KT 에스테이트

주택가격이 날로 상승하고 있습니다. 한국감정원 주택 종합매매가격지수에 따르면 올해 상반기에는 전국 2.0%, 수도권 3.1%, 지방 1.0%가 상승했습니다. 특히 경기도는 무려 4.5%나 오르며 전국적인 상승을 이끌었는데요.

비단 작금의 집값 상승은 우리나라만의 이야기는 아닙니다. 

국토연구원이 발간한 OECD 글로벌 부동산 통계지도를 살펴보면 최근 5년(2014 2/4 말~ 2019년 2/4 말) 국가별 명목주택가격지수(가계 소득 대비 주택가격을 지수화한 수치)에서 영국 24.3%, 미국 32.9%, 독일 33.0%, 스웨덴 33.7%, 중국 35.5%, 터키 63.2% 등 주요 선진국 및 개발도상국에서 집값이 크게 오른 바 있습니다. 

우리나라, 일본, 호주는 각각 7.1%와 12.0%, 15%로 주택 가격이 상대적으로 낮게 오른 것으로 집계됐는데요.

날로 치솟는 집값, 전 세계 정부들은 어떻게 부동산시장을 잡기 위해 노력하고 있을까요? 

최근 한국건설산업연구원(이하 건산연)에서는 ‘글로벌 도시의 주택시장과 정책’이란 세미나를 개최해 미국, 영국, 독일, 싱가포르, 호주 등의 주택시장 변화와 정책을 분석했는데요. 이를 통해 다른 나라들의 부동산 정책은 어떠한지 살펴보도록 하겠습니다.

독일의 주택시장은 글로벌 금융위기 이전과 이후로 나뉩니다. 금융위기 전까지는 주택시장이 안정되어 있었으나, 이후 최근 10년간 독일 7대 도시의 주택가격은 118.4%, 임대료는 57%나 상승하며 서민 부담이 가중된 바 있습니다.

이에 독일 정부는 사회주택 10억 유로 지원, 임대주택 세제 인센티브, 저렴한 토지 공급 등 다양한 정책을 내놓았는데요. 2018년부터는 자녀가 있는 생애 최초 주택 구입자에 한해 자녀 1인당 1200유로(한화 약 160만원)를 10년간 보조하는 프로그램을 시행 중입니다.

또 흥미로운 부분은 임대료 통제입니다. 수도인 베를린에서 임대료가 폭등하자 정부에서는 2019년에 임대료 동결 정책을 내놓은 것입니다. 이에 따르면 2020년 11월부터 5년간 임대료를 올릴 수가 없게 됩니다. 

하지만 시장 내에서는 5년 후 임대료가 급등할 우려를 표하고 있다는데요. 임대차 3법을 추진 중인 우리나라에서는 향후 독일의 임대시장을 주시할 필요가 있겠습니다.

영국은 1990년대 중반 이후 주택가격이 급등해왔습니다. 

최근 10년간(2009년 2/4 말~2019년 2/4 말) 명목주택가격지수는 46.2%로 유럽 내에서도 높은 상승률을 보였는데요. 글로벌 금융위기 이후 OECD 주요 20개국 주택가격 상승률이 6위를 차지한 바 있습니다(우리나라는 17위).

영국에서는 집값 급등과 임차인 기준 소득 대비 주거비 지출액이 50%에 육박하며 삶의 질이 추락한 바 있습니다. 

이에 영국 정부에선 주택 시장 불안의 원인을 공급 부족으로 진단하고 공급 확대 정책을 내놓았는데요. 연 30만 호 수준으로 공급을 확대하기 위한 정책 수단을 제시하고, 도시계획 및 인허가 제도를 개선하는 등 노력 끝에 최근 1년(2018 2/4 말 ~ 2019 2/4 말) 명목주택가격지수가 1.3% 상승하며 주택시장이 안정화를 이루고 있다는 평입니다.

또한 다주택자와 해외 구매자에게는 조세를 가중시키는 수요 억제 정책도 있지만, 무주택자와 청년 생애 첫 구매자를 대상으로 하는 다양한 주거 사다리 프로그램을 마련해 실수요자들의 부담을 경감하고 있습니다.

상반기 미국 부동산시장은 코로나와 무관하게 큰 폭으로 상승했습니다. 

전미중개인협회(NAR)에 따르면 올해 1~2월 주택 매매 평균 가격은 전년 대비 6~8% 이상 올랐으며, 3월 역시 8%가 오르며 지속적인 상한가를 보였습니다. 또 5월에는 잠정 주택매매 건수가 전월 대비 무려 44.3% 증가하는 등 강세가 여전했습니다. 

코로나에도 불구하고 미국 주택시장이 강세인 이유는 물량 부족 현상이 주원인인 것으로 밝혀졌습니다. NAR에 따르면 5월 말 기준으로 주택 매물은 전년 대비 약 19%가 감소했다고 알려졌는데요.

