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평생직장이 사라진 요즘, 안정적으로 월세가 나오는 상가 하나만 있다면 걱정이 없다 생각하는 분들 많으시죠?

목 좋은 상가의 경우 권리금도 높게 형성될 수 있고, 이후 건물이나 토지가격도 상승하게 되면 자산 형성에도 도움이 될 수 있고요. 그래서 신규분양상가에 관심을 두는 투자자들이 많이 있는데요.

상가 분양관계자들이 말하는 광고문구만 보고 섣불리 투자했다간 손해 볼 수 있어 주의해야 합니다. 그들이 말하는 상가분양 문구들은 어떤 허점이 있는 걸까요.

상가분양광고를 보면 대부분 가장 많이 언급되는 단어가 바로 ‘배후수요’입니다.

이 상가를 이용하는 ‘잠재적 수요자들이 많다’ 라는 의미로 그만큼 상가를 이용할 사람들이 많아 상가 운영이 잘되고 임대료도 안정적으로 받을 수 있다는 기대감을 갖게 하는 것인데요.

주변에 아파트가 몇 채나 있는지 회사들이 얼마나 있고 이들에 근무하는 직원들이 얼마나 되는지, 지하철 등이 있다면 해당 지하철을 이용하는 이용자들이 평균 얼마나 되는지 등을 통해 배후수요를 추산합니다.

하지만 이들 숫자가 정확하다고 볼 수 없고 추산하는 수치이기 때문에 부풀려질 수도 있습니다. 그리고 이들 중에서 소비를 할 수 있는 수요로 한정하면 예상수치는 더욱 감소하죠.

물론 수치가 적은 것보다는 많은 것이 유리한 측면은 있으나 맹신해서는 안 된다는 것입니다.

상가투자의 목적은 매달 월세를 받는 것입니다. 이것이 안정적이라면 두말할 필요가 없습니다. 안정적인 임대수익도 배후수요만큼 상가광고에서 빠지지 않는 문구입니다.

그런데 정말 안정적인 임대수익이 가능한 것일까요? 사실 주변 상가의 임대료 상황은 현지 부동산 등을 통해 확인해 볼 수는 있습니다. 상가시세를 고려해서 월세수익은 추산이 가능합니다.

다만 영업중인 상점 운영이 원활하지 않는다면? 공실로 이어질 수 있고 임대료 지급도 지연될 수 있습니다.

이렇게 되면 수익률은 낮아지게 됩니다. 안정적인 임대수익이 아닌 셈이죠. 또한 안정적인 임대수익이 가능하기 위해선 상권형성이 필요한데, 신규상가의 경우 상권이 형성되려면 많은 시간이 소요된다는 점도 충분히 고려해야 합니다.

상가분양광고에 ‘실투자금 00원이면 월 00만원! 연 00% 수익률’ 이라는 문구도 쉽게 볼 수 있습니다.

앞서 ‘안정적인 임대수익’과 함께 이렇게 구체적인 수익률까지 제시하는 광고문구도 주의가 필요합니다.

이외에도 ‘몇 년까지 수익률 00% 확정 보장’ 이라는 표현도 볼 수 있는데 특정 시점까지 수익률을 보장해 주고 나면 그 이후에는 어떻게 될 까요.

해당 기간까지 상권이 또는 상가가 활성화 되지 않는 다면 광고에서 봤던 수익률은 장담할 수 없게 됩니다. 시행사가 영세한 곳이라면 약속된 기간까지의 임대료가 제대로 지급되지 않을 수도 있습니다.

해외 여행지에서 또는 사진 등을 통해 볼 수 있는 스트리트형 상가가 공급되고 있습니다.

말 그대로 길을 따라 이어진 것으로 저층으로 이어져 개방감도 있고 해외에 온 듯한 느낌을 받을 수 있어 실제로 이용객이 많은 곳들도 있습니다.

허위, 과장이라고 단정 짓기는 어렵지만 이 것이 곳 안정적인 임대수입이 보장된다거나 상권이 확실히 커진다는 뉘앙스는 조심해야 합니다.

접근성이나 가시성, 쇼핑동선 등이 편한 것도 사실이나 지나치게 점포숫자가 많으면 살아 남지 못하는 곳이 많을 수 있습니다. 공실 우려도 커지는 거죠.

특정 아이템으로 하는 테마형 상가도 역시 컨셉은 좋아 보여도 트렌드는 바뛴다는 점, 이들 역시 상권이 자리잡기 까지는 상당한 시간이 소요된다는 점을 고려해야 합니다.

많은 사람들이 오가는 대표적인 상가로 역세권 상가를 꼽습니다.

유동인구가 쉽게 모아진다는 점에서 역세권이라고 하기엔 다소 거리가 있는 상가들도 역과 가깝다거나 역세권이란 문구를 사용하기도 합니다.

사실 이 부분은 실제 걸어만 봐도 파악이 가능합니다. 오전, 오후, 저녁 등 시간을 구분해서 몇 일 다녀만 봐도 사람들이 어떤 동선으로 움직이는지 파악이 가능해 과장여부를 어느정도는 판단할 수 있습니다.

이외에 ‘지하철역하고 상가하고 곧바로 연결’ 된다는 문구도 어렵지 않게 볼 수 있는데요.

계획과 달리 역과 상가가 직접 연결되지 않고 역의 출구 밖으로 나가야 연결되는 곳도 있습니다. 역과 붙어 있는 위치지만 출구가 연결되지 않는 거죠.

사실 주변을 파악하기 쉽지 않은 상가가 신도시 상가 입니다. 새로 조성되는 신도시는 아파트, 주택 등 공급규모에 가구원수 추정(3~4인)을 통해 배후수요를 추산합니다.

중심상업지구와 상가주택 등이 어떻게 들어설지도 상황에 따라 달라질 수 있어 상권형성이 얼마나 순조롭게 진행될지도 예측이 어렵죠. 어떤 이들은 그렇게 생각이 많으면 투자를 못한다고 합니다.

하지만 사실이나 이해관계 등을 잘 따져보지 않는 투자는 위험할 수밖에 없습니다.

광고라는 것은 부풀려지기 마련입니다. 과도하냐 아니냐에 따라서 법적인 분쟁이 발생할 수 있고 오로지 투자자의 책임으로만 돌려질 수도 있습니다.

그래서 주의가 필요한 것입니다. 주택시장이 위축되고 있다고 합니다. 이럴 때 일수록 상가 분양에 대한 주의가 더욱 필요하겠습니다.