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정부가 지난 7일 ‘2018년 세법 시행령 개정안’을 입법 예고했습니다.

지난해 개정된 세법과 9.13부동산대책의 후속조치로 다주택자, 임대사업자에 대한 세제혜택을 줄이는 것을 골자로 하고 있는 이 개정안은 2월 중순부터 시행될 예정임데요.

그 동안 어느정도 절세가 가능했던 부분이 이번 개정안으로 인해 더욱 촘촘하게 차단됐습니다. 이에 버티기에 나섰던 다주택자들이 선택의 기로에 놓였다는 주장에 힘이 실리고 있습니다.

우선 이번 세법 시행령 개정안에선 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건이 강화됩니다.

현재까진 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 보유기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도세를 비과세 받을 수 있었는데요.

개정안에서는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산합니다.

예를 들어 다주택자라 하더라도 갖고 있는 주택을 처분한 뒤 마지막 남은 1채의 총 소유기간이 2년만 되면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었는데요.

이젠 1주택자가 된 시점부터 새로 보유기간을 따져 2년이 넘어야만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것입니다. 다만 시행시기는 2년간 적용을 유예해 2021년 1월 1일 양도하는 부분부터 적용됩니다.

장기임대주택을 보유한 임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 요건도 까다로워집니다.

임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택 양도시 1세대 1주택을 보아 횟수 제한에 상관없이 비과세를 허용했었습니다.

이를 활용해 다주택자는 2년마다 집을 옮기면서 비과세 혜택을 통한 시세차익을 얻는 전략을 취할 수 있었는데요.

앞으로는 최초 거주주택을 양도하는 경우만 비과세를 1회만 허용합니다.

즉 평생 1회에 한해 비과세 혜택을 받는 것으로 바뀌면서 시세차익과 같은 투기행위를 원칙적으로 차단한다는 것입니다.

또한 이번 개정안에서는 배우자 이월과세 대상에 분양권이나 조합원 입주권이 포함되도록 하고 있습니다.

이월과세는 배우자, 직계존비속으로부터 증여 받은 토지나 건물 등을 5년 이내 양도 시 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 과세하는 것입니다.

이 이월과세 대상에 분양권이나 입주권이 포함이 안됐기 때문에 지금까지는 분양권이나 입주권에 프리미엄이 많이 붙으면 배우자에게 증여했다가 바로 파는 경우가 많았는데요.

배우자 공제(6억원)를 활용해 배우자 증여시 비과세 후 단기양도로 양도차액이 없는 것으로 신고할 수 있었기 때문이죠.

그러나 이번 개정을 통해 앞으로는 5년 보유했다가 팔아야 절세 효과를 기대할 수 있게 됐습니다.

이 외에도 장기임대주택 종부세 비과세·양도소득세 중과배제, 임대료에 대한 소득세 세액감면 등 특례 적용시 임대료 또는 임대보증금이 연 증가율 5% 이하일 경우에만 적용하기로 했습니다.

또한 올해부터 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 종합부동산세 세율을 적용하는 주택 숫자를 계산할 때 다가구주택은 1채로, 공동소유주택은 각자 1채씩 소유한 것으로 보기로 했고요.

정부는 이러한 세법 개정안을 두고 다주택자에 대한 과세 정상화 차원에서 진행되는 것이라 발표했습니다.

이번 세법개정안 시행 이전에도 다주택자에 대한 정부의 규제강화는 전방위 적으로 진행됐습니다.

기존에 3주택이상 보유자에 한해서만 추가과세를 했었지만 작년 9.13대책에서는 3주택이상 보유자와 조정대상지역 내 2주택 보유자에 대해 현행대비 0.1~1.2%p 인상했습니다.

또한 2주택 이상 보유한 다주택자의 경우 현재 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지됐고요.

주택 보유수와 무관하게 제공되던 전세자금대출 또한 다주택자들에겐 금지됐습니다. 청약 역시 조정대상지역 내 신규분양 단지에 대해 2주택자 이상은 1순위 청약이 불가능해졌습니다.

이제 다주택자들은 사기도, 팔기도, 보유하기도 어려운 사면초가의 상태에 빠졌다는 분석입니다.

선택의 기로에 놓인 다주택자, 어떤 선택을 해야 할까요?

우선 1주택 양도세 비과세를 받으려고 하는 다주택자의 경우 2020년까지 매각하는게 유리하기 때문에 매각결정을 빠르게 할 가능성이 높습니다.

또한 임대사업자 등록이나 운영이 강화되고 보유세, 양도세의 부담이 커지는 만큼 투자목적으로 주택을 구매하는 다주택자의 수는 현저하게 줄어들 것으로 예상됩니다.

다주택자 중 보유세에 대한 부담을 크게 갖고 있는 경우 실익이 별로 없는 주택을 선별에 재산세와 종부세 고지 전인 5월 말에 매각을 추진하는 것이 좋습니다.

세금을 줄이기 위해 상속을 염두에 두었던 다주택자들 중 몇몇은 증여를 서두를 수 있으며, 종부세를 줄이기 위해 공동명의도 늘어날 것으로 예상됩니다.

어떠한 결정을 하느냐에 따라 자산에 영향을 미칠 수 있기 때문에 그 어느때보다도 다주택자들의 신중한 판단이 요구됩니다.