평가도 달라질 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

지적도상의 경계가 명확한 지…공부상 정보와 일치하는지 확인

과거엔 토지이용계획도, 지적도 등의 부동산 공부(公簿) 들을 잔뜩 들고 토지를 보러 다녔지만 요즘은 테블릿 PC나 핸드폰 등에 파일로 저장해 쉽게 열어 볼 수 있죠.


토지가 공부상의 위치와 일치하는지, 주변 경계는 어떻게 되고 토지에 침범하는 요소들이 있는지 등을 살펴봐야 합니다. 토지의 모양이 다르다거나 진입 도로 모양이 달라지면 토지이용에 어려움을 겪을 수도 있기 때문에 꼼꼼하게 살펴야 합니다.


많은 초보 투자자들이 현장을 가면 주변 경관에만 관심을 보이다 중요한 것들을 놓치는 경우가 많습니다. 

주변환경, 혐오시설은 없나?

공부상으로 주변에 뭐가 있는지 알기 어렵습니다. 요즘은 온라인 지도로 주변을 볼 수 있긴 합니다만 토지의 경우 온라인 지도로 제작되지 않는 곳에 위치한 경우가 많아 주변환경 파악이 어려운 경우가 많습니다.


지방 토지의 경관이 좋은 곳을 찾으면 묘지가 있는 경우가 많습니다. 수도권 근교 도로여건이 괜찮은 곳 가운데는 고철상이나 컨테이너, 창고 등의 시설들이 있는 곳도 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 가구공장 같은 제조시설이 근거리에 위치한 경우도 있으니 답사 할 때 놓치지 않아야 합니다.


혹 개발이 가까운 곳에서 이뤄지고 있는 곳이라면 어떤 개발인지, 해당 개발사업의 토지이용계획을 보고 대상 토지 인근으로는 어떤 시설이 조성되는지 등도 살펴보는 것이 좋습니다.

전기, 식수, 전화, 인터넷 등 설치 및 사용이 용이한 지

전기의 경우 현재 전기가설이 된 곳과 인접할수록 전기인입 비용 부담이 줄어듭니다. 조용한 전원주택을 찾는다는 이유로 마을 등에서 너무 멀리 벗어난 경우 수천만원의 전기가설비가 들기도 하죠.


농촌 등에선 식수로 지하수를 많이 이용합니다. 지하수가 풍부하지 못한 곳은 상수도 이용이 가능한지 등을 확인해야 하며 주변에 마을이나 주민이 거주한다면 이는 쉽게 확인할 수 있습니다.


이외에 인터넷, 전화 등의 통신도 매우 중요하죠. 인터넷 강국 대한민국입니다만 불통되거나 원활하게 통신이 안 되는 곳도 여전히 곳곳에 있으니 확인해야 합니다(요즘은 전화 한 통이면 통신사를 통해 확인은 가능합니다)

심사숙고(深思熟考)

사실 토지를 투자한다고 하고 다니면 좋은 경치도 접할 수 있어 기분 좋게 둘러볼 수 있습니다. 하지만 그 좋은 기분 때문에 중요한 것들을 놓칠 수 있어서 문제라는 겁니다.


적지 않은 투자금, 오래 투자금액이 묶일 수 있는 부동산이 토지 입니다. 개발 호재에 대해 지나치게 기대하는 것도 주의 해야 합니다. 사실 전국 곳곳에서 개발 소식들이 전해집니다. 이들 개발은 중앙정부나 지자체의 주도로 진행되기도 하고 민간이 주도해서 진행되기도 하는데요. 특히 대형 프로젝트들의 경우 경기 때문에 무산되거나 지연되는 일이 부지기수 입니다. 개발이 된다는 이유로 초보 투자자들을 조급하게 만들어 계약을 진행하는 일이 많으니 주의 해야 합니다.


물론 매입을 하는데 있어서 뚜렷한 목적과 준비가 있으면 가벼운 감정에 치우쳐 판단을 그르치지 않을 수 있고 이것이 성공적인 투자를 할 수 있다는 중요한 팁임을 명심하시기 바랍니다.

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