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양날의 검 ‘후분양’이 뭐길래

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투기, 분양시장 과열 등이 문제될 때 언급되는 후분양 제도. 부동산시장 안정화에 힘쓰는 이번 정부에서는 후분양제 도입, 시행이 강하게 제기되고 있는데요. 과연 후분양은 어떤 효과가 있고 문제점은 없는 걸까요?

분양 받을 땐 좋았는데

모델하우스의 화려한 인테리어, 멋지게 들어선 모형, 프리미엄이 어쩌구… 분양 현장을 등을 보고 나면 이런 집 갖고 싶다는 생각을 하게 됩니다. 부푼 기대감을 안고 아껴둔 청약 통장을 꺼내어 분양을 받게 됩니다. 당첨 사실에 기뻐하고 계약금 내고 중도금 대출 신청하고 이제는 준공을 손꼽아 기다리게 됩니다.

그림, 모형만 보고서 집을 구입…선(先)분양의 폐해

그렇게 기다렸던 새 아파트 입주. 그런데 웬일 일까요? 거실 천정에는 얼룩이, 지하 주차장에서는 물이 줄줄 세지는 않나 곳곳이 분양 받을 당시 상상했던 모습과는 전혀 딴판입니다. 지금 대부분의 아파트에서 실시하는 선분양 제도하에서 어렵지 않게 볼 수 있는 모습입니다.


소비자는 건설사 또는 사업시행자를 믿고 그림, 모형만을 보고 분양대금을 꾸준히 납부했고 준공까지 2년 안팎의 기다림 속에 입주를 했지만 곳곳에 보이는 하자 때문에 실망이 이만저만 아닙니다.

직접 보고 분양 받는다~ 후(後)분양

후분양은 공사가 이미 진행 돼 준공을 앞두고 있는 상태로 분양하는 것을 말합니다. 공정의 80% 이상 진행 후 분양을 실시하는 것을 말하는데요. 과거 참여정부 때도 후분양제 시행이 있었습니다.


다만 일부 단지에 적용이 됐었기 때문에 효과는 거두지 못했었습니다. 지금도 공공임대 등 민간이 아닌 LH 등 공공에서 공급하는 아파트는 어느 정도 준공 후에 공급이 되고는 있습니다.

왜 선분양이 자리 잡았을까?

선분양은 신속하게 주택을 공급하기 좋은 제도입니다. 건설사들은 선분양을 통해 수분양자들로부터 받는 분양대금을 통해 사업비를 확보할 수 있어 별다른 문제가 없다면 준공까지 마무리할 수 있습니다.


자금여력이 많지 않은 중소건설사들도 주택공급이 가능하기 때문에 많은 주택과 다양한 형태의 주택공급이 가능합니다.


소비자는 다양한 주택을 접할 수 있고 분양대금의 경우 분할 납부가 가능하기 때문에 일시에 목돈을 마련하는 부담이 적죠. 또한 2년, 3년 뒤 입주할 때까지 주변 주택가격이 오른다면 오른 가격만큼 시세차익도 거둘 수 있다는 점도 선분양의 장점입니다.

부실, 약속과 다른 주택은 가라! 후분양제 도입 필요

최근 후분양제 도입에 힘이 실리는 이유 중 하나는 부실공사 논란입니다. 분양가는 매년 오르는데 부실공사는 해결되지 않고 있습니다.


후분양제는 공기 80% 이상 진행 후 실시 되기 때문에 내가 살 집을 보고 결정할 수 있습니다. 주택형을 화려하게 꾸며놓은 유니트, 그림 만으로 선택해야 하는 선분양은 아무래도 정보의 한계가 있을 수밖에 없습니다. 조망, 채광 등 거주하기 전에는 알 수 없는 정보를 후분양을 통해서는 좀더 구체적으로 확인할 수 있죠.


또한 선분양은 준공 때까지의 주택가격 상승분이 분양가에 미리 반영 돼 분양가가 상승하고 이는 주변집값 상승으로 이어져 소비자들의 부담을 가중 킨다는 것도 후분양 도입 이유 중 하나입니다.


이외에도 분양권 전매를 목적으로 하는 투기로 인해 실수요자들이 피해를 본다는 주장도 있습니다.

후분양 장점만 있을까? 단점도 있어

업계 관계자들은 공통적으로 후분양을 통해 분양 받아도 일반인들이 하자를 발견하기 어렵다고 합니다. 싱크대 틀어짐, 불규칙한 싱크대 높이, 곰팡이, 찍힘 등 눈으로 쉽게 확인되는 것들도 있지만 물이 세는 경우는 시간이 지나야 확인되는 하자입니다.


단기간에 분양대금을 마련하는 것도 부담입니다. 선분양의 경우 공사기간 동안 분양대금을 확보 할 시간을 벌 수 있는 대신 후분양은 입주가 임박한 상태에서 분양을 받기 때문에 단기간에 목돈이 필요합니다.


또한 주택공사에 필요한 수백, 수천억원대의 자금은 자금력이 적은 중견 건설사 또는 소규모 건설사들이 확보하기 어렵고 금융권의 지원도 제한 돼 주택공급이 점차 감소할 수 있습니다. 주택공급 감소는 주택가격 상승으로 이어져 소비자들의 부담이 더욱 가중될 수 있다는 주장입니다.

일장일단(一長一短)이 있는 만큼 신중히 선택해야

분양 받아 불과 몇 개월 만에 분양대금을 마련해야 하는 후분양, 그림이나 모형만을 보고 실제와 어떻게 다를지 판단할 수 없는 상태로 분양을 받아야 하는 선분양. 소비자의 입장에 따라 달라질 텐데요. 사실 후분양을 통해 공급된 일부 아파트들도 하자가 발생하기도 합니다.


대신 흔히 발생할 수 있는 것들이라면 협의를 통해 빠른 보수가 있어야 하겠으며 심각한 하자의 경우 보상과 문제된 건설사에 대한 강력한 처벌이 뒤 따라야 할 것입니다.


아직은 도입에 앞서서 소비자, 건설사 등 각자의 입장에 따라 논의되고 준비돼야 할 것들이 많은 만큼 도입하는데 더욱 신중하게 선택해야 할 것입니다.

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KT 에스테이트

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