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지분쪼개기에는 필지의 분할, 소유자 분할을 통한 공유지분의 완성, 토지와 건물소유권의 분리 등이 있습니다. 여기서 한발 더 나아가 새로운 형태로 발전된 것이 1999년 말에 등장한 단독•다가구 형태의 주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 하는 것이죠. 다세대는 구분등기가 가능해 소유자 전원에게 아파트 분양자격이 주어지는 허점을 노렸던 것입니다.

지분쪼개기는 기존 조합원에게 엄청 큰 피해가 되는 행위입니다. 조합원 수가 급증해 일반분양 분이 줄어들면 추가분담금이 늘어날 수 있어서입니다. 건설사는 수익성이 악화돼 사업을 포기할 수도 있죠.

일례로 경기도 고양시 S구역은 두 필지의 토지 410m²를 241명이 나눠 가지며 조합원에 이름을 올리고 있습니다. 이는 전체 조합원(504명)의 48%에 해당하는 수치인데요. 결국 도시개발사업조합이 만들어진 2009년 이후 10여 년이 지나도록 개발 지연 등 난항을 겪고 있는 상황입니다.

한남3구역도 사업 속도 기대감에 가격은 뛰고 있지만 사업성이 떨어질 수 있다는 지적이 나오고 있습니다.

“지분쪼개기가 활발했던 지역이어서 상대적으로 소액투자가 가능하다는 강점이 있지만 지분이 작은 만큼 향후 적잖은 추가분담금 발생 가능성이 농후합니다. 조합원 수가 3880명이지만, 일반분양 가구 수는 1000여 가구로 일반분양 비중이 30% 수준에도 못 미치고 있죠.”(한남동 R공인)

때문에 매물을 구하기 전 과도한 지분쪼개기 재개발지역을 사전에 조사 분석해야 합니다. 더욱 중요한 것은 조합원 자격이 주어지지 않는 물건을 구입하는 일이 없어야 하는 것인데요. 정부는 무분별한 조합원 증가를 막기 위해 여러 명이 분양 신청을 했더라도 1인의 분양대상자로 보는 경우를 규정해 놓고 있습니다.

일례로 재개발 구역 내에서 1세대가 여러 채를 소유했다 하더라도 1채에 대해서만 분양신청 대상이 되고 나머지는 현금 청산 대상이 됩니다. 부부는 따로 살고 있어도 이혼하지 않은 이상 1세대로 보고요. 또한 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있어도 분양권은 1인에게만 주어집니다.

여기서 중요한 또 하나는 권리산정기준일인데요. 기준일 이후에 분리된 물건은 조합원으로 인정되지 않아 아파트 배정에서 제외됩니다. 다만 기존 지역과 신규 지역의 기준일이 다르고 권리산정기준일 자체가 구역별로 다르니 투자에 앞서 해당 지역에 대한 정확한 기준일을 파악해 일명 ‘물딱지’를 구입하는 일이 없어야 할 것입니다.

이 외에 공유지분을 매수했다면 어떻게 해야 할까요? 재개발 내에 공유지분은 대표자 한 명을 선정해서 그 대표자가 의사결정을 하게 됩니다. 대표자가 없어 의사 결정을 못하게 되면 현금청산 대상이 되죠. 공유물건도 입주권은 1개만 나오기 때문에 재개발 지역 내 공유지분을 매수했다면 ‘ㅿ나머지 공유자 지분 매수 ㅿ 본인의 지분을 공유자에게 매각 ㅿ 대표자 선정, 입주까지 가져간 후 이후 정리’의 방법으로 권리를 지킬 수 있습니다.

서울 내 부동산가격이 폭등세를 보이면서 조급해 하는 사람들이 늘고 있습니다. 하지만 투자기회를 놓치지 않을까 하는 우려에 중개업소 이야기만 듣고 투자했다가 오히려 조합원이 되지 못하는 리스크에 직면할 수도 있습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 조언 들어보시죠.

“물딱지 여부를 개인이 판단하기란 쉬운 일이 아닙니다. 이를 악용해 개인간 직접 거래 또는 중개업소의 사기 거래도 심심치 않게 발생하고 있죠. 또한 지분쪼개기 유형도 갈수록 진화하고 있습니다. 단독•다가구를 허물고 다세대주택을 짓는 신축 쪼개기에서 더 나아가 상가, 사무실 등 근린생활 시설을 지어서 불법으로 주거로 개조한 후 매도하는 신종 지분쪼개기도 등장했죠. 정부가 다양한 조항을 만들어 예전에 비해 지분쪼개기가 많이 사라졌지만, 여전히 무분별한 지분쪼개기와 그에 따른 피해 사례가 곳곳에서 포착되고 있습니다. 때문에 투자에 앞서 지역에 대한 철저한 분석과 공부가 선행돼야 할 것입니다.”