본문

알아두면 약이 되는 부동산 임장 팁

부동산 시장이 호황이건 혹은 불황이건 쉬지 않고 좋은 물건을 찾아 나서는 사람들은 있습니다. 현장 직접 나가 살피는 행위 즉, 임장(臨場)을 잘 하는 것이 성공 불러올 수 있다는데요. 아파트 임장활동에 대해 이야기 해보겠습니다.
부동산 투자 시계 멈추나?

6.13지방선거가 여당의 압승으로 끝나면서 부동산 정책규제 드라이브는 더욱 속도를 내게 됐습니다. 그렇다면 부동산을 매입, 투자하려는 사람들은 모든 계획을 멈추고 때를 기다려야 할까요?


전문가들은 이럴 때 일수록 현장을 다녀보고 동향을 파악하는 수고가 필요하다고 합니다. 어떤 지역 주택값이 변했다면 원인은 무엇인지 현장을 직접 방문해 확인 하는 수고 필요합니다.


이러한 행위를 임장(臨場) 이라고 합니다. 부동산 시장에서 현장을 가고 공인중개사를 만나고 곳곳을 직접 다녀 보는 일들을 말합니다.

기준, 원칙이 없는 임장활동은 시간 낭비

일단 현장을 한번이라도 나가는 것으로도 칭찬 받을 만 합니다만 무엇을 볼 것인지, 중요한 것은 무엇인지 등 기준이나 원칙이 없는 임장은 비효율적인 행동이라는 것입니다.


임장에 있어서 다음과 같은 순서로 임장을 계획, 시행하는 것이 좋습니다.


△첫째 현장 지도를 보고 주요 거점(동선 등)을 체크 △둘째 네이버, 다음 등의 매물 현황 정리 △셋째 최근까지 시세추이 파악(시세 등락이 있었던 경우 원인파악) △넷째 단지 배치, 구성 파악 △다섯째 방문할 부동산 확인, 전화통화 △여섯째 사전조사 했던 사항과 현장 방문시 다른 점 등 체크 △일곱번째 임장후기 정리 등의 순 입니다.

지도를 보고 아파트 단지, 동 배치를 익혀라

요즘 온라인 지도를 쉽게 접할 수 있습니다. PC, 모바일 지도어플 등을 통해 전국 어디든 원하는 곳을 볼 수 있는데요. 아파트에 임장을 갈 때 특히 중요하게 봐야 하는 것이 동배치 입니다.


동배치는 향, 무엇을 조망하는지, 교육환경(초중고교위치, 학원가), 편의시설과의 거리 등을 판단하는데 중요합니다.


현장에 도착하기 전에 미리 단지 배치를 파악해 두면 현장에 가서 우왕좌왕하지 않습니다. 어떤 동을 방문할지 순서를 미리 정하고 동선을 짜야 발품을 덜 수 있습니다.


네이버 거리뷰, 다음 로드뷰 등을 통해서 단지 안에 모습도 미리 봐 두고 현장을 방문하면 다녀와서도 기억하기 쉽습니다.

판상형, 타워형 평면 구조에 따른 일조

동배치를 보게 되면 동의 모양이 각기 달라 보이기도 하는데요. 이는 판상형 구조, 타워형 구조(이상 계단식), 복도식 구조 등에 따라 동의 모양이 달라지기 때문입니다.


판상형을 전면에 침실, 거실 등을 배치해 많은 채광을 받게 한 평면으로 전후면 창을 열면 맞통풍이 잘됩니다. 타워형은 다른 라인과 맞닿게 배치된 경우가 많아 채광은 나쁘지 않더라도 맞통풍이 쉽지 않은 구조입니다.


때문에 임장을 나갈 때 동배치를 확인하고 원하는 주택형이 어떤 라인에 분포하는지, 판상형인지 타워형인지 등을 직접 확인하는 것이 좋습니다.


또한 일조량은 향에 따라서도 물론 달라지지만 계절에 따라 해의 높이가 달라지기 때문에 계절적인 요인에 따라서도 일조량이 차이가 난다는 점도 잊어선 안됩니다.

낮에는 단지 곳곳을, 밤에는 단지 주변 환경을 파악하라

낮에는 봐야 할 곳, 볼 수 있는 곳이 많습니다. 대신에 낮에 집중해서 볼 곳은 단지 안입니다. 세대 내에도 볼 수 있으면 더 좋죠. 같은 남향이라고 해도 동배치, 동간거리 등에 따라 일조량 차이가 많기 때문에 낮에 파악하는 것이 중요합니다.


단지 내에 커뮤니티 시설이나 조경 등은 밤에는 파악이 어려운 것들 모두 낮에 확인해야 합니다. 밤은 어떨 까요?



