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3기 신도시는 어디?

정부는 수도권 집값 안정을 위해 지난해 12월 경기 남양주 왕숙(6만6천가구)·하남 교산(3만2천가구)·인천 계양(1만7천가구)·과천(7천가구) 등 4곳을 3기신도시로 선정한 데 이어, 지난 5월 경기 고양창릉(3만8천가구)과 부천대장(2만가구) 등 2곳을 추가 지정했습니다. 이중 과천은 7천가구 규모를 고려해 2차 발표에선 신도시급이 아닌 중형 택지지구로 수정됐습니다. 이렇게 3기신도시로 공급되는 가구수만 11만5천가구에 달합니다. 특히 정부는 지하철 신설과 도로망 확충 등 광역교통 개선대책을 기반으로 ‘서울 도심까지 30분 내 출퇴근 가능’한 도시로 조성하겠단 의지를 담았습니다.

교통망 확충 언제쯤?? 차라리 서울이 낫다!!

하지만 3기 신도시 발표 후 오히려 서울 쏠림 현상이 더욱 심해질 것이라는 예측, 전망이 많아졌습니다. 서울과 인접하더라도 경기도에 집중된 3기 신도시 공급대책은 경기도 내의 수요를 분산시킬 뿐 서울의 주택 수요 분산보다 서울 집중 효과만 키운다는 것입니다.

광역교통망을 확충해 서울 접근성을 높이겠다고 하지만 대부분의 교통망은 신도시가 입주한 뒤 한참 후에나 개선 돼 왔고 심지어 아직도 불편을 겪는 신도시들이 있기 때문입니다.

이 때문인지 3기 신도시가 발표 후 서울 아파트 매매가의 하락세가 누그러지며 집값 바닥론이 고개를 들고 있는 상황입니다.

3기 신도시로보단 서울 내 중소 규모 택지가 알짜?

3기 신도시보다 함께 발표된 중소 규모 택지 중 입지 좋은 곳을 노리는 편이 낫다는 의견도 많습니다. 지난 5월 발표한 3기 신도시 최종 계획안에는 1~3차까지 발표한 서울의 중소규모택지 총 62곳이 포함됐는데요. 이 중에서 사당역 복합환승센터(1200가구), 구의자양 재정비촉진1(1363가구), 대방동 군부지(1000가구), 수색역세권(2170가구) 등 서울 내 1000가구 이상 대규모로 공급되는 지역은 서울이라는 입지적 장점과 함께 대단지라는 프리미엄으로 오히려 3기 신도시보다 더 높은 인기를 끌 것이란 전망입니다.

경기권에서 선보이는 중소 택지지구 중에선 앞서 3기 신도시로 언급됐던 과천지구(7000가구)나 안양 인덕원(800가구) 등도 탁월한 입주로 수요자들의 관심이 높을 것으로 보이고요. 또한 중소 규모 택지의 경우 3기 신도시보다 모집 및 입주가 빠르다는 것도 장점으로 꼽힙니다. 중소 규모 택지는 올해부터 순차적으로 주택사업승인 등을 거쳐 2020년부터 입주자 모집을 개시하는 반면, 신도시는 22년부터 모집이 진행될 예정입니다.

그래도 3기신도시가 인기? 하남 교산

3기 신도시 중에서 경쟁력 있는 곳을 고르라면 어디가 될까요? 가장 먼저 꼽히는 곳은 하남 교산입니다. 새로운 교통 인프라를 조성하는 것이 아니라 기존 인프라를 연장하는 방식이라 3기 도시 중 비교적 빠르게 교통망 구축이 가능할 것으로 보이기 때문입니다. 하남 교산지구의 경우 북쪽에 5호선 연장공사가 2021년 개통을 목표로 진행 중에 있으며, 3호선 연장 및 BRT 노선도 설치될 예정입니다. 또한 하남 미사지구, 위례신도시 등과 가깝고 서울 잠실, 강남 등으로의 출퇴근이 용이하다는 점도 교산지구의 입지를 높게 평가하는 이유 중 하나입니다.

3기신도시 고양창릉지구 지정으로 향동지구, 화정지구 뜬다

3기 신도시 지정으로 가장 큰 수혜를 볼만한 지역 어디가 있을까요? 교통망 확충으로 인해 다양한 곳들이 수혜지역으로 관심을 받고 있는데요. 그 중 한 곳이 바로 고양 향동지구입니다. 창릉동 일대가 3기 신도시에 포함되면서 국가 철도망에 포함되지 않았던 새로운 철도망(고양선)이 구축됨에 따라 향동지구 한 가운데에 역사가 생기게 됐기 때문입니다.

전체 9000세대 수준의 중형 택지지구인 향동지구는 서울 은평구와 마포구 경계선에 위치해 있어 서울과 가깝지만 사방이 산으로 둘러 쌓여 대중교통 여건이 좋지 않은 곳이었는데요. 불편한 교통이 단점이었던 향동지구가 고양선 계획이 발표되면서 가장 큰 혜택을 볼 것으로 예상됩니다. 실제 향동지구 아파트의 경우 신도시 발표 직후 수천만원의 프리미엄이 올랐다는 것이 인근 부동산중개업소의 전언입니다. 향동 이외에도 고양 화정지구 역시 고양선 호재로 인해 집값 상승에 대한 기대가 높아지고 있습니다.

GTX, 지하철 연장선 들어오는 1~2기 신도시도 수혜?

앞서 언급한 것처럼 3기 신도시의 목표는 서울 도심까지 30분 내 출퇴근 가능한 도시를 조성하는 것입니다. 이를 위해 정부는 3기 신도시에 GTX(수도권광역급행철도)와 지하철 신설, 도로망 확충, BRT신설 등의 계획을 발표했습니다. 하지만 계획의 핵심이 되는 GTX나 지하철 신설의 경우 실제 진행하기까지 워낙 변수가 많은 호재들이라 순조롭게 진행될지 의문이 남는 부분이긴 하지만, 만약 정부의 발표대로 진행이 된다면 GTX나 지하철 신설로 교통이 좋아지는 지역은 3기 신도시가 아니어도 수혜를 입을 가능성이 큽니다.

특히 3기 신도시와 교통망이 겹치는 1~2기 신도시 및 택지지구가 수혜지역이 될 수 있는데요. 대표적으로 운정신도시(GTX-A), 양주신도시(GTX-C, 7호선 연장), 별내신도시(GTX-B, 별내선 연장) 등이 혜택을 받을 수 있을 것으로 전망됩니다. 물론 공급과잉이 문제되고 2기 신도시 주민들이 3기로 넘어가는 빨대 효과도 우려된다는 점 참고하셔야 합니다.

3기 신도시 진행이 원활 할 때 효과 커져

지금까지 3기 신도시로 인해 수혜를 받을 수 있는 지역에 대해서 알아봤습니다. 이들 지역이 수혜지역으로서 주목을 받기 위해선 3기 신도시 사업이 원활하게 진행이 돼야 합니다. 그렇지 않으면 기대감만 큰 속 빈 강정이 될 수 있습니다.

현재 3기 신도시를 환영하는 이들도 있지만 반대 여론도 만만치 않습니다. 신도시 추진에 어려움이 예상되는 부분인데요. 따라서 수혜지역이라고 해서 성급하게 투자하는 것 보다는 3기 신도시 및 광역교통망 확충 진행사항을 살펴보면서 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.