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국토교통부의 보도자료에 따르면 5월말 기준, 전국의 미분양 주택이 6만2741호 입니다. 이는 전월(6만2041호)와 비교해 1.1%가량 늘어났지만, 작년 동월(5만9836호)과 비교해선 5% 가까이 늘어난 수치입니다.

악성 미분양이라 불리는 준공 후 미분양 수치는 좀더 심각합니다. 5월말 전국 준공 후 미분양 주택은 1만8558호로, 전월대비 1.1% 감소했으나 작년 동월(1만2722호)와 비교해 보면 무려 46% 가량 증가한 수치입니다.

이렇게 미분양 수치가 쉽게 내려가지 않는 이유로는 크게 정부의 대출규제와 고분양가, 그리고 공급과잉을 꼽을 수 있습니다. 우선 현재 정부 대출 규제로 분양가가 9억원을 넘으면 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받지 못합니다. 중도금 대출이 안되니 어느정도 목돈을 갖고 있지 않으면 청약할 수 없는 것이죠. 또한 주변보다 비싸게 분양가가 책정된 곳들 중 일부 단지는 다 팔리지 못한 채 미분양으로 남아있는 경우가 많습니다. 인천 검단신도시처럼 기존 분양 물량이 소화되지 않은 상태에서 공급 물량이 줄줄이 이어지는 지역에서도 쉽게 미분양 물량을 찾아볼 수 있습니다.

이처럼 미분양 문제가 심각해지자 건설사들의 마케팅도 변화가 생기고 있습니다. ‘불황 마케팅’ 이라고 하는데요. 시장이 좋지 않거나 좋지 못하다고 판단될 때 이뤄지는 마케팅을 말합니다.

건설사들이 활용하는 대표적인 불황마케팅 방법은 분양조건 완화, 분양가 할인, 중도금 무이자 등 금융지원, 유상옵션 무상지원 등이 있습니다. 앞서 분양 받은 사람들이야 속상할 만한 일이지만 이런 불황마케팅을 잘 활용하는 실수요자는 비교적 싼 가격으로 다양한 혜택을 누릴 수 있습니다.

최근 계약금을 낮추거나 정액제 미분양 단지들이 늘어나고 있습니다. 보통 건설사들이 분양가의 10%를 계약금으로 요구하고 있는데 이 금액이 절반으로 낮아지거나 정액제로 바뀌게 되면 분양가 자체가 줄어드는 것은 아니지만 초기에 부담해야 하는 돈은 줄어드는 것이죠. 인천 서구 검단신도시에서 지난 4월 분양된 검단 1차 대방노블랜드는 계약금을 분양가의 10%에서 5%로 낮췄습니다. 검단불로 대광로제비앙도 분양가의 10%로 책정된 계약금을 1500만원 정액제로 바꿨고요. 서울도 예외는 아닙니다. 지난 1월 분양된 e편한세상 광진 그랜드파크는 미분양 물량 해소를 위해 계약금을 20%에서 10%로 낮추기도 했습니다. 다행이 조건완화를 통해 미분양이 해소되고 있는 것으로 알려지고 있습니다.

중도금 무이자나 중도금 후불제, 중도금 대출지원 등 금융지원 혜택을 제공하는 것도 대표적인 불황마케팅 중 하나입니다. e편한세상 광진 그랜드파크는 분양가가 9억원을 초과해 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출이 막혔지만 시행사인 엠디엠이 연대보증을 서 최대 40%까지 집단 대출을 받을 수 있도록 조정했습니다. 4월 분양된 남양주 더샵 퍼스트시티는 분양가의 60%인 중도금에 대해 전액 무이자 혜택을 제공하기로 했습니다. 중도금 대출시 발생하는 수백만원의 이자가 전액 면제됨으로써 실질적으로 분양가가 할인되는 효과를 얻을 수 있습니다. 경기도 고양시 일산서구에 공급된 e편한세상 일산 어반스카이는 중도금 대출 이자의 상환시기를 입주때까지 연기해주는 중도금 이자 후불제를 적용해 선착순으로 분양 중입니다. 

발코니 확장이나 시스템 에어컨, 빌트인 콤비냉장고, 중문 등 유상 옵션을 무상으로 제공하는 건설사도 늘어나고 있습니다. 앞서 소개한 검단 1차 대방노블랜드는 절반 계약금과 함께 시스템에어컨, 빌트인 콤보냉장고, 중문 등을 무상으로 제공하고 있습니다. 뿐만 아니라 운정신도시에서 분양하는 운정 1차 대방 노블랜드에도 시스템 에어컨이 전 타입에 무료 제공되며, 84㎡타입과 107㎡타입은 빌트인 콤비냉장고와 손빨래 하부장이 무료로 시공됩니다. e편한세상 일산 어반스카이는 수백만원에 달하는 발코니 확장비를 무상으로 제공하고 있고요. 경남 김해 연지공원 푸르지오와 경북 포항의 두호 SK뷰 푸르지오 역시 발코니 확장 무상 제공 혜택을 적용했습니다. 

초기 분양 후 미분양 소진을 위해 상기 조건들을 바꾸기도 하지만 처음부터 다양한 혜택으로 청약률과 계약률을 높이려는 움직임들도 있습니다. 미분양이 적체 됐거나 미분양이 우려되는 미분양관리지역들에선 이러한 불황마케팅이 시행 중에 있습니다.

지역적으로 차이가 있긴 하지만 이들 불황마케팅을 잘만 활용하면 비교적 싼 가격으로 새집을 구매할 수도 있습니다. 물론 불황마케팅을 해야만 하는 이유를 꼼꼼하게 따져봐야 하는 것 또한 필요합니다. 즉 분양가가 얼마나 높은지, 입지 여건은 어떤지를 따져봐야 하겠죠. 미분양 사업장은 특히 현장 방문이 필수라는 점을 명심해야 합니다.

최근에는 외제 승용차가 경품으로 나온 곳도 등장했습니다. 십여년전 금융위기 등으로 미분양이 많았을 때 나왔던 이벤트인데 오랜만에 등장했습니다. 그만큼 절실하다고 봐야겠죠.

분양시장 불황의 정점은 세제혜택으로 볼 수 있습니다. 미분양을 계약한 경우 취득세를 감면해준다거나 일정 기간 보유 후 양도할 때 양도세를 비과세 하는 등이죠.

어쨌든 지금 등장하는 마케팅을 볼 때 분양시장이 썩 좋아 보이지 않는 것이 사실입니다. 하지만 조급해 하거나 ‘싸다’는 분위기에 휩쓸리지 않도록 주의한다면 새집을 저렴하게 구입할 수 있는 기회의 때라는 점은 분명하다는 것을 명심하시기 바랍니다.