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대기업에 다니고 있는 A씨(53세). 지난해 은퇴준비 위해 경기도권에서 소형아파트 3채를 분양 받았습니다. 아파트가 준공되면 임대사업자를 등록하고 월세를 받을 요량으로 말이죠.

그런데 9.13부동산대책을 통해서 임대사업자에 대한 세제혜택을 축소한다는 정부의 발표가 있은 후부터 고민이 생기기 시작했습니다. 임대사업자로 등록하는 게 과연 유리한지 아닌지 판단이 쉽게 서지 않기 때문인데요.

과연 A씨는 임대사업자로 등록하는 것이 좋을까요? 하지 않는 것이 좋을까요?

주택을 1채 이상 소유하고 있거나 분양, 매매, 건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 경우 임대사업자 등록이 가능합니다. A씨는 분양으로 주택을 소유할 예정이기 때문에 임대사업자에 등록할 수 있습니다.

필요서류를 챙겨 시·군·구청에 임대사업자 등록을 신청한 후, 사업자 등록증이 나오면 이를 첨부해 세무서에서 별도로 사업자 신청을 하면 됩니다.

현재 구청에서 사업자 등록 시 세무서에서도 자동으로 등록 신청이 되도록 등록절차 간소화가 추진 중에 있어 A씨가 임대사업자를 등록할 시점에선 좀더 간편하게 등록이 가능할 전망입니다.

주택의 임대등록은 임대기간에 따라 단기(4년이상), 장기(8년이상) 중 선택이 가능하고요.

이렇게 임대사업자로 등록한 사업자에겐 취득세를 비롯해 임대소득세, 양도소득세 등에서 면제 또는 감면 혜택이 주어지게 됩니다.

우선 지방세로 분리되는 취득세와 재산세에 대해 알아보도록 하겠습니다.

A씨의 경우 소형아파트를 구매했기 때문에 취득세와 재산세 감면에서 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상되는데요.

취득세는 전용 60㎡이하의 경우 200만원 이하는 면제혜택을 받습니다. 200만원 초과는 85%를 감면 받고요.

재산세는 단기임대의 경우 전용 60㎡이하일 때 50%를 감면 받으며, 전용 40㎡ 이하의 주택을 장기임대 시에는 50만원 이하의 재산세는 면제받을 수 있습니다.

다만 이들 지방세는 2021년 12월 31일까지 감면 적용된다는 점 참고해야 하겠습니다.

2019년도 주택임대소득 관련해 달라지는 가장 큰 이슈는 바로 2000만원 이하 임대소득 비과세에서 분리과세돼 14% 세율(지방소득세 포함하면 15.4%)이 적용된다는 점입니다.

대신 임대사업자의 경우 1채 이상 임대할 시 필요경비율은 60%로(미등록시 50%), 기본공제는 400만원(미등록시 200만원)으로 적용해 줍니다. 여기에 장기임대는 75%, 단기임대는 30%의 세액공제까지 가능합니다.

A씨의 경우 소형아파트 3채에서 월세를 받을 예정이기에 임대소득세가 어느 정도 나올지 파악이 필요한데요.

예를 들어 A씨가 3채의 아파트에서 연 1,800만원의 임대소득을 올린다고 가정했을 때, 임대주택 모두를 장기로 등록했다면 임대소득세로 납부할 세액은 12만원 정도에 불과하지만 그렇지 않을 경우 100만원이 넘는 금액을 세금으로 내야 합니다.

많은 분들이 임대사업자를 낸 가장 큰 이유는 양도세 감면 혜택이었습니다.

작년까지만 해도 신규주택을 취득해 3개월 이내 장기임대로 등록을 하고 10년 이상 임대한 뒤 처분하면 양도세가 100% 면제였으나 올해부터 이 혜택이 사라졌습니다.

또한 지난해 9.13대책을 통해 1주택 이상자가 조정지역에 새로 취득한 주택은 임대등록을 해도 양도세가 중과세 됩니다.

A씨가 구입한 소형아파트가 조정대상지역에 속해 있다 하더라도 9.13대책 이전에 분양권 계약을 했고, 이후 임대사업자로 등록했다면, 위의 표에서 보여지는 것처럼 양도세 장기보유특별공제율을 적용 받습니다.

또한 A씨가 구입한 소형아파트가 조정대상지역 지정 이전에 계약된 분양권이어도 마찬가지고요. 다만 양도소득세 감면혜택을 많이 받기 위해선 8년 이상 장기임대를 해야 합니다.

정부에서 임대사업자들에게 세제혜택만을 주는 것은 아닙니다. 이 혜택을 누리기 위해선 의무사항도 꼭 지켜야 하는데요. 우선 임대의무기간을 지켜야 합니다. 단기는 4년, 장기는 8년을 지켜야 하고요.

A씨가 갑자기 목돈이 필요해 임대 놓았던 아파트를 팔고 싶어도 임대의무기간이 있기 때문에 쉽게 팔 수 없는데요.

물론 다른 임대등록자에게 승계나 양도는 가능합니다. 또한 임대의무기간 내 임대료 증액률도 연 5%로 제한을 받습니다.

A씨가 만약 주변 시세에 따라 월세를 많이 올리고 싶어도 연 5%에 맞춰 올려야 하는 것이죠. 또한 임대보증금에 대한 보증 가입 의무가 있으며, 임대계약 시 표준임대차계약서를 사용해 체결해야 합니다.

지금까지 A씨가 임대사업자를 낼 경우 얻는 세제혜택 및 의무사항에 대해서 알아봤습니다. 그렇다면 A씨는 어떤 선택을 하면 좋을까요?

우선 A씨의 경우 소형아파트 3채를 완공시점에 임대사업자를 내려고 합니다. 새 아파트이고, 임대를 통한 월세가 목적이기에 임대의무를 지킬 수 있다면 장기(8년이상)로 임대를 놓는 것이 세제혜택은 가장 큽니다.

하지만 자녀결혼이라든지, 병원비 같은 중단기적으로 목돈이 필요할 경우를 대비해 한 채 정도는 단기(4년이상)로 임대 등록하는 것도 전략이 될 수 있습니다.

A씨 같은 상황이 아니어도 현재 다주택자의 경우 임대사업자 등록 여부를 놓고 고민하는 분들 많이 계시리라 생각이 듭니다.

임대의무기간만 지킨다면 임대사업자 등록은 여전히 유리하다는 것이 전문가들의 판단인 만큼 더 늦지 않게 결정하시길 바라겠습니다.