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2018년 부동산시장을 위협하는 3대 변수

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2018년 무술년이 밝았습니다. 올 한 해 부동산시장은 어떻게 움직일까요? 최근 3여 년간 지속돼 온 상승세는 과연 꺾일까요? 올해 부동산시장 향방을 가를 변수들을 짚어봤습니다.

2018년 부동산시장, 그것이 알고 싶다

최근 몇 년간 상승세를 이어온 부동산시장. 하지만 올해 부동산시장의 흐름은 그다지 밝지 않습니다. 경기성장 둔화, 북핵 문제, 사드를 둘러싼 중국과의 갈등 등이 국내 경제 전반에 리스크로 작용하고 있고요. 부동산시장에도 직접적인 악재가 산재한 상황입니다. 그 가운데에서도 부동산시장을 위협하는 3대 변수들을 살펴볼까요?

변수 1. 강력한 부동산 규제

우선 작년 발표된 규제들이 줄줄이 시행될 예정입니다. 당장 1월부터 재건축초과이익환수제가 부활합니다. 이에 재건축 사업속도가 다소 지연되면서 재건축이 밀어 올린 집값 상승세도 주춤할 것으로 예상됩니다.


양도소득세도 중과 되는데요. 이달부터 조정대상지역 내 분양권 전매 시 보유기간과 무관하게 양도세율 50%가 적용되며, 4월에는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 세율이 10~20%(3주택 이상자 최고 60% 세율 부담) 중과되고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.


또한 작년 11월 가계부채대책에 따라 신DTI와 DSR 시행을 앞두고 있습니다. 대출심사 시 차주의 모든 주택담보대출을 고려한 신DTI와 모든 금융권 대출 원리금을 합산해 대출을 해주는 DSR이 도입되면 대출이 보다 까다로워집니다.


따라서 4월 이후엔 양도세 강화로 집을 팔기 어려워지는 한편 대출규제로 집을 사기도 어려워져 ‘거래절벽’ 현상이 나타날 가능성이 높습니다.

변수 2. 금리 인상

강력한 규제에 이어 한국은행이 작년 11월 기준금리를 0.25%p 인상하면서 대출금리도 상승세입니다. 2017년 10월 현재 주택담보대출금리는 3.32%로, 기준금리 인상에 앞서 오름세를 보였습니다. 대출금리가 오르면 이자부담이 커져 수요자들이 선뜻 주택 매수에 나서지 못하게 되는데요.


이에 부동산경기가 침체될 것이란 의견이 우세해지고 있습니다. 국토연구원이 발표한 ‘2017년 주택시장 영향 요인 분석과 전망’에서도 기준금리가 0.5~1.0%p 인상될 경우 주택 매매가격은 0.3~0.6% 하락할 것으로 분석해 이를 방증합니다.

변수 3. 쏟아지는 입주물량

수요가 위축될 것으로 전망되는 가운데 입주물량이 늘면서 수급불균형의 우려도 커졌습니다. 부동산인포에 따르면 2018년 입주물량은 2017년 397,994가구 대비 8.67% 증가한 434,217가구로 추산되는데요. 이는 주택산업연구원이 발표한 2025년까지의 연간 적정 주택공급량 33만 가구를 크게 상회한 수치입니다.


“10년 이래 최대 물량이 쏟아지면서 집값 하락, 역전세 위험이 커졌습니다. 특히 입주물량이 집중된 경기 지역은 준공 후 미분양 위험도 나타날 수 있어 철저한 모니터링이 필요합니다.”

부동산 선호는 이어지나 양극화 심해

이러한 악재들에도 불구하고 부동산 선호는 여전할 것으로 보입니다. 경제 전반에 불확실성이 짙어질수록 안정적인 실물자산으로 수요자들이 몰리기 때문입니다.


다만 각 기관들의 전망에 따르면, 시장의 지역별 양극화는 뚜렷해질 것으로 보입니다. 건설산업연구원은 올해 집값이 수도권은 보합을 지방은 작년보다 각각 0.5% 하락할 것으로 예측했습니다. 또 주택산업연구원은 ‘2018년 주택시장 전망’ 보고서에서 집값이 수도권은 0.8% 상승, 지방은 0.5% 하락할 것으로 전망했죠.

‘안전자산’인 서울 도심의 새 아파트 선호 높아질 것

따라서 수요가 꾸준한 서울 도심지, 새 아파트의 선호가 높아지는 반면 지방 및 입주가 많은 수도권 지역은 하향세를 보일 텐데요. 올 한 해 또 어떤 변수들이 시장의 흐름을 바꿔 놓을지 귀추가 주목됩니다.

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