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두려움이 시장을 잠식한다..역발상 필요한 부동산시장

조회수 2018. 6. 26. 08:58 수정
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연이은 규제로 부동산시장의 많은 사람들이 걱정과 두려움에 한숨을 쉬고 있습니다. 하지만 진정한 고수는 생각의 전환을 통해 돌파구를 찾느라 바쁘죠. 고수와 하수는 발상의 전환을 잘 하느냐 못하느냐에 달렸습니다. 두려움이 확산되는 부동산시장, 왜 역발상이 필요한 걸까요.
부동산시장…초보자가 더 성공할 수 있다

어릴 때는 세상에서 가장 무서운 사람은 부모님입니다. 아빠, 엄마만 곁에 있으면 아이들은 세상 두려운 것이 없습니다. 이후 학교에 들어가고 사회에 나오면 자신을 두렵게 하는 것이 참 많다고 느끼게 되는데요.


부동산을 투자하는데 있어서 첫발을 디디는 이들 대부분은 긴장과 떨림으로 시작을 합니다. 그럴 수밖에 없는 것이 누군가에게는 그게 전 재산 일수 있고 당장 없으면 힘들 수 있다는 두려움 때문입니다.


하지만 많은 부동산 전문가들은 초보자가 오히려 더 성공할 수 있다고 말하기도 합니다. 좀 안다고, 경험을 좀 했다고 하는 사람들은 초보자가 갖는 두려움과는 또 다른 두려움을 갖게 되면서 많은 생각 때문에 실천을 못하는 경우가 많다고 지적합니다. 사고파는 타이밍을 놓쳐 버린 다는 것이죠.


주변에서 실패를 보고, 직접 경험했던 것이 오히려 두려움으로 자리잡은 것입니다.

실패를 통해 두려움을 극복한다?

더 이상 초보자가 아니라는 것은 그만큼 다양한 경험을 했다는 걸 의미합니다. 성공이든 실패든 경험을 해야 좋은 부동산 투자를 할 수 있습니다.


최근 부동산 업계를 보면 전업 투자자들이 많이 나오고 있습니다. 이들이 공통적으로 조언하는 것 한가지는 경험이며 소액이라도 투자를 해보라고 말합니다.


많은 돈이 있어야 투자가 가능하다고 생각한다면 오랫동안 초보자로 남을 수밖에 없습니다.


요즘은 이런 질문 할 수 있을 것입니다.


“아니, 부동산 대책이 쏟아지고 여러 규제들이 시행되는데 이런 때도 투자가 가능할까요?”

위기가 곧 기회…역발상이 필요하다

최근 부동산 시장에선 거래감소, 가격하락, 미분양 증가 같은 소식들이 들리고 있습니다.


실제로 4,5월 전국주택매매거래량을 보면 전년 동기 대비 4월은 4.8% 거래량이 감소했고 5월은 20.3%로 감소폭이 확대 됐습니다.


입주물량이 늘면서 매월 상승하던 전셋값도 곳곳에서 하락하고 있습니다.


이런 상황에서 투자라는 게 가능한 걸까요. 일단 이런 상황에선 현금을 가진 사람이 유리합니다. 부자들은 하락 시그널이 나올 때 언제 든 가용할 수 있는 현금을 마련해 둡니다.


하락할 때 종전 시세보다 싸게 부동산을 구입할 수 있기 때문입니다. ‘위기는 곧 기회’라는 발상의 전환(역발상)을 했기에 가능한 행동입니다.

재초환 시행으로 재건축 시대는 끝?...그럼 강남에 새집은 어떻게 공급할 건가?

논란 속에 시행된 재건축 초과이익환수제(이하 재초환)는 어떻게 바라볼까요.


조합원이 평균 3,000만원 이상 개발 이익을 얻게 되면 나라에서 이익의 최고 50%까지 부담금으로 환수한다는 재초환.


올해 1월부터 본격 시행되면서 강남 재건축 시장은 현재 차갑게 가라앉아 있습니다. 간간히 종전보다 싼 매물도 나오지만 거래는 활발하지 않다는 게 현지 상황입니다.


이를 두고 혹자들은 재건축 시장은 끝났다고 단언하기도 합니다.


그럼 이렇게 돼 물어보죠.


“강남에 새 아파트는 어떻게 공급할 건가요?”


