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분양가 통제 뭐가 문제일까

조회수 2019. 7. 17. 09:33 수정
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안정화됐던 서울 집값이 다시 오르기 시작하자 정부에서 분양가 통제에 나서고 있습니다. 하지만 이에 대한 우려의 목소리도 만만치 않은 분위기인데요. 분양가 통제가 집값을 잡는데 도움이 될까요? 구체적으로 확인해 보도록 하겠습니다.
다시 오르기 시작한 서울 집값

한국감정원이 발표한 주간아파트 가격동향에 따르면, 2019년 7월 1주 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 0.02%로 집계됐습니다. 2018년 11월 1주부터 꾸준히 하락세를 보여왔던 주간 변동률이 34주만에 상승으로 전환된 것입니다. 한국감정원은 일부 인기 재건축 및 신축 단지의 매수세가 상승에 영향을 미쳤다고 분석하고 있는데요. 이렇게 서울 집값이 다시 꿈틀대기 시작하자 정부는 분양가 통제를 통한 추가 규제에 나서고 있습니다. 이미 지난 6월에도 주택도시보증공사(HUG)를 통해 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 강화하는가 하면, 민간택지 분양가상한제 부활도 강력하게 시사하고 있습니다.

HUG ‘고분양가 사업장 심사기준’ 변경

주택도시보증공사(HUG)는 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 지난달 6일 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 3년 만에 변경했습니다. 최근 서울 재건축 단지 등에서 고무줄 심사 논란이 일자 개선에 나선 것으로 풀이되는데요.

변경안의 큰 골자는 고분양가 관리지역으로 지정된 곳에서 앞으로 새 아파트 분양가는 주변시세 수준에서 결정해야 한다는 것입니다. 이전에는 직전 분양가의 110%까지 분양가 상승이 가능했지만 변경된 기준 하에서는 주변시세의 100~105% 이내에서만 분양가를 책정해야 하는데요. 이를 위해 고분양가 판단기준도 1년 이내 분양, 1년 초과 분양, 준공분양으로 세분화했습니다.

평균분양가 산정방식도 산술평균에서 가중평균으로 변경해 일부 주택형 분양가를 떨어뜨려 전체 분양가를 낮추는 방법도 사용할 수 없게 됩니다. 

HUG 분양가 규제에 후분양 가야하나??

이렇게 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 상한을 105% 이내로 낮추는 고분양가 심사기준을 발표하면서 분양을 앞둔 아파트 단지들은 대책 마련에 고심 중입니다. 특히 강남권 재건축 아파트의 경우 후분양을 고려하는 단지들이 늘어나고 있습니다. 이 기준에 맞춰 분양가를 책정한다면 과거 대비 수익성이 악화될 수 있어섭니다. 이에 금융비용이 더 들더라도 선분양보단 후분양이 더 낫다고 판단하고 있는 것이죠. 공정률 80% 이상에서 후분양을 하면 HUG의 분양보증 없이도 분양이 가능해 HUG의 분양가 통제에서 자유로울 수 있습니다. 실제 래미안 원베일리(신반포3차, 반포경남 재건축), 잠실 미성크로바 등이 후분양을 확정했다고 알려져 있습니다.

민간택지에도 분양가 상한제 적용??

정부에선 집값 상승의 또 다른 규제 중 하나로 민간택지의 분양가상한제가 하반기 실시가 확정적인 모습입니다. 김현미 국토교통부 장관이 지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다며 상한제 부활을 기정사실화 했습니다. 이렇게 되면 시세와 상관없이 택지비나 건축비 등을 기반으로 분양가가 정해지기 때문에 분양가 수준이 현재보다 더 낮아질 가능성이 높습니다. 만약 민간택지에도 분양가 상한제가 본격 도입이 된다면 HGU의 분양가 규제를 피하려고 후분양을 하려고 했던 재건축 단지들은 꼼짝 없이 정부의 분양가 통제 사정권에 놓일 수밖에 없게 됐습니다. 

문제는 분양가 규제의 후폭풍도 만만치 않다는 점

이렇게 정부가 분양가를 규제한다면 당장은 분양가 인하 효과와 더불어 짧게 나마 주택구입을 주저하면서 집값 상승률이 둔화 또는 하락하는 효과는 있을 전망입니다. 하지만 전문가들은 이러한 분양가 통제가 장기적으로는 공급 부족 등의 부작용을 가져올 수 있다고 우려했습니다.

재건축 단지들의 공급이 묶이게 되면 서울 내 공급물량이 줄어들어 집값이 더 오를 수 있다는 것입니다. 공급 확대가 아닌 수요 억제책으로는 집값 안정화에 한계가 있다는 것이죠. 실제 지난 2007년 민간주택 분양가상한제 실시 후 공급이 급격하게 줄었습니다. 부동산114에 따르면 2007년 22만9000가구에 달하던 민간주택 공급은 민간택지 분양가상한제 실시 이후 △2008년 14만5000가구 △2009년 12만6000가구 △2010년 9만1000가구까지 줄어들었습니다.

수억원의 시세차익 누리는 로또분양 늘어

시세보다 분양가가 더 낮게 책정되면 로또분양의 부작용도 생길 수 있습니다. 공급물량은 주는데 새아파트에 대한 희소성은 높아지면서 낮아진 분양가와 주변 시세를 훌쩍 뛰어넘는 프리미엄을 청약 당첨자가 독점하게 되는 것이죠. 실제 이러한 사례는 올해 분양시장에도 있었는데요. 올 초에 북위례에 분양됐던 위례포레자이의 경우 주변 시세보다 40%가량 저렴한 분양가격에 로또아파트로 평가 받자 중대형 아파트의 특별공급에 이례적으로 수요자들이 몰리며 평균 14.3대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 또한 분양가 규제로 사실상 올해 마지막 서울 강남권 로또 분양 아파트로 관심을 모았던 서초그랑자이 역시 최소 현금 11억원이 필요한 청약임에도 불구하고 1순위 청약에서 평균 40대 1이 넘는 높은 경쟁률을 기록했는데요. 이 아파트도 당첨되면 수억원의 시세차익이 기대됐었습니다.

분양가 규제, 집값 잡을까? 집값에 잡힐까?

그 외에도 분양가 규제가 아파트 품질을 저하할 가능성이 크다는 우려의 목소리도 있습니다. 분양가격을 통제하면 건설사나 시행사 입장에선 이윤이 제한되기 때문에 특화된 설계나 IT기술 접목, 커뮤니티 시설, 조경 등 아파트의 전반적인 품질이 떨어지는 결과가 나타날 수 있다는 것입니다.

이렇게 분양가를 통제하는 것은 단기간 집값을 안정화 시킨다는 장점이 있지만 공급부족, 로또분양, 아파트 품질 저하와 같은 많은 부작용도 수반하고 있습니다. 과거 실행 후 성공했다고 평가 받지 못한 민간택지 분양가상한제. 부활 후 과연 과거와 달리 집값이 잡힐까요? 아니면 과거와 같은 결과를 보여줄까요? 귀추가 주목되고 있습니다.

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