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아직도 모른다고요? 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역

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새 정부 들어 쏟아진 부동산관련 규제들로 피로가 쌓이지만 모른 척 넘기면 금전적 손해는 물론 청약기회를 잃기도 합니다. 아직도 조정대상지역 등 규제 지역을 모르는 이들이라면 특히 주의가 필요합니다. 오늘은 꼭 알고 넘어가도록 할까요.

2년이 다 돼 가는데…규제지역을 모른다고요

2016년 11월 3일, 당시 박근혜 정부는 지장에 쏠리는 과도한 투자수요를 차단하고 맞춤형 청약제도 도입 등을 골자로 하는 ’11.3부동산대책’을 발표합니다. 이때 서울전역과 경기 및 부산 일부지역, 세종시 등을 포함한 ‘조정대상지역’을 지정합니다.


과거 참여정부시절 등장했던 투기과열지구, 투기지역 등과 같은 듯 다른 ‘조정대상지역’의 등장으로 소비자들은 머릿속이 복잡해 지기 시작했습니다.


벌써 2년이 다 돼 가지만 아직도 규제지역에 대해 혼동하거나 모르고 지나치는 경우가 많습니다.


부동산에 전혀 관심이 없더라도 우리가 사는 것이 부동산과 떨어질 수 없는 관계인 만큼 규제지역에 대해 제대로 알고 넘어 가도록 해야겠습니다.

조정대상지역이 뭐죠?

조정대상지역으로 지정되는 곳은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로 2개월 이상 평균 청약경쟁률이 5대 1, 전용면적 85㎡이하의 경우 10대 1을 초과 하였거나 3개월간 분양권 거래량이 전년동기 대비 30% 이상 증가한 곳이 대상이 됩니다.


조정대상지역은 뒤에 다시 언급할 투기과열지구, 투기지역 등의 규제범위를 상당부분 포함하고 있습니다.


현재 서울25개구, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시, 부산 7개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군), 세종시 등 4개 지역이 조정대상지역으로 지정 돼 있습니다.

투기과열지구는 뭔가요?

투기과열지구는 주택가격 안정이 필요하다고 판단되는 곳에 시도지사가 지정하는데요.


주택가격상승률이 높고 청약률이 높은 곳(조정대상지역 기준과 동일), 주택분양계획이 직전보다 30% 이상감소, 건축허가실적 급격히 감소, 주택공급량이 1순위 청약자보다 현저하게 적어 이 모든 것을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳 가운데 지정이 됩니다.


현재 서울 전역 25개구와 경기 과천, 세종시, 경기 성남시 분당구, 대구 수성구 등 29개 지역이 투기과열지구로 지정 돼 있습니다.

투기지역은 또 뭔가요?

투기지역은 과거 참여정부시절 도입된 것으로 집값이나 땅값이 급등하는 지역에 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가로 부과하는 곳으로 기획재정부 장관이 지정합니다.


청약, 분양권전매금지 등 다양한 내용이 포함 된 조정대상지역이나 투기과열지구와 달리 양도세 부담을 가중 시켜 부동산시장의 과열을 잡겠다는 것이지요. 다른 두 개 규제지역과 차이가 분명합니다.


현재 서울 11개구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구), 세종시 등이 투기지역으로 지정 돼 있습니다.

광범위한 규제 담은 조정대상지역

맞춤형 청약제도 도입 취지로 지정된 조정대상지역 내에서는 청약 1순위 가격이 깐깐합니다.


재당첨제한(5년내 당첨 사실이 없는 세대에 속한 자), 세대주가 아닌 자, 2주택이상 보유한 사람은 1순위로 청약이 불가합니다. 2순위로 청약을 할 때도 청약통장이 있어야 합니다.


양도소득세의 경우 투기지역 못지 않게 강력한 규제 내용을 포함하는데요.


지난 4월 1일 이후 발생한 거래에 있어서 2주택자의 경우 10%의 가산세율이, 3주택 이상자의 경우 20%까지 가산세율이 붙게 돼 기본세율이 최대 40%임을 고려한다면 3주택 이상자는 양도차익의 최대 60%를 세금으로 납부해야 된다는 이야기 입니다.


또한 과거에는 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제라고 해서 양도세 일부를 공제해 줬지만 조정대상지역 내의 다주택자는 장기보유특별공제 대상에서 배제됐습니다.


1주택자 양도세 비과세 요건도 2년 이상 보유에서 2년 거주 요건이 추가 됐고 분양권 전매시 발생하는 양도세의 경우 보유기간과 상관없이 양도세율이 50%로 일괄 적용됩니다.

조정대상지역 + 투기과열지구 지정 효과

청약제도에 있어서 조정대상지역과 투기과열지구 모두 1순위 자격요건이 강화되는 내용이 같습니다. 이외에 청약가점제도 확대되지만 약간의 차이는 있습니다.


조정대상지역의 경우 전용면적 85㎡이하 물량은 청약가점제 적용비율이 75% 입니다. 전용면적 85㎡초과의 경우 30%에 해당하는 물량이 가점제를 통해 분양됩니다.


반면 투기과열지구는 전용면적 85㎡이하 물량의 경우 청약가점제를 통해 100% 공급됩니다. 85㎡초과 물량의 경우 가점제와 추첨제 각각 50%씩 공급하는 것이 조정대상지역과 다릅니다.


오피스텔 전매도 제한 돼 소유권이전 등기시까지 팔 수 없으며 지역 거주자에게 물량의 20%를 공급해 외부에서 수요가 집중되는 것을 방지합니다.


대출의 경우 기존에 주택담보대출이 없는 경우 조정대상지역은 LTV(주택담보대출인정비율)이 60%, DTI(총부채상환비율)이 50% 이나 투기과열지구는 40%가 돼 조정대상지역보다 대출 받기가 어렵습니다.

꼼꼼하게 생각하고 움직여야 실수 줄일 수 있어

최근 청약시장에서 부적격자가 돼 당첨이 취소됐다는 소식이 쉽게 들을 수 있습니다.


이 중에는 관련 규정을 너무 잘 이해하고 있어서 불법을 편법인양 자행하는 사람들도 있지만 규정을 잘 알지 못해 실수한 이들도 많습니다.


소중한 청약기회를 당분간 갖지 못하게 된다거나 대출 조건을 몰라 당첨됐음에도 포기해야 하는 경우도 있습니다.


무엇을 먼저 팔아야 세금을 줄일 수 있는지 양도세 관련 내용도 알아 둬야 합니다.


이번 정부는 부동산시장의 안정화를 이유로 규제 카드를 계속 꺼내 들고 있는 만큼 바뀐 내용들을 잘 숙지해 놓고 있어야 다시 바뀌더라도 실수를 줄일 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다.

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