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경기, 경제 상황은 항상 변합니다. 부진할 땐 부양 목적의 대책(법률 등)들이 나오게 됩니다. 반대로 경기가 과열되면 규제를 통해서 시장을 안정화 시킵니다. 

이들 규제와 법률 등이 시간이 지나 당초 취지에 맞지 않게 바뀌어 부작용이 발생하는 것을 막기 위한 것이 일몰제 입니다.

부동산시장은 이와 같은 일몰제로 희비가 엇갈리는 일들이 심심치 않게 일어나는데요. 논란이 된 일몰제 사례들을 살펴보겠습니다.

재건축 초과이익환수제는 재건축 사업을 통해 조합원이 얻은 이익이 집값 상승분, 사업비 등을 제외하고 1인당 3,000만원을 초과하는 경우 초과금액의 최고 50%(구간별 누진방식으로 산정)까지 환수하는 제도 입니다. 과거 첨여정부인 2006년 도입됐습니다. 

하지만 이후 부동산시장 위축 등의 이유로 2012년 12월부터 2014년 말까지 유예가 한차례 됐었습니다. 이기간에 관리처분인가 신청을 하는 재건축 정비사업은 재건축 초과이익 환수제 대상에서 배제 됐습니다. 이후 2017년 12월 31일까지 유예가 연장됐습니다.

재건축 초과이익환수제 폐지 시도는 계속됐지만 집값 급등을 우려해 폐지가 아닌 이처럼 두 차례 유예가 됐습니다. 하지만 두번째 유예기간인 2017년에는 유예기간 추가 연장 등이 재 추진 됐으나 무산 돼 그 해 12월 31일 유예 효력은 일몰됐습니다. 결국 2018년 1월 1일 재건축 초과이익환수제가 부활됐습니다.

재개발 일몰제는 도시정비사업이 일정기간 동안 사업이 다음단계로 진행되지 않는 경우 재개발 정비구역 지정, 조합, 정비사업 자체를 해산시키는 것을 말합니다. ‘도시 및 주거환경 정비법 개정’을 통해 2012년 1월 31일 이전 정비구역으로 지정된 곳은 내년 3월까지 조합설립인가 신청을 하지 않으면 정비구역 지정이 해제됩니다. 

정비구역으로 지정된 곳은 추진위원회 설립, 조합설립인가 신청을 해야 합니다. 일몰제로 인해 정비구역 지정이 해제되는 경우는 △정비구역 지정, 고시 된 날로부터 2년되는 날까지 조합설립추진위원회 승인 신청을 하지 않은 경우 △ 정비구역 지정, 고시 된 날로부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가 신청을 하지 않은 경우 △추진위원회가 추진위원회 승인일로부터 2년되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우 △조합설립인가 받은 날로부터 3년되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 않은 경우 등 ‘도시정비법 제 20조 제1항 2호, 3호’에 일몰제 적용에 대한 규정이 안내 돼 있습니다. 

서울시에 따르면 내년 3월까지 서울에서만 재개발 정비구역 15여곳의 정비구역이 해제될 수 있습니다. 서울 같은 경우 정비사업을 통해 신규주택들이 공급 돼 오고 있습니다. 정비구역이 해제되며 신규주택 공급이 어려워 질 수 있는 만큼 제도적 보완이 필요하다는 의견들도 현장에서 나오고 있습니다.

재개발뿐만 아니라 재건축 사업도 비상입니다. 정비구역 지정으로 추진이 가능한 재건축도 똑같이 적용 받는데요. 특히 재건축이 많은 강남구, 서초구 등 주로 강남권 일대는 재건축 일몰제가 상당한 부담이 아닐 수 없습니다. 

서초구는 잠원, 반포동 일대, 강남구는 압구정동 일대가 일몰제에서 자유롭지 못합니다. 송파구도 신천동 일대 노후 단지들 역시 일몰제가 달갑지 않습니다. 

서울시에 따르면 내년 3월 일몰제로 정비구역 지정이 해제 될 재건축 단지는 23곳이며 강남3구 이외에도 여의도 아파트들과 비강남권인 강북지역을 중심으로는 주택재건축(노후 불량주택 들) 정비사업 일부도 일몰제 대상에 포함 됐습니다. 

일몰제로 정비구역에서 해제되는 경우 서울시로부터 매몰비용 지원을 받지 못합니다. 사업추진을 위해 발생했던 비용들을 날리게 됩니다.

도시공원 일몰제는 정부가 도시계획시설상 공원으로 지정해 놓은 땅이 20년간 공원으로 조성되지 않은 경우 공원 지정이 해제되는 것을 말합니다. 과거 헌법재판소에서 개인 소유의 땅을 이처럼 오랜 동안 개발하지 않은 경우 재산권을 침해하는 것이라는 결정을 하면서 2000년 관련 법 개정 후 20년만인 오는 7월 1일 일몰제가 적용되게 됐습니다. 

전국엔 공원부지로 지정 됐으나 개발되지 않은 공원이 79%입니다. 재정이 넉넉하지 못한 지자체들은 이들 땅을 공원으로 개발할 여력이 안 되는 것입니다. 오는 7월이면 전국의 도시공원의 약 40% 가량이 당장 사라질 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 

한편 장기 미집행 공원부지 가운데 민간사업자의 도움으로 공원을 개발할 수 있는 기회도 있습니다. ‘도시공원 특례사업’은 공원 안에 아파트를 짓는 등 민간사업자가 공원부지를 매입하고 이를 공원에 기부체납 하는 대신, 부지의 최대 30%되는 만큼을 비공원시설(아파트 같은 주택)로 개발할 수 있도록 한 사업입니다. 공원 안에 아파트가 쾌적할 것이라는 것은 설명이 필요 없습니다. 

하지만 이 또한 도시공원 일몰제가 시행되면 공원 안 아파트는 더 보기가 힘들어졌고 일몰제 시행이전 이미 특례사업을 통해서 공원 안에 공급된 아파트 희소성은 더욱 커지게 됐습니다.

일몰제는 어떤 대상에 적용되느냐에 따라 호불호가 갈리는 모습입니다. 일몰제로 재건축, 재개발 등의 정비구역이 해제되면서 서울은 신규아파트 공급에 빨간 불이 켜졌습니다. 사업초기 이긴 하지만 해제되는 정비구역이 늘면 서울 내 신규주택 공급이 위축될 수 있습니다. 

재건축 초과이익환수도 비슷한 맥락에서 이해 할 수 있습니다. 환수되는 부담이 커질수록 재건축 정비사업이 원활하게 추진되지 않게 돼 이 또한 서울 내 신규주택 공급 위축으로 이어질 수 있습니다. 

도시공원 일몰제는 어떨 까요? 공원용지 지정 해제가 늘어나면 공원 내에 위치하는 아파트 집값이 상종가를 치게 될 가능성이 높습니다. 또한 개발이 제대로 안됐어도 공원이 줄어들면 주거의 질이 떨어질 수 있는 것도 우려됩니다.

좋은 취지의 일몰제이지만 이처럼 부작용도 우려되고 있습니다. 법률, 제도 등이 일몰제로 사라지거나 중단되기 전 충분히 논의되고 대책 마련을 통해 부작용을 줄여가야 할 것입니다.