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부르는 게 값이라고? 부동산 가격을 결정하는 요소

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주택가격이 오른 다는 소식에 대한 반응은 달라지기 마련입니다. 최근에는 하락소식이 들리면서 불안함을 보이는 이들이 많아지는데요. 사람들을 웃고 울리는 부동산(주택) 가격은 어떻게 만들어지고 어떤 원인으로 변하는 걸까요.

집값이 하락하고 있다!

‘서울 00주 연속 하락’, ‘지방 주택시장 급랭…수개월째 하락’ 등, 최근 이와 비슷한 의미를 포함한 기사들을 경제면을 통해 쉽게 볼 수 있습니다.


관련 자료를 조사하고 발표하는 한국감정원, KB국민은행, 부동산114 등 기관, 기업들 공통적으로 변동 수치의 차이만 좀 있을 뿐 시장은 하락으로 완전하게 돌아선 모습인데요.


왜 사람들은 부동산에 집착하고 가격의 등락에 일희일비 하는 걸까요.

부동산 이란?

부동산(不動産)은 ‘토지 및 정착물’을 말합니다. 부동산을 제외하고는 모두 동산(動産)이 되는 셈인데요.


사유재산을 인정하는 우리나라에서 부동산이 소유는 부의 상징이 되고 있고 이 때문에 계급 아닌 계급이 생겨나기도 합니다.


내가 살집 한 칸이면 된다는 사람도 있고 정원이 있는 넓은 집이나 방, 욕실 등 여러 공간을 갖춘 아파트를 찾기도 합니다.

수요와 공급이 만들어지는 가격…변화무쌍한 부동산 가격

그렇다면 부동산 가격은 어떻게 만들어 진 걸까요?


언제인지 모르지만 우리는 부동산을 사고 팔고 있습니다. 학창시절 한번 이상은 들어봤을 수요공급의 법칙. 수요와 공급의 사정에 따라 가격이 정해지는 것이죠.


부동산은 일반적인 공산품처럼 공장에서 찍어내는 재화가 아닙니다.


신축 등의 이유로 공급이 늘어나기도 하지만 한정된 토지에서 건축되는 것은 한계가 있고 토지는 사용 용도가 바뀌면서 가격에 변화가 생기기도 하죠.


단기간에 몇 배가 뛰기도 하고 하락하기도 하는 것이 부동산 가격입니다.

부동산 가격 차이를 만들어내는 결정적 요소 - 입지적 요인

결국 부동산 가격은 수요의 변화를 통해 변하게 되는데요. 수요의 변화, 즉 차이를 만드는 요소 가운데 대표적인 것으로 입지를 꼽을 수 있습니다.


부동산의 입지는 매우 다양합니다. 교통적인 측면, 경관(산, 강, 바다 등의 조망)적인 측면, 교육적인 측면, 각종 생활편의시설 등 입지와 관련한 다양한 측면들이 부동산 가격의 차이를 만들어 냅니다.


심지어 같은 아파트라고 해도 지하철역이 가까운 동과 그렇지 않은 동의 같은 면적의 주택도 가격에서 차이가 발생합니다.

부동산 가격 차이를 만들어내는 결정적 요소 – 정책 요인

현 정부가 들어서고 부동산시장엔 여러 대책들이 쏟아 졌습니다. 발표 시점에 따라서 ‘8.2부동산대책’, ‘9.13대책’ 등등으로 불리죠.


세제 등을 통해 직접적으로 규제하기도 하고 수요가 많아 가격이 급등하는 곳에는 공급을 늘리는 정책으로 가격을 안정화 하려고 합니다.


현재 서울 등 일부 지역들은 다양한 규제가 시행되는 조정대상지역, 투기과열지구로 지정돼 있습니다.


소비자들은 규제가 심한 이들 지역을 피해 규제가 덜한 지역에 분양을 받거나 주택을 구입하죠. 자연스럽게 수요가 이동하는 셈입니다.


최근 한국은행에서 금리를 동결한다는 소식이 전해졌습니다. 금리가 인상되는 것은 경기가 좋지 않으면 이뤄지기 어렵습니다. 경기가 좋으면 부동산도 거래가 활발해 지죠. 가격도 오릅니다.


한편 금리 인상폭이 크게 되면 대출 등을 이용해 부동산에 투자했던 수요가 감소할 수 있습니다. 

부동산 가격 차이를 만들어내는 결정적 요소 – ‘입=호가’

부동산 가격은 거래에 의해서 변화를 보이지만 거래하지 않고도 가격이 움직입니다. 바로 사람들의 ‘입’을 통해서 말이죠. 거래 당사자들이 값을 부르는 것 즉, ‘호가(呼價)’ 입니다.


부동산은 일반적인 상품보다는 고가의 재화입니다. 쉽게 거래될 수 없죠. 때문에 호가에 의해 좌지우지되는 경우가 많습니다.


서울의 강남 등 부동산 시장에서 선호도가 높은 곳들은 호가가 수억원씩 오르내리기도 합니다.


호가는 말그대로 부르는 가격이고 실제 거래된 것이 아니기 때문에 정상적인 가격으로 볼 수 없다고 하는 이들도 있습니다. 하지만 결국 거래가 되는 가격은 호가를 무시하고 거래되지 않습니다.

가격 거품을 판단 할 수 있다면…

부동산가격은 오를 땐 급격히 오릅니다. 하락할 때는 느리게 하락하죠. 급격히 오를 때에 회자되는 단어가 ‘거품’ 입니다.


많은 사람들이 착공, 멸실, 분양, 입주, 거래량 등의 부동산과 직접적인 변수들을 비롯해 금리나 통화량, 대출, 소득 등 부동산 외적인 변수들까지 언급하며 부동산 가격의 거품 여부를 진단하기도 합니다.


어떤 이들은 지금의 주택가격은 엄청난 거품이며 현재보다 반은 더 떨어져야 한다고도 합니다.


반대로 앞으로 더 상승할 수 있는 여지는 충분하다는 이들도 있습니다. 가격은 수요와 공급의 변화에서 찾아지는 균형점입니다. 부동산을 사겠다는 사람이 있으면 가격은 만들어지게 됩니다.


부동산을 사겠다는 사람은 줄어들 수는 있겠지만 과연 ‘제로’인 때가 올까요? 그만큼 부동산 가격은 끈질긴 생명력을 갖고 있다는 사실을 명심해야 할 것입니다.

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