KT 에스테이트

작년 6.19대책, 8.2대책 등 주택시장을 겨냥한 규제들이 잇따르면서 수익형부동산 시장이 반사이익을 톡톡히 누렸습니다. 한국감정원 자료에 따르면 규제 발표가 집중된 지난해 하반기(7월~12월) 상업업무용 건축물 거래량은 21만2962호로 상반기(1월~6월) 거래량인 17만1220호보다 많았죠.

하지만 호황을 누렸던 수익형부동산 시장도 올해는 다소 위축될 것이란 전망이 지배적입니다. 오피스텔 전매제한, 임대사업자 대출규제, 인터넷 청약의무화 등 과열된 수익형부동산 시장을 진정시키기 위한 규제 정책이 올해부터 시행되기 때문입니다.

우선 국토교통부가 지난 8.2대책 및 후속조치를 통해 밝힌 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔에 대한 분양권 전매 제한이 올해 1월 25일부터 시행 중입니다.

또 이들 지역에서 공급되는 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 공급물량의 20%를 우선 분양해야 하죠. 서울 25개구와 경기도, 세종, 부산 등 청약인기지역이 규제지역에 대거 포함되는데요.

이들 지역에서는 단기 투기 수요가 줄어들면서 오피스텔 투자 열기가 잠잠해질 전망입니다. 상대적으로 非규제지역 내 입지여건이 좋은 오피스텔들이 반사이익을 누릴 것도 예상되는 바죠.

오피스텔 청약 여건도 강화됩니다. 지금까지는 오피스텔 분양 시 별도의 제약 없이 청약방식을 정할 수 있었는데요. 지난달 25일부터 300실 이상 오피스텔에 한해 금융결제원 등 대행기관을 통한 인터넷 청약 접수 및 추첨이 의무화됩니다. 그리고 오피스텔 분양광고에 인터넷 청약 여부와 그 방법을 표시하고, 신탁방식 사업인 경우엔 위탁자의 명칭을 밝혀야 하죠. 청약경쟁률까지 투명하게 공개하기 때문에 ‘깜깜이(원하는 동호수를 선점해 계약하는 방식)’ 분양이 사라질 것으로 기대되고 있습니다.

상가 투자도 위축될 것이란 전망입니다. 지난 1월 시행된 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안으로 상가건물 임대료 인상률 상한이 9%에서 5%로 인하되서입니다.

상가임대차보호법의 적용 범위를 구분하는 환산보증금도 인상돼 서울은 4억원인 환산보증금 상한이 6억1000만원으로 올랐습니다.

가령 보증금 1억원에 월세 350만원을 내는 서울 상가 임차인의 경우, 환산보증금이 4억5000만원{1억원+(350만원X100)}으로 4억원을 초과해 작년까지만 해도 상가임대차보호법의 적용을 받지 못했는데요.

올해부터는 법의 보호를 받아 임대인은 최대 5%까지만 임대료 인상이 가능하며 증액 후 1년 이내 재증액을 요구할 수도 없습니다. 임차인은 안정적인 영업활동이 가능해졌지만 임대인 입장에선 부담으로 다가올 수 밖에 없는 상황이죠.

이와 함께 올해는 국내의 기준금리 추가 인상 가능성이 높다는 점도 지금껏 호황을 누렸던 수익형부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 전망입니다. 최근 몇 년간 저금리 기조가 이어지면서 대출을 일으켜 수익형부동산에 투자하는 경우가 많았는데요. 금리가 오르면 대출금리 상승으로 인한 수익률 하락으로 수익형부동산의 매력이 떨어지게 되는 것이죠.

수익형부동산 대출 규제도 투자를 저지하는 요인이 될 것으로 보입니다. 부동산 임대업자 여신심사가이드라인에 따라 3월부터 대출시 임대수익이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio)이 적용될 텐데요.

RTI가 적용되면 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 돼야 대출받을 수 있게 됩니다. 이는 임대소득 수준에 따라 대출의 폭을 넓히겠단 의미로, 자금력이 부족한 투자자는 수익형부동산 시장으로의 진입이 까다로워질 수 있습니다.

이처럼 정부의 규제와 금리 인상 가능성이 겹쳐지며 수익형부동산 투자 수요도 작년보단 상당히 감소할 것으로 보입니다. 다만 시장환경이 불확실하기 때문에 입지 좋고 안정적인 수익률을 얻을 수 있는 상품으로의 쏠림 현상은 더욱 강해질 것으로 보이는데요. 수익형부동산에도 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 필요한 때입니다.