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정부가 지난 6월 17일 부동산 투기수요 유입을 차단하고 실수요자 중심의 부동산 시장을 만들기 위해 ‘6.17부동산 대책’을 발표했습니다. 이번 대책에는 주택을 여러 보유하는 갭 투자자, 부동산 법인 등에 대한 규제를 강화해 투기수요를 근절하겠다는 입장입니다. 하지만 대책 발표 이후 시장은 이상한 현상들이 나타나고 있습니다. 이런 현상들이 나타나는 이유와 향후 전망을 함께 들여다 보겠습니다.

KB리브온에 따르면 지난 6월 22일 기준 서울 아파트값은 전주대비 0.44% 상승했습니다. 지난 15일 기준 변동률(0.21%)보다 상승폭이 커진 것인데요. 부동산 업계에서는 이번 대책이 실수요자들을 불안하게 만들어 이들이 급매나 저가 매물을 찾게 돼 가격이 올랐다고 말하고 있습니다.

특히 강북구와 노원구의 경우 타 지역에 비해 상대적으로 가격 진입장벽이 낮아 보금자리 대출을 이용해 서울에 집을 구입하려는 이들이 6억원 이하 소형 매물을 구입하면서 상승이 두드러졌습니다. 결국 매물도 귀해지면서 가격이 반등한 상황인데요.

다만 서울 집값이 앞으로도 계속 오를 것인가에 대해선 의견이 갈립니다. 오른다는 입장은 다주택자들은 이제 집을 팔면 양도세가 중과되기 때문에 굳이 가격까지 낮춰가며 팔 이유가 없어 물건을 내놓지 않을 것이라고 말합니다. 

결국 시중에 쓸만한 매물이 없어지면 가격이 떨어질 이유가 없다는 것입니다. 반대로 하락한다는 쪽은 지금이야 수요자들이 불안해서 매입하지만 대출규제 역시 깐깐해져 집을 구입하는 수요가 줄기 때문에 가격이 하락할 것이라 주장합니다. 과연 하반기 서울 아파트값은 어떻게 될까요.

전셋값 상승세도 예사롭지 않습니다. 

KB리브온에 따르면 서울은 전주대비 0.21% 상승률을 기록하며 지난 15일 기준 상승률(0.12%)보다 역시 상승폭이 커졌습니다. 경기도는 서울보다 더 높은 0.24%를 기록했습니다.

시장에서 전세 수요는 증가하는 추세입니다. 대출 규제로 집을 구입하기 어렵게 된 데다 청약의 지역우선 자격 조건도 1년에서 2년으로 강화됐습니다. 또한 저금리가 계속되며 전세에서 월세, 반전세로 전환되는 물건들이 늘어날 것으로 보입니다. 

이외에도 서울의 재건축 아파트의 분양자격이 재건축 아파트 2년이상 거주자로 강화된 것도 전세 수요를 증가시키고 있어 전셋값 상승은 불가피하다는 것이 부동산 현장 관계자들의 공통된 견해입니다.

규제가 호재가 된 곳도 나타났습니다. 

수도권에서는 김포, 파주인데요. 김포와 파주는 접경지역이라는 이유 이번 대책의 규제지역 지정에서 빠지면서 가격이 급등하는 모습입니다. 한국감정원에 따르면 대책 이전 김포지역 아파트값 상승률은 0.02%였지만 대책 이후 무려 1.88%을 기록했습니다. 파주 역시 높은 상승률을 기록했습니다.

결국 정부는 김포와 파주를 대책 발표 후 불과 열흘도 채 안된 상황에서 추가 규제할 수 있다는 점을 시사했습니다. 물론 규제지역은 집값이 크게 오르면 규제하는 것이 맞지만 처음부터 이들 지역을 규제지역에 포함시켰었다면 최근의 가격 급등은 없었을 것이라는 게 업계 관계자들의 말입니다.

현재 김포와 파주는 가격이 크게 올라 있고 지금은 줄었다고 하지만 여전히 매물을 찾는 수요가 있다고 현지 공인중개사들은 말하고 있습니다. 업계에서는 규제지역 가능성이 매우 높다는 것이 공통된 의견입니다.