강남권에는 새 아파트를 지을 땅이 없습니다. 강남은 학군, 편의시설 등 여전히 소비자들이 들어가 살고 싶은 곳입니다. 수요가 있는 곳이라 새 아파트가 필요한 곳이죠.


재건축이 위축되면 강남에서 새 아파트는 더욱 귀해지게 됩니다. 재초환 시행으로 재건축이 위축되면 강남에 새 아파트 공급은 줄고 이는 새 아파트의 가치를 높여주게 됩니다. 강남 집값은 결국엔 오를 수밖에 없다는 이야기입니다.

재건축 규제로 서울 주택시장도 끝? “재개발이 괜히 있나요?”

강남 재건축이 규제에 막히면 수요는 어디로 흘러갈까요?


이미 수요자들 가운데 상당수는 재개발로 눈을 돌리고 있습니다. 서울은 비싼 땅값 때문에 강남뿐만 아니라 강북, 도심 등 비강남권 지역에서도 집을 지을 만한 곳이 없습니다. 재개발 사업이 필요한 이유입니다. 자연스럽게 돈이 재개발로 가는 구조입니다.


서울에 아파트도 많은 데 왜 또 짓느냐 지적하는 이들이 있습니다. 하지만 재개발, 재건축을 하더라도 늘어나는 가구수는 크지 않습니다.


예를 들어 올해 5월에 영등포에 분양한 한 재건축 아파트는 총 800여가구로 지어지지만 조합원분을 뺀 나머지, 즉 다른 사람들에게 분양된 물량은 150여가구 뿐입니다.


이외에도 재개발을 통해 1700여가구로 지어지는 한 아파트는 조합원분을 뺀 400여가구가 일반에게 분양됐습니다.


새아파트를 찾는 새로운 실수요자들에 비해 증가하는 가구수는 많지 않습니다. 재건축을 누르면? 당연히 재개발이 뜰 수밖에 없습니다. 이것이 역발상이며 이런 역발상을 통해 발생하는 한 풍선효과 입니다.

보유세 인상하면 집값은 폭락한다?

보유세 인상이 이슈입니다. 재산세와 종합부동산세가 보유세에 해당하는데요.


1주택자라도 공시가액이 9억원 이상이면 종합부동산세 과세 대상이 되고 2주택자 이상은 합산 공시가액이 6억원 이상이면 역시 종부세 대상이 됩니다.


보유세가 늘면 갖고 있던 주택을 정리하는 이들이 나올 것입니다. 때문에 주택가격이 하락할 수도 있습니다. 상승도 멈추겠죠. 이 것이 ‘폭락’, ‘대세하락’을 주장하는 이들의 논리입니다.


이론적으로 충분히 생길 수 있는 일입니다만 모든 지역이 이렇게 될까요?


지역마다 필요에 따라 집을 사는 수요는 있습니다. 교육이나 직장 같은 이유로 말이죠. 이런 곳들에 주택 공급이 잘 이뤄지지 않는 다면 집값은 오릅니다.


예를 들어 전통적으로 학군이 뛰어난 서울 강남3구, 양천 목동, 노원 중계동 일대 등은 최근 자사고, 특목고 폐지가 추진되면서 학부모들이 다시 주목하고 있습니다.


들어는 가야겠고 원하는 물건이 잘 안나 온다면 간간히 나오는 그 물건은 가치가 높아집니다. 이런 물건은 보유세 걱정 돼 사지 않을 이유가 없습니다. 실수요자들은 필요하면 반드시 매입하니까 말이죠.

문제의 답은 가까이에 있다

두려움이 앞서면 정상적인 생각이 어렵습니다. 잘 알던 사실도 잊게 만드는 게 두려움입니다. 어려운 문제라도 답은 의외로 주변에서 찾을 수 있습니다. 아무리 부동산 규제가 쏟아진다고 해도 모든 상품, 모든 지역에 영향이 미치는 것은 아닙니다.


수도권이 어려우면 지방이 나을 수 있고 서울이 어려우면 경기도가 나을 수 있고요.


지금의 부동산 시장은 생각의 전환이 필요할 때 입니다. 어려울수록 돌라가라는 말처럼 역발상을 통해 어려운 시장을 극복해 나가야 할 것입니다.

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