KT 에스테이트

부동산시장은 흐름이 있습니다. ‘00년 주기설’ 같은 말도 흐름이 있다는 것을 전제하고 나오고 있습니다. 주택가격 등락은 사람들을 웃고 울립니다.

최근 ‘불패’라던 서울의 강남권 집값 하락 소식이 들리는 등 불안감이 커지고 있는데요.

건설•부동산은 경기 전반에 미치는 영향이 상당합니다. 일자리 창출, 거래를 통한 소득재분배 효과, 지방세 및 국세 같은 세금까지. 집값이 떨어진다고 ‘당해 봐라’라며 웃기만 할게 아닙니다.

오랜 준비 끝에 내집마련을 했거나 혹은 하려는 이들이나 투자자 입장에서 부동산시장의 하락 신호를 먼저 알 수는 없을까요? 적어도 손해는 안 볼 수 있도록 말입니다.

불패라 불리던 강남권 집값이 하락했다는 소식입니다.

서울 송파구의 경우 지난 해 11월과 12월, 서울 25개구 가운데 아파트 매매가 하락률이 가장 높았습니다.

각각 -0.44%, -1.31% 등을 기록했는데요(출처: 부동산114). 올해 1월에도 -0.76%로 역시 가장 하락률이 높았습니다.

이는 송파구 가락동에 있는 헬리오시티 9,510가구의 입주가 12월 말부터 본격 시작되면서 입주 직전과 후에 하락이 두드러졌습니다. 짧은 기간에 입주(공급)물량이 급증하면서 가격 하락으로 연결된 것입니다.

입주가 급증하면 전셋값이 하락하고 이어서 매매가 하락으로 연결될 가능성이 높습니다.

분양을 하면 통상 2~3년 후 입주를 하게 되는데 당해년도에 분양물량이 특히 많았다면 2~3년 후 입주가 집중돼 가격이 하락할 수 있다는 점을 비교적 쉽게 알 수 있습니다.

전세 물건이 시장이 많이 나왔다면 주인들은 입주를 하지 않는 다는 걸 의미합니다.

전세 보증금을 통해 입주 잔금을 치를 계획인 건데요. 문제는 전세매물이 많으면 그만큼 세입자 구하기가 어렵다는 겁니다.

보증금도 낮아질 수밖에 없는데요. 이렇게 되면 집주인들 가운데는 기존주택을 처분해서 잔금을 마련하거나 개인적으로 대출을 받아야 합니다.

요즘처럼 대출규제가 심한 상황에선 대출 받기도 어렵습니다. 기존 전세물건이 적체 됐는데 또 입주물량이 있다면 입주상황은 더 안 좋아 질 수밖에 없어 가격 하락으로 이어질 수 있습니다.

물론 입주물량이 소화되면 하락은 멈추게 되지만 한동안 가격이 약세를 이어갈 가능성은 높은 셈입니다.

주택시장이 호조를 보일 때는 분양시장도 활발해 높은 청약률을 기록하는 단지들이 꾸준하게 출현합니다.

이런 때에는 어지간하게 입지가 좋지 않은 경우를 제외하고 대부분 1순위에서 청약이 마감됩니다. 계약까지 잘 이어져 짧은 기간에 분양계약이 100% 완료되죠.

학군, 편의시설 및 기타 요건들이 좋은 입지를 가진 사업지 인데 청약률이 낮아 순위 내 마감을 못하거나 이전에 분양했던 인근의 다른 사업장에 비해 청약률이 현저히 낮아졌다면 하락세로 돌아섰거나 단기간에 돌아설 가능성이 높습니다.

청약률은 가수요 즉, 직접 거주할 목적은 아니지만 분양 받아서 나중에 팔 목적의 투자자들과 실제 거주 목적으로 분양을 받는 실수요가 몰릴수록 높은 청약률을 기록합니다.

물론 가수요보다는 실수요가 많은 것이 질적으로 좋은 결과이지만 어쨌든 나중에 팔더라도 가수요가 많이 움직인다는 것은 시장 상황이 그리 나쁘지 않다는 것을 의미합니다.

이들 가수요(투자자)가 움직이지 않는다면 일단 시장은 변화가 생겼다는 것으로 추정할 수 있습니다.

요즘 부동산시장에서 많이 들리는 단어가 ‘거래절벽’ 입니다.

서울부동산정보광장 아파트 매매거래량을 분석해 보면 2017년 2월 이후로 서울 아파트의 월별 매매 거래량은 춤을 추는 듯합니다.

물론 계절적인 요인 등에 따라 월별편차는 있지만 전년 동월과 비교했을 때 최근 월별 거래량이 눈에 띄게 줄고 있습니다.

올해 1월은 1,872건으로 2017년 4,480건, 2018년 10,197건 등에 비해 매우 저조한 것을 알 수 있습니다.

거래가 감소하고 있다는 것은 매수자들이 그만큼 움직이지 않는 것이고 가격 역시 상승하기 어렵다는 것을 의미합니다. 가격이 오르기 보다는 보합 또는 하락할 가능성이 있다는 것입니다.

최근 국토교통부에 빠르면 올해 1월말 기준 전국의 준공 후 미분양은 총 1만7981가구로 집계 됐습니다. 이는 지난 해 12월 1만6738가구에 비해 7.4% 증가한 수준인데요.

또한 이 수준은 2014년 9월 1만8342가구를 기록한 이후 52개월만에 최대 치 입니다.

산업이 위축되며 주택시장까지 위축된 경상남북도 등 지방 쪽에서 물량이 특히 증가했기 때문으로 분석되고 있습니다.

일반적으로 분양을 하고 나면 이런 저런 이유로 미분양은 발생합니다. 순위 내 청약이 마감돼도 저층 등 비인기 물량은 계약을 포기하거나 부적격 당첨 등의 이유로 미계약분이 발생하기도 합니다.

그리고 이들은 준공까지의 기간 안에 웬만하면 다 팔리는 편이죠.

하지만 그 오랜 기간에도 불구하고, 지난 수년간 분양시장이 비교적 호조를 보였었음에도 불구하고 준공 후 미분양이 늘고 있다는 것은 당분간 시장의 흐름이 좋지 않을 것이고 주의가 필요하다고 추정할 수 있습니다.

많은 사람들이 시장에서 규칙을 찾고 이를 기준으로 앞으로의 시장을 예측, 전망합니다.

하지만 거래의 감소, 저조한 청약률, 미분양증가, 입주율 감소 등 이들 현상은 개별적인 특수성도 갖기 때문에 개별 요소만으로 시장을 예측하는 것은 주의가 필요합니다.

맹신하는 것도 주의가 필요합니다. 투자의 귀재라는 워렌버핏은 시장 점유율이 높은 우량기업, 자기가 잘 아는 업종에 집중 투자하는 등 자신만의 투자 원칙을 세우고 이를 반드시 지키는 것으로 유명한데요.

내집마련이나 부동산투자 등의 분야에서도 나름의 원칙은 가지고 있어야 합니다.

그래야 쏟아지는 정보들에 휘둘리지 않고 객관적이고 냉정하게 바라볼 수 있기 때문이죠. 또한 이들 정보에 대한 지나친 확신도 경계해야 한다는 점도 명심해야 할 것입니다.