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"저렴하게 세 살아요~" 전전세와 전대차란?

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요즘 젊은이들 사이에서 유행하는 新주거풍속은 하우스메이트처럼 집을 나눠 쓰는 것입니다. 그러나 이러한 주거형태의 임차계약은 잘 모르시는 분들이 많이 계신데요. 잘못하다간 소중한 보증금을 날릴 수 있답니다. 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

임차인의 재임대 계약방식 전전세 & 전대차

요즘 서울을 비롯한 대도시의 주거비가 만만치 않습니다. 집 떠난 대학생들이나 이제 막 사회에 진출한 새내기 직장인들에겐 여간 부담스러운 돈이 아닐 수 없는데요. 이에 여러명이 상대적으로 큰 집을 빌려 방은 각자 쓰고 화장실이나 거실, 부엌 등은 공유하는 하우스메이트와 같은 주거형태가 인기를 끌고 있습니다.


그런데 많은 분들이 이러한 주거방식에 대한 임차계약 성격은 잘 모르고 덥석 계약부터 하고 있는데요. 내 소중한 보증금을 보호하기 위해서라도 임차인의 재임대 계약방식인 전전세, 전대차에 대해 알아야할 필요가 있습니다.

집주인의 동의없이 세를 놓을 수 있는 전전세

전전세와 전대차 모두 임차인이 전세 또는 월세로 다시 세를 놓는 계약을 말합니다. 그러나 자세히 살펴보면 차이점이 있습니다.


전전세는 전세권설정등기가 돼있는 기존세입자에게 다시 세를 드는 것을 말합니다. 전세권설정등기는 전세금을 지급한 전세권자가 자신의 용도에 따라 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 말하는데요.


전세권설정등기에 의한 전세권은 집주인이 관여할 수 없는 세입자의 권리이기 때문에 집을 양도, 대여하는 것도 세입자의 권리가 됩니다. 그렇기 때문에 이러한 전세권을 토대로 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 자유롭게 재임대가 가능합니다.

전전세를 위한 조건은?

물론 전전세의 경우에도 몇 가지 조건이 있긴 합니다. 우선 전전세의 보증금은 기존 전세보증금을 넘을 수 없습니다. 이 조항 때문에 기존 전세가격보다 저렴하다는 것이 전전세의 장점이 될 수 있습니다.


또한 전전세로 인해 주택에 하자가 발생하거나 사고가 생겼을 경우 기존 세입자가 책임을 저야 합니다. 기존 세입자와 집주인간의 계약이 만료되면 전전세 계약도 끝이 나는 것이고요.


그러나 기존세입자 전세계약서 특이사항에 전전세금지조항이 있다면 전세권설정등기를 한다고 해도 전전세계약을 할 수 없다는 점도 기억해야 하겠습니다.

집주인의 동의 필수!! 전대차

반면, 전대차는 전세권설정등기가 없는 기존세입자에게 다시 세를 얻는 것을 말합니다. 그렇기 때문에 전대차에 앞서 반드시 집주인의 허락이 필요합니다.


만약 집주인의 허락없이 기존세입자에게 세를 얻었는데 집주인이 이것을 알고 기존세입자에게 전차인을 내보내라고 한다면 전차인은 대항력 없이 집을 비워줘야 합니다.


단, 기존 세입자의 집 전부가 아닌 일부분만 세를 얻는 경우에는 집주인의 동의를 받지 않아도 됩니다.

하우스메이트는 전대차 계약!

그렇다면 하우스메이트는 전전세와 전대차 중 어디에 속하게 될까요?


보통 하우스메이트의 경우 내가 임차한 집에 다른 사람을 들이는 방식으로 진행이 되기 때문에 전대차 계약이라고 볼 수 있습니다.


집 전부가 아닌 일부분만 세를 들이는 것이기에 원칙적으론 집주인의 동의를 받지 않아도 되지만 사고를 방지하는 차원에선 집주인의 동의를 받는 것이 깔끔합니다.


따라서 하우스메이트로 들어가는 분들 또한 집주인의 동의가 됐는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

전전세, 전대차 사기 예방을 위한 팁!

최근 인터넷 부동산 직거래 사이트를 중심으로 전전세, 전대차 사기를 치는 사례가 늘고 있습니다. 따라서 사기 예방을 위해 계약서 작성시 유의해야할 점들이 있는데요.


우선 집주인에게 전세입자라는 사람과의 전세계약사실 여부를 직접 확인해야 합니다. 전전세의 경우 전전세 사실을 집주인에게 알리고, 전대차의 경우 집주인의 동의를 직접 받아 놓아야 합니다.


계약 전 하자여부를 파악하고 경매의 위험은 없는지 철저하게 확인하는 것도 중요하고요.


마지막으로 계약금은 집주인 통장으로 직접 입금하고, 전입신고와 확정일자를 받는 것이 내 보증금을 지키는 방법입니다.

저렴하다고 눈, 귀를 닫으면 낭패 볼 수 있어!

전전세와 전대차의 장점은 전월세 시세 대비 저렴하다는 것입니다. 그래서 많은 사람들이 솔깃하기 마련인데요. 그러나 너무 저렴한 집들은 의심해 볼 필요가 있습니다.


특히 요즘과 같은 여름방학의 경우 대학가에서 방을 단기 임대해주거나 직거래하는 학생들이 늘면서 집주인 허락없이 원룸 단기 임대가 성행하고 있어 주의가 필요합니다.


전전세나 전대차를 잘 활용하면 싼값에 살 수 있지만 그만큼 주의해야할 점도 많다는 사실 기억하시길 바라겠습니다.

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