이번 건산연 세미나에서는 미국의 다양한 정책 중 포틀랜드의 포용주택 프로그램을 소개했는데요. 포용주택 프로그램이란 중저소득가구 대상으로 주택을 공급하는 정책으로 2017년 2월부터 시행한 정책입니다.

이 프로그램은 도시 계획 인센티브를 제공해 개발사업을 활성화하고 동시에 서민 가구 물량을 늘려 공급량을 확대하는 정책인데요. 

20세대 이상 주택을 포함하는 모든 민간 개발사업에 대해 전체 물량의 최소 15%를 지역 중위소득 80% 이하 가구에 공급하도록 하는 정책이죠. 대신 해당 사업자에게 재산세, 건설소비세, 개발부담금, 주차장 공급 의무 면제뿐 아니라 최대 300%에 달하는 용적률 인센티브를 제공했습니다. 주로 공공 분양에 주력하는 우리 정부에서도 한 번쯤 참고해볼 만한 정책이 아닌가 싶습니다.

호주의 집값도 꾸준히 상승했습니다. 앞서 최근 5년간 명목주택가격지수는 15.7%로 낮아 보이지만, 이를 최근 10년(2009년 2/4말 ~ 2019년 2/4말)으로 넓히면 약 3배 넘는 49.4%로 높아집니다.

그 이유로는 그동안 중국, 유럽에서 인구가 대거 유입되며 2005년부터 2017년 상반기까지 매매가격이 100% 이상 상승했기 때문입니다. 그 후 호주 정부는 집값을 잡기 위해 용적률을 높이고, 역세권을 중심으로 아파트 인허가를 확대하는 등 공급 확대 정책과 동시에 대출 규제 정책을 펴면서 2017년 하반기부터 주택시장이 점차 안정화 됐습니다. 최근 1년간 명목주택가격지수는 오히려 7.4% 떨어지기도 했죠.

이는 도시의 개발 밀도를 높이고 신규 주택 공급을 위한 토지를 지속적으로 공급한 호주 정부의 정책이 효과를 거둔 것입니다. 

싱가포르는 가장 이상적인 주택 정책을 펼친 곳 중 하나라 할 수 있습니다. 싱가포르 주택시장은 우리나라와 비교해 매우 특이한 구조를 띠고 있습니다. 

싱가포르의 자가 점유율은 2017년 기준 90%로 우리나라의 58%(2019년)와 비교해 약 1.55배 정도 차이가 납니다. 이중 공공주택 보급률은 70%가 넘습니다.

싱가포르가 이렇게 주택 정책에 성공한 원인은 강력한 토지 수용으로 국토의 80% 이상을 국유화한 뒤, 중산층 이하에 공공 아파트를 싼 가격에 분양했다는 점에 있습니다. 

이들 공공 아파트에 사는 사람들은 반드시 주택개발청(HDB)에만 되팔 수 있고, 되팔 기회도 평생 딱 두 번으로 제한합니다. 이에 집값 상승을 억제할 수 있었죠.

혹자는 싱가포르의 주택시장은 싱가포르라는 국가적 특수성 때문에 가능하다고 보는 사람도 있는데요. 하지만, 싱가포르의 정책이 공공주택 분양에 초점을 두고 있었음을 미뤄보면 임대주택 공급에만 집중하는 우리 정부가 향후 어떤 정책을 우선시해야 할지 생각할 여지가 있을 듯합니다.

지금까지 세계 각국의 부동산시장과 정책에 대해 살펴봤습니다. 국가별로 조금씩 다르지만 시장을 안정화하고 공급 정책을 펼친다는 점에서 공통점을 찾아볼 수 있었는데요.

실물 경기 침체와 심리적 요인이 겹쳐 부동산 투자가 급증하는 건 비단 우리나라만의 일만은 아닙니다. 그렇다면 유례없는 경기 침체, 디플레이션 속에서 집값과 임대료 상승 문제는 어떻게 해결할 수 있을까요?

다른 나라들의 사례를 비춰봤을 때 무엇보다 시장 안정에 공급 확대 정책이 효과적이었던 만큼 호주나 싱가포르의 사례를 유심히 들여다볼 필요가 있어 보입니다. 규제보다 민간 사업자의 자율성과 인센티브를 높여 공급률을 증가시키고, 또한 영국처럼 주거 사다리 지원 정책을 확대하고 싱가포르처럼 공공주택과 연금 제도를 연동해 실수요자의 부담을 줄이는 방법도 생각해볼 수 있을 듯합니다.

지금처럼 대출 규제 또는 세금 인상으로써 시장을 압박하는 방법은 잠시 투기를 억제할 순 있지만, 실수요자들에게도 부담을 가중할 수 있습니다. 하반기 이후 우리 정부가 보다 효과적이고 다양한 선진국의 부동산 정책을 본보기 삼아 시장에 안정화를 이루길 기대해봅니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/