요즘 아파트들은 내부 경비에 신경을 많이 쓰는 편이라 밤에도 단지 안은 비교적 안전합니다. 밤에 굳이 단지 안을 보지 않아도 큰 문제는 없지만 단지 주변으로 눈을 돌리면 이야기가 달라집니다.


단지 바깥은 아파트의 관리 범위에서 벗어나 있어 외부에서 단지까지 들어오는 동선이 밤에 어떤 환경인지 봐야 합니다.


유흥가가 있다거나 가로등, 도로 등의 사정에 따라 안전이 위협 받을 수 있기 때문이 단지 외부 환경은 밤에 확인하는 것이 좋습니다.

믿을 수 있는 공인중개사는?

임장을 나가는 현장은 아무래도 처음 가는 곳일 텐데요. 현장 소식을 누구보다 잘 전해들을 수 있는 전문가는 현지 공인중개사 입니다. 언론, 뉴스 등을 통해 좋지 않은 소식이 들리는 공인중개사들도 있지만 모두가 그렇지 않습니다.


임장에 나서기 전에 포털 등을 통해 방문할 공인중개업소와 사전에 전화통화 후 약속을 잡는 것이 좋습니다.


방문할 중개업소는 눈에 잘 띄는 곳에 위치한 곳으로 깨끗하게 인테리어 된 곳이 좋습니다. 눈에 잘 띄는 곳은 매도, 매수자들의 방문이 많을 가능성이 높습니다. 여러 사람을 만나기 때문에 다양한 정보를 전해들을 수도 있습니다.


방문했을 때 너무 많이 아는 척을 하면 오히려 공인중개사로부터 배척당할 수 있습니다. 너무 모르는 척을 하면 너무 기초적인 정보 전달에 그쳐 다양한 정보를 얻기 어렵습니다. 매수의사가 있다는 표시를 하는 것도 좋습니다.

가격 동향은 동, 층, 향 따라 꼼꼼하게…준공 된지 오래 됐어도 깨끗하면 좋아

아파트 시세, 매물가격은 동, 층, 향에 따라 같은 면적이어도 수백, 수천만원 차이 나는 것은 일반적입니다. 따라서 임장하는 아파트의 시세와 현재 분포하고 있는 매물들의 가격을 정리하는 것이 좋습니다.


현장의 공인중개사를 통해 설명을 들을 때도 이를 알아두면 이해하기 쉽습니다.


또한 시중에 알려진 매물 가격과 실제 현장에서 파악된 가격이 차이가 있을 수 있어 어느 한쪽의 가격만 맹신하는 것은 금물입니다.


오래된 단지라고 해도 현관, 계단, 복도, 우편함 등 단지 곳곳이 깨끗하게 관리되는지도 살펴보는 것이 좋습니다. 아무래도 깨끗한 단지는 관리가 잘되는 편이고 매수자들이 상대적으로 더 찾을 수 있기 때문입니다.

사진촬영 후 시간 및 촬영 내용 메모

현장을 다니면서 많은 것을 보다 보면 다녀와서 기억이 잘 나지 않는 경우가 많습니다.


또한 핸드폰 등으로 촬영해서 오지만 많은 사진을 보다 보면 무엇인지 헛갈릴 때가 특히 많습니다.


사진촬영 직후 수첩에 촬영시간과 현장, 무엇을 촬영했는지 간단하게 메모해 두세요. 매번 메모하기 번거롭다면 10분 혹은 30분 단위 식으로 정리해 두는 것이 좋습니다.


인상적인 곳, 특수한 상황 등 내가 보유할 수 있는 물건에 긍정적 혹은 부정적 요인이 될 수 있을 정보는 꼼꼼히 메모해 두시기 바랍니다.


이런 정보는 이후에도 해당 지역, 상황을 파악할 때 유용한 정보가 됩니다. 해당 지역의 흐름을 파악하는데도 귀중한 정보가 됩니다.

임장 노하우는 많은 경험으로부터~

몇 차례 임장을 다니면 요령이 생기기 때문에 자신만의 노하우를 축적할 수 있습니다.


앞서 소개된 팁들은 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 내집마련이나 전월세를 구하는데도 도움이 될 수 있는 내용입니다.


불확실한 시장 상황이라고 해서 손 놓고 있는다면 경쟁에서 뒤쳐집니다.


남보다 먼저, 부지런하게 움직일 때 좋은 물건을 잡을 수 있습니다. 아무리 인터넷 등으로 편해졌다지만 부동산은 임장활동이 매우 중요하다는 것을 명심하시기 바랍니다.

해시태그

놓치지 말아야 할 태그

#아이돌

    많이 본 TOP3

      당신을 위한 1boon

        더보기