지방의 충청권 특히 경부선 라인의 천안, 아산도 떠들썩한 모습입니다. 대전과 충북 청주 등이 규제지역으로 묶이면서 천안의 강남이라는 불당동 일대 아파트 값이 크게 오르는 등 규제가 호재로 바뀐 상황입니다.

대책 발표 후 나타난 현상 가운데 또 하나는 규제지역 지정을 취소해 달라는 지자체가 늘고 있다는 점입니다. 

이번 대책으로 새롭게 규제지역에 이름을 올린 곳들 중 안성시, 의정부시, 양주시 등은 국토부에 공문을 보내 조정대상지역 지정 취소를 요청한 것으로 알려지고 있습니다. 광역지자체에서는 인천시도 선별적 지정이 필요하다는 건의서를 국토부에 올릴 예정인데요.

이들 지역은 저마다 이유가 다 있습니다. 인천은 남동구, 동구, 미추홀구 등은 청약률이 낮고 거래도 감소해 배제 돼야 한다고 주장합니다. 영종하늘도시가 있는 인천 중구 역시 영종하늘도시 분양시장을 고려했을 때 규제지역에서 빠져야 한다는 입장입니다.

안성시, 양주시는 미분양관리지역으로 지정될 만큼 시장이 활발하지 않는데 지정된 것을 문제 삼고 있고, 의정부시는 주택가격 상승률이 높지 않은데 규제지역으로 지정 돼 실수요자들이 대출 규제로 인해 집을 구입할 수 없다는 것을 문제 삼았습니다.

하지만 이들의 요구가 받아질 가능성은 낮아 보입니다. 문제는 풍선효과 때문인데요. 수도권 대부분의 지역이 규제지역인데 이들 가운데 비규제지역이 생길 경우 풍선효과가 나타날 가능성은 매우 높기 때문입니다.

보유세 인상도 추진되고 있습니다. 지난 12.16대책에 포함됐던 종부세 인상 개정안이 20대 국회를 통과하지 못한 상황에서 6.17부동산대책이 기대만큼 실효성을 거두지 못할 경우 21대 국회에서 종부세 개정안이 처리될 가능성이 높습니다.  

이에 따라 2주택 이상 다주택자는 최대 4%까지 종부세가 인상됩니다. 매년 납부를 해야 한다는 건데 수백, 수천만원의 세금을 납부하게 될 다주택자들이 늘어나게 되는 것입니다.

양도세 때문에 집을 팔지 않았던 다주택자들이 보유세까지 인상되면 결국 집을 팔 것이라는 것이 정부의 생각입니다.

다만 시장 관계자들 가운데는 양도세 부담이 더 크게 생각하는 다주택자들이 많아 실제로 보유세가 인상돼도 매물이 크게 늘지 않고 가격도 떨어지지 않을 것이라는 견해도 있습니다.

정부는 여기에서 더 나아가 4%에서 추가로 세율을 더 높일 수 있다는 이야기도 나오고 있어 강력한 조세저항도 나타날 가능성도 있습니다.

여러 차례 부동산규제들이 나왔지만 이번 대책처럼 대책 발표직후부터 정부에서 수정, 해명자료를 냈던 대책은 드물었던 것 같습니다. 오는 8월부터는 전매제한 지역도 확대가 되는 등 부동산 규제가 켜켜이 쌓여 있습니다. 수 차례 대책이 나올 만큼 부동산시장이 다양한 문제를 안고 있다는 것일 텐데요.

현재는 정부관계자의 말처럼 대책효과가 7월 중순경 실제 현장에서 나타날지 일단 지켜봐야 할 것 같습니다. 더불어 정부는 추가 대책도 고려한다며 강경한 입장을 내비치기도 했는데요. 7월이 과연 부동산시장의 새로운 전환점이 될지, ‘정부 VS 시장’의 승자는 누가 될지 함께 관심을 갖고 지켜보도록 하시죠.

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