하반기 부동산시장 주요 변수는?
올 하반기 부동산시장은 위축될 가능성이 높다는 의견들이 많습니다. 산재한 여러 요인들이 조정을 넘어 침체가 될 우려가 있다는 것인데요.
다만 수급 상황과 개발 호재 등에 따라 지역별 움직임은 차이를 보일 것으로 예상됩니다. 하반기 부동산시장의 분위기를 좌지우지 할 변수들을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
올 하반기 부동산시장 주요 변수는 바로 쏟아지는 입주 물량입니다.
부동산인포에 따르면, 올 하반기에만 전국에서 21만1,422가구가 입주할 예정입니다. 특히 서울의 경우 하반기에 2만4,191가구, 경기도는 7만4,650가구가 입주할 예정이어서 수도권도 역전세난에서 안심할 수 없는 상황입니다.
전셋값 하락세가 집값하락세로 이어질 수 있고, 결국 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 깡통주택 또한 증가할 수 있다는 것이 침체, 하락 주장에 힘을 싣고 있습니다. 집주인과 세입자 모두 주의가 필요하겠습니다.
지난 6.13지방선거가 여당인 더불어민주당의 압승으로 끝나면서 정부의 부동산 규제정책에 더욱 힘이 실리고 있습니다. 최근 보유세 개편에 속도가 붙었는데요.
보유세는 중앙정부가 과세하는 종부세와 지방자체단체가 과세하는 재산세 등 두가지 종류가 있는데요.
최근 보유세 개편안 4가지 시나리오가 나왔습니다. ▲공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율) 인상 ▲세율인상, 누진도 강화 ▲공정시장가액비율 인상 및 누진세율 강화 ▲1주택자와 다주택자의 차등 과세 등입니다.
또한 각 안에 따라 내년 세수 증가 효과는 최소 1,949억원에서 최대 1조2,952억원으로 계산됐습니다.
부동산을 가진 모든 사람에게 부가되는 재산세와 달리 종부세는 다주택자와 고가의 부동산을 소유하고 있는 이들에게 영향을 미치게 됩니다.
종부세는 공시가격 합산액이 6억원(1주택자는 9억원)을 넘는 주택을 대상으로 부과되기 때문입니다.
어떤 시나리오가 채택되든 고가주택이나 다주택 보유자의 세금부담은 불가피할 전망인데요.
다만 이번 개편안이 1주택자가 중저가의 다주택자보다 유리하다는 지적이 있어 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화될 가능성이 있다는 분석도 나오고 있습니다.
특히 세부담 증가로 인해 주택구입을 포기하거나 있던 주택도 처분하게 해 주택가격이 하락할 수도 있습니다.
후분양제 도입도 하반기 주요 변수 중 하나입니다.
국토부는 조만간 후분양제 로드맵이 포함된 ‘제2차 장기주거종합계획’을 발표할 예정인데요.
이 계획안에 공공주택의 후분양 도입 계획과 민간이 자발적으로 후분양에 참여할 수 있도록 다양한 지원안 등이 담길 것으로 보입니다.
후분양제도는 부실시공을 막고 투기수요를 줄이기 위해 도입되야 한다는 의견이 있는 반면 자금조달이 어려운 중소건설사들은 사업추진이 어려워지고 이에 따른 주택공급량이 위축될 수 있다는 우려도 있는데요.
만약 도입이 된다면 시장에 적응하기까지 상당한 진통이 있을 것으로 전망됩니다.
미국금리가 상승하면서 국내 금리상승에 대한 전망 또한 부동산시장 변수로 떠오르고 있습니다.
하반기에 미국금리가 최대 2차례 상승할 가능성이 있어 국내 금리인상 가능성도 더욱 높아지고 있는 것이죠.
국내 금리인상이 현실화된다면 주택담보대출 금리도 올라 기존 무주택 실수요자들의 주택구입을 위한 자금확보가 어려워질 수 있습니다.
또한 금리 민감도가 높은 재건축이나 수익형 부동산 등 투자상품 위주의 부동산들도 타격을 입게 될 것으로 예상되고요.
이처럼 다양한 변수들이 하반기 집값 움직임에 부정적인 영향을 끼칠 가능성은 높아 보입니다.
따라서 상반기에 나타났던 집값 상승률 둔화가 하반기에는 하락으로 전환될 가능성 역시 높죠.
이에 하반기 부동산 투자를 고려하시는 분들은 보다 좀더 신중하게 판단할 필요가 있습니다.
즉 단기 투자목적보다는 실거주목적으로 접근해야 할 것이며, 급하게 집을 사려고 하는 것보다는 시장을 관찰하는 관망의 자세를 가져야 할 것입니다.
또한 특정지역으로 쏠림이 심화 돼 국지적으로 전혀 다른 상황이 나올 수도 있는 만큼 어떤 곳, 어떤 상품을 선택할 지도 충분히 고민하고 움직여야 할 것입니